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Acheter un bien locatif au nom d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou le conserver en propre change radicalement la facture fiscale sur 15 ans : la différence peut atteindre 100 000 euros selon la tranche marginale et le montant des loyers.
Tous les guides de pierre papier le répètent : choisir la bonne structure avant de signer chez le notaire évite de payer deux fois. Pourtant, Capital relève qu’un investisseur sur trois ouvre une SCI sans avoir chiffré l’impact de l’IS ni comparé avec le régime LMNP ou la détention en nom propre. En 2026, l’écart de taxation entre ces trois voies atteint 30 à 40 points de prélèvements cumulés sur les revenus nets, et le rattrapage fiscal en cas de cession précoce peut ruiner le rendement.
La location nue en nom propre soumet les loyers au barème progressif de l’IR après un abattement microfoncier de 30 % (pour des revenus inférieurs à 15 000 euros annuels) ou après déduction des charges réelles au régime réel. S’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur le revenu net. À 45 % d’IR marginal, le taux d’imposition effectif dépasse donc 62 % du loyer net de charges. Pour un appartement générant 12 000 euros de loyers annuels, il reste environ 4 560 euros après impôt et PS.
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) autorise l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui neutralise fiscalement une partie des loyers pendant 10 à 15 ans. Les revenus restent imposés au barème de l’IR majoré de 17,2 % de PS, mais l’assiette nette descend souvent à zéro tant que l’amortissement joue. Sur le même appartement à 12 000 euros de loyers, l’économie d’impôt peut atteindre 7 440 euros par an pendant la période d’amortissement.
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La SCI à l’impôt sur les sociétés facture 25 % d’IS sur le bénéfice (15 % jusqu’à 42 500 euros), puis 30 % de prélèvement forfaitaire unique lors de la distribution de dividendes. La facture théorique cumulée s’établit autour de 47,5 % (IS à 25 % + PFU de 30 % sur 75 % du bénéfice restant). Avantage : la constitution de réserves permet de différer la seconde couche d’impôt. Inconvénient : la plus-value de cession est taxée au taux plein de 25 % d’IS, sans abattement pour durée de détention, là où le régime des particuliers offre une exonération totale après 30 ans de détention.
Capital a simulé un bien acheté 300 000 euros, générant 12 000 euros de loyers nets annuels, revendu au bout de 15 ans avec une plus-value de 150 000 euros. En LMNP, l’amortissement neutralise l’impôt pendant 12 ans ; les 3 dernières années sont imposées au barème. La plus-value bénéficie de l’abattement pour durée de détention (6 % par an dès la sixième année pour l’IR, 1,65 % par an pour les PS), ce qui ramène l’impôt de cession à environ 15 000 euros. Total fiscalité cumulée sur 15 ans : 22 000 euros d’IR et PS + 15 000 euros de plus-value, soit 37 000 euros.
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En SCI à l’IS, les 180 000 euros de loyers cumulés (12 000 × 15) supportent 45 000 euros d’IS (25 % du bénéfice). La distribution ultérieure génère 40 500 euros de PFU. La plus-value de 150 000 euros supporte 37 500 euros d’IS (25 %), sans abattement. Total : 123 000 euros de prélèvements. L’écart avec le LMNP atteint 86 000 euros.
En nom propre au microfoncier, les 180 000 euros de loyers sont imposés sur une base de 126 000 euros (abattement de 30 %) à 45 % d’IR et 17,2 % de PS, soit environ 78 000 euros. La plus-value suit le régime LMNP. Total : 93 000 euros. L’écart avec le LMNP dépasse 56 000 euros.
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L’optimisation passe par trois questions : quelle tranche marginale d’IR, quel horizon de détention, quelle stratégie de sortie. Le LMNP domine pour une détention longue (plus de 15 ans) et une revente à terme. La SCI à l’IS convient aux patrimoines qui réinvestissent sans distribuer et prévoient une transmission par donation de titres. La détention en nom propre ne s’impose que pour les petits loyers (inférieurs à 15 000 euros) en microfoncier, à condition de sortir après 30 ans pour profiter de l’exonération totale.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
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