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Dans le sud du Luxembourg, les maisons neuves sont moins chères: elles ont subi une baisse des prix de 2,7 % par rapport à la même période en 2021. Jusqu’à présent, les baisses n’ont concerné que cette région et l’ouest du pays, où le prix des biens neufs n’a diminué que de 0,1 %. Mais la forte hausse des taux d’intérêt ébranle déjà le marché, comme le révèle l’étude AtHome publiée récemment.
Selon le portail immobilier, le ralentissement attendu des prix en 2022 se concrétise, même si le marché «résiste».
Il peut résister, mais pas pour longtemps, comme le prédit Luís Macedo, propriétaire de l’agence immobilière Immo-Macedo au Luxembourg, qui explique que depuis février, avec le début de la guerre en Ukraine et de la crise, il craignait déjà ce scénario.
«La bulle immobilière va éclater et les prix vont baisser, ce qui n’est pas arrivé depuis la crise financière de 2008», rappelle-t-il à Contacto. Et la chute sera plus ou moins grande, en fonction de l’augmentation des taux d’intérêt, estime ce Portugais installé depuis près d’un demi-siècle au Luxembourg.
«Si la panique ou l’urgence s’installent et que de nombreuses familles sont obligées de mettre leur bien en vente parce qu’elles ne peuvent pas supporter la hausse des taux d’intérêt, les coûts énergétiques et l’augmentation du coût de la vie due à la crise, nous pourrions assister à une catastrophe. Il y aura une explosion des panneaux ‘A vendre’ au Luxembourg», estime Luís Macedo. Et lorsque l’offre est excessive, les prix «vont inévitablement baisser et les acheteurs vont profiter de la concurrence».
Actuellement, des maisons neuves sont déjà vendues au prix de l’immobilier d’occasion et la «situation va empirer car les promoteurs devront baisser les prix pour éviter de faire faillite», souligne l’agent immobilier.
Un scénario complètement opposé à celui de juin dernier, lorsque la forte hausse des prix de l’immobilier en faisait le «moment idéal» pour vendre et profiter de l’investissement réalisé. À cette époque, certains ont vendu des maisons qu’ils avaient achetées il y a deux ans avec une appréciation de près de 100%.
Déjà à l’époque, Luís Macedo, dans une interview donnée à Contacto, et d’autres spécialistes mettaient en garde contre le vent de changement qui s’annonçait, celui du ralentissement de la hausse des prix, voire de sa chute. C’est ce qui se passe actuellement.
Les banques n’ont rien appris de la crise de 2008 et ont prêté de l’argent à des personnes qui exigeaient un taux d’effort élevé.
Cet agent immobilier pointe du doigt les banques qui «n’ont rien appris de la crise de 2008 et ont prêté de l’argent à des personnes qui exigeaient un taux d’effort élevé». Ces dernières années, les faibles taux d’intérêt sur les prêts bancaires au logement étaient très attractifs, les «banques accordant des prêts à de nombreuses personnes, sans se soucier sérieusement de l’avenir».
Luís Macedo donne l’exemple: «un prêt d’un million d’euros à 4% donne 4.000 euros, maintenant il va passer à sept ou huit mille euros. De nombreuses familles ne pourront pas payer, surtout lorsque le taux d’effort pour le logement représente déjà un quart du revenu». Le gouvernement est également à blâmer, selon Luís Macedo, car «il n’a pas su accélérer l’offre rationnelle du marché immobilier, à savoir dans les immeubles locatifs, aux loyers exorbitants». «L’année prochaine va être très difficile», estime-t-il.
Le chercheur Julien Licheron, du Liser (Institut luxembourgeois de recherches socio-économiques), considère également qu’une baisse des prix de l’immobilier est un scénario probable: «Selon moi, il y a deux situations possibles: un retour à une hausse des prix plus modérée, probablement inférieure à l’inflation, ou une baisse des prix.»
Si d’un côté, il y aura plus de maisons à vendre, de l’autre il y aura moins d’acheteurs. «La hausse des taux d’intérêt sera probablement un frein important à la demande de logements dans les prochains mois» et aux «nouveaux prêts», prédit Julien Licheron. Il justifie: «La hausse des taux fixes depuis mars/avril 2022 (et aujourd’hui des taux variables) a déjà eu un effet très important sur la capacité d’emprunt des ménages. D’autant que la durée des prêts est déjà très longue, la durée de 30 ans est presque une norme, et il ne sera pas possible de l’allonger davantage.»
La difficulté existe, mais uniquement pour les nouveaux prêts, et le «risque moindre» pour les personnes qui «ont contracté des prêts au cours des trois ou quatre dernières années», estime ce chercheur du département Développement urbain et mobilité du Liser. En effet, comme il l’explique, «la grande majorité de ces prêts ont été contractés à taux fixe (pour au moins 50% du montant total), alors que les taux fixes étaient presque identiques aux taux variables. Ainsi, l’augmentation des taux n’aura aucun effet, ou presque, dans la plupart des cas».
Contrairement à Luís Macedo, Julien Licheron estime que les banques ont été «prudentes», prévoyant déjà une hausse des taux d’intérêt à moyen terme. «La hausse des taux d’intérêt a été plus rapide que prévu, mais les banques avaient pris en compte le risque d’une hausse des taux de 3 ou 4% sur leurs prêts, les effets devraient donc être limités sur les prêts existants», dit-il.
Le marché se redressera car les besoins en logements restent élevés et nous sommes loin d’une surproduction de nouveaux biens.
La vérité est que la baisse des prix ou le ralentissement de la hausse des prix des logements sera le début d’un nouveau cycle sur le marché immobilier luxembourgeois, mais cela ne durera pas. «N’oubliez pas que les hausses de prix ont dépassé 50% en cumulé au cours des quatre dernières années. De plus, à moyen et long terme, le marché se redressera car les fondamentaux sont solides: les besoins en logements restent élevés et nous sommes loin d’une surproduction de nouveaux biens.»
Cet article a été publié pour la première fois sur Contacto
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