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Avec des taux attractifs et une forte appétence pour la pierre, l’activité du marché est au plus haut mais attention aux risques de fractures avec des prix qui s’envolent dans certaines villes moyennes. Décryptage et conseils.
Dans l’ancien, l’activité des transactions traduit le dynamisme du marché : 1 million 208 000 logements ont été vendus sur un an, selon les actes authentiques de ventes des notaires. Nous sommes en passe pour 2021 de battre des records. On vend, on achète, des maisons, des appartements. 
Pour ceux qui sont en capacité d’acheter, le taux moyen s’affiche à 1, 05 %, toutes durées confondues (source Observatoire Crédit Logement/CSA). Les conditions d’octroi des crédits deviennent plus strictes mais les banques ont encore des marges de manœuvres et l’immobilier est un produit d’appel pour capter de nouveaux clients. 
La forte activité du marché, les nouveaux critères de recherches avec l’envie de plus d’espace et de meilleure qualité de vie, mettent en lumière des villes moyennes mais contribuent à influer sur les prix.
Ces dernières années, c’était surtout le trio Paris (hors catégorie à 10 650 €/m2), Bordeaux et Lyon où les valeurs « flambaient ». Aujourd’hui, pour des appartements dans l’ancien, il y a des hausses de prix à 2 chiffres dans des villes moyennes comme Limoges, Poitiers, Clermont- Ferrand : + 20 % sur un an !
Par ailleurs, Rouen, Bayonne, Brest, Rennes, Orléans, Caen, Bourges, Besançon, enregistrent des hausses comprises entre + 10 et + 15 % sur un an. Du jamais vu. 
Si la maison ancienne représente toujours le rêve d’une majorité de Français, les prix montent quasiment partout. Moins que pour les appartements mais les augmentations sont tout de même significatives. 
Exigé par les banques, nécessaire pour couvrir les frais (notaires, dossier, garantie, caution etc.…), l’apport personnel constitue la porte d’entrée du crédit immobilier pour de nombreux ménages. Et il ne cesse d’augmenter. Le niveau moyen d’apport personnel a progressé de 13 % par rapport à 2020 (étude du courtier Finance Conseil, novembre 2021). 
Si l’emplacement reste le N° 1 des critères avec le prix et la surface, la “valeur verte” prend de plus en plus d’importance. Une étude des notaires indique que dans les petites villes ou en zone rurale, l’impact de l’étiquette énergétique est bien réelle. En Nouvelle-Aquitaine, une maison classée F ou G se vend 20 % moins cher qu’une maison classée D, même secteur et mêmes caractéristiques. Même chose en Pays de la Loire (- 12 %), en Bretagne (- 13 %), en Centre-Val de Loire (- 14 %) ou encore en Normandie (- 11 %).
Les étiquettes F et G correspondent à des logements qui seront progressivement interdits à la location, il faut en tenir compte. On pense confort, qualité de vie, économie d’énergie. Mais là encore, faut-il avoir les moyens de rénover des passoires thermiques.
Le déséquilibre entre l’offre est la demande se creuse. En France, on manque de nouveaux logements. Que ce soit de nouvelles constructions ou rénover l’existant. Permis de construire et mises en chantiers ont du mal à sortir de terre (exigences environnementales, rejet par des élus et/ou la population de nouveaux projets). 
Les professionnels de la promotion immobilière s’inquiètent et demandent la réhabilitation de l’acte de construire.
Avec des prix élevés, la prime aux meilleurs dossiers pour emprunter, le risque de fracture est réel entre ceux qui peuvent devenir propriétaires et ceux qui n’ont pas les moyens de franchir le cap, primo-accédants en tête.
Le logement constitue le premier poste de dépenses des ménages modestes. Pouvoir d’achat, location…si la forte hausse des prix persiste dans les villes moyennes, la question se pose : à ce rythme, qui pourra suivre ?
Olivier Marin
Rubrique radio l’urbanisme demain sur France Inter
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