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La retraite, ça se prépare, notamment sur le plan financier. Car souvent elle signifie une baisse de revenus. Meilleurs Agents, spécialisé dans l’estimation en ligne, dresse le panorama des solutions immobilières possibles pour les futurs retraités avec les villes où il est le plus intéressant d’investir.
 
Le logement représente le poste de dépense principal des ménages français. « En moyenne, les revenus diminuent de 27 % lors du passage à la retraite, alourdissant le poids du loyer dans le budget », souligne l’étude de Meilleurs Agents.
Première solution : devenir propriétaire de son logement avant de passer à la retraite. Une option qui permet de se prémunir contre l’augmentation du taux d’effort, soit le poids du coût du logement sur les revenus.
L’étude donne en exemple un couple disposant de revenus médians et qui a acheté un logement de 61 m² en 2002 avec un crédit sur 20 ans et un taux d’effort de 33 %. Vingt ans plus tard, lors de leur départ à la retraite, leurs revenus ont augmenté de 63 % en moyenne. Cette hausse permet de faire passer leur taux d’effort à 20 % en moyenne un an avant leur retraite.
« Une fois la retraite venue et le crédit remboursé, le coût du logement devient nul. À l’inverse, en faisant le choix de la location et pour une surface identique de 61 m², le ménage devrait débourser un loyer mensuel de 832 € en moyenne à date dans les 51 plus grandes villes de France, soit un taux d’effort de 28 %. Ce dernier ne peut que s’alourdir avec la perte de revenus induite par la retraite. L’achat apparaît comme une solution clairement plus judicieuse que la location », analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
À Mulhouse, par exemple, le taux d’effort, un an avant la retraite, est de 33 % pour les locataires contre 24 % pour les propriétaires.
En 20 ans, les prix ont bondi de 172 % en moyenne dans les 51 plus grandes villes de France. Le couple qui a acheté un logement à crédit en 2002 peut réaliser une plus-value nette de 133 111 € en moyenne.
Parmi les villes où la plus-value nette est la plus importante en 20 ans, Lyon est en tête du classement avec + 279 %. La plus-value nette s’élève à près de 260 000 €. Dans le top 5, on trouve ensuite Bordeaux (près de 246 000 € de plus-value nette), Paris (233 663 €), Villeurbanne (201 268 €) et Mérignac (194 354 €).
La ville de Strasbourg affiche également une belle plus-value nette en 20 ans de 108 319 €.
 
Si l’investissement locatif s’autofinance, il permet d’obtenir un loyer qui, en fin de crédit, pourra compléter une pension de retraite.
En investissant dans un studio de 20 m² qui s’autofinance pendant les 10 ans précédents la retraite, un ménage pourra ainsi obtenir un complément de revenu mensuel moyen net de 235 € dans les 51 plus grandes villes de France au moment du départ à la retraite, estime Meilleurs Agents.
 Cependant, il faut compter un apport de 55 221 € en moyenne pour ce type d’opération immobilière dans les grandes métropoles françaises.
Certaines villes présentent de réelles opportunités comme Saint-Étienne où, en investissant dans un studio qui s’autofinance pendant les 10 ans précédents la retraite et sans apport (le crédit couvrant plus que la valeur du bien), un ménage pourra bénéficier d’un revenu net mensuel de 151 € comme complément de retraite. À Metz, l’apport sera de 6 527 € pour un revenu net mensuel de 182 €.
D’autres villes affichent des revenus nets mensuels pour un tel investissement : Grenoble (191 € pour un apport de 20 110 €), Nancy (187 € pour un apport de 11 500 €), Colmar (180 € pour un apport de 8 241 €), Dijon (170 € pour un apport de 17 464 €), Besançon (168 € pour un apport de 12 328 €) et Avignon (178 € pour un apport de 11 432 €).
« Attention toutefois aux risques de vacance locative et de dépréciation du bien, même s’ils demeurent faibles en métropole », évoque Meilleurs Agents.

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