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La vente d’un immeuble s’accompagne presque invariablement d’une clause par laquelle le vendeur décline toute garantie. Présentée comme une stipulation de style dans les actes notariés, cette clause d’exonération — qu’elle porte sur les vices cachés ou sur l’état du bien — connaît depuis trois ans un resserrement jurisprudentiel significatif. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, en a méthodiquement réduit la portée, au point que l’on peut désormais douter de son efficacité dans un nombre croissant d’hypothèses. L’arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.636, publié au Bulletin) en constitue l’illustration la plus frappante : une clause stipulant que l’acquéreur prenait le bien « dans l’état où il se trouve » et n’aurait « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » a été jugée inopérante à exclure la garantie des servitudes non apparentes. Cette décision, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais constante, révèle une évolution majeure du droit de la vente immobilière, dont l’économie générale se trouve substantiellement modifiée au profit de l’acquéreur. Or, si les praticiens du droit des vices cachés en mesurent les conséquences, la pratique notariale tarde à intégrer cette mutation. Par ailleurs, la distinction fondamentale entre la garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du code civil, et la garantie d’éviction du fait des servitudes occultes, régie par l’article 1638 du code civil, se trouve aujourd’hui renouvelée par une jurisprudence qui tend à unifier le régime d’inopposabilité des clauses d’exonération, quelle que soit la nature de la garantie invoquée.
Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Ce texte, inchangé depuis 1804, pose le principe d’une faculté conventionnelle d’exonération pour le vendeur de bonne foi. Mais ce même principe connaît, depuis l’origine, une exception majeure : la clause de non-garantie ne profite jamais au vendeur professionnel. La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 octobre 2023 rendu en formation de section (pourvoi n° 22-15.536, publié au Bulletin), a rappelé avec une particulière netteté que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ».
Cette assimilation du vendeur ayant réalisé des travaux à un vendeur professionnel constitue l’un des apports les plus remarquables de la jurisprudence récente. L’arrêt du 13 novembre 2025 (pourvoi n° 24-11.221) en a précisé la portée en énonçant que « est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». En l’espèce, un particulier avait entrepris d’importants travaux de rénovation durant douze à treize années, dont certains portaient sur la structure de l’immeuble. La cour d’appel de Colmar avait pu en déduire que ce vendeur ne pouvait opposer la clause de non-garantie à l’acquéreur, solution que la Cour de cassation a approuvée en rejetant le pourvoi. L’ampleur et la durée des travaux suffisent donc à emporter la qualification de vendeur professionnel, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une activité habituelle de construction.
La qualité de professionnel de l’immobilier produit des effets rigoureusement identiques. Par un arrêt du 5 septembre 2024 (pourvoi n° 23-16.314), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait fait application d’une clause de non-garantie au profit d’une société civile immobilière, au motif que celle-ci « ne faisait pas pour autant de la SCI une professionnelle du bâtiment ». La Cour énonce au visa de l’article 1643 que « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». La circonstance que le vendeur professionnel ne soit pas un professionnel de la construction est indifférente : il lui suffit d’être un professionnel de l’immobilier pour que la clause d’exonération lui soit inopposable. En conséquence, une SCI dont l’objet social comprend l’acquisition et la revente de biens immobiliers se verra privée du bénéfice de la clause, quand bien même elle n’aurait pas elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres.
La Cour de cassation a néanmoins réservé, par un arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.469), l’hypothèse particulière de la vente entre professionnels de même spécialité. Elle y énonce que « la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose ». En d’autres termes, lorsque l’acquéreur dispose des compétences techniques pour déceler le vice, la clause retrouve sa pleine efficacité. Cette exception tempère le régime de protection de l’acquéreur et rétablit un équilibre entre parties également averties. Elle doit cependant être combinée avec la règle, également rappelée par cet arrêt, selon laquelle le vendeur professionnel de même spécialité ne peut invoquer la clause que s’il n’avait pas lui-même connaissance du vice, la mauvaise foi restant exclusive du bénéfice de l’exonération conventionnelle.
La garantie d’éviction du fait des servitudes occultes obéit à une logique propre, distincte de celle des vices cachés, mais la jurisprudence récente tend à lui appliquer un régime d’inopposabilité des clauses d’exonération tout aussi rigoureux. L’article 1626 du code civil pose le principe fondamental selon lequel le vendeur « est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». L’article 1627 permet certes aux parties de « convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ». Mais la Cour de cassation exige, pour qu’une telle convention produise effet sur le terrain des servitudes non apparentes, qu’elle comporte une clause expresse en ce sens. Une clause générale relative à l’état du bien ou aux vices cachés ne saurait suffire.
L’arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.636, publié au Bulletin) constitue sur ce point un arrêt de principe. Dans cette affaire, l’acte de vente stipulait que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour » et n’aurait « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés ». La cour d’appel d’Agen avait cru pouvoir déduire de cette clause que les vendeurs étaient exonérés de la garantie des servitudes non apparentes. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1638 et 1627 du code civil, en énonçant que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». En conséquence, « à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente ». La portée de cette décision est considérable : toute clause de style portant sur l’état du bien ou les vices cachés, fût-elle rédigée en termes généraux et apparemment exhaustifs, est inopérante à exclure la garantie d’éviction du fait des servitudes occultes. Seule une clause mentionnant expressément les servitudes non apparentes — ce que la pratique notariale ne prévoit que très rarement — pourrait valablement produire cet effet exonératoire.
La Cour de cassation avait posé le cadre de cette solution dès le 6 juillet 2023, par un arrêt également publié au Bulletin (pourvoi n° 22-13.179). Elle y précisait que l’article 1638 du code civil, aux termes duquel « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité », s’analyse comme « une application du principe général posé par l’article 1626 ». Surtout, elle y a jugé que « l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente ». Cette distinction est essentielle : elle signifie que l’acquéreur peut toujours obtenir une indemnisation, même si la servitude occulte n’est pas d’une gravité telle qu’il n’aurait pas acquis le bien. Le critère de l’importance de la servitude ne gouverne que l’alternative entre résiliation et indemnité, mais ne constitue nullement une condition d’ouverture de l’action en garantie.
L’arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 24-11.599) illustre avec acuité la difficulté de la preuve du caractère apparent d’une servitude. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir souverainement retenu « qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n’impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d’eau ayant pour objet l’alimentation de toute la commune ». La simple existence de signes extérieurs, tels des regards ou des vannes, ne suffit donc pas à caractériser l’apparence d’une servitude de canalisation. La Cour ajoute, sur la question de l’information de l’acquéreur, que la mention de la canalisation dans un permis de construire annexé à l’acte de vente, dans un paragraphe consacré aux travaux, ne saurait valoir information suffisante de l’acquéreur sur l’existence de la servitude. Cette solution renforce considérablement la protection de l’acquéreur contre les charges occultes dont le droit de la vente immobilière a historiquement fait un usage modéré.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement construit une typologie des vendeurs auxquels la clause d’exonération de garantie est inopposable. La catégorie la plus évidente est celle du vendeur professionnel de l’immobilier, dont la SCI est l’archétype. L’arrêt du 5 septembre 2024 (pourvoi n° 23-16.314) a censuré une décision qui avait écarté la qualification de professionnel au motif que la SCI n’était pas « un professionnel du bâtiment ». La Cour impose aux juges du fond de rechercher si le vendeur, eu égard à son objet social et à son activité effective, n’est pas un professionnel de l’immobilier, auquel cas il est tenu de connaître les vices et ne peut se prévaloir de la clause. Cette recherche s’impose même lorsque les conditions générales du contrat de vente prévoient expressément que le vendeur ne pourra se prévaloir des clauses d’exonération s’il est considéré comme un professionnel de l’immobilier.
Par ailleurs, l’agent immobilier, bien qu’il ne soit pas vendeur, se voit imposer des obligations d’information et de conseil dont la méconnaissance engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’arrêt du 21 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.045) rappelle que « le devoir de conseil auquel était tenu l’agent immobilier lui imposait d’informer l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer ». La Cour précise que des traces d’infiltrations visibles, bien que constituant un vice apparent pour l’acquéreur, n’exonèrent pas l’agent immobilier de son obligation d’en informer expressément celui-ci. L’agent ne peut se réfugier derrière le caractère apparent du désordre pour se dispenser de son devoir de conseil. Cette obligation pèse sur l’agent immobilier indépendamment de toute clause d’exonération stipulée dans l’acte de vente au profit du vendeur.
La catégorie la plus remarquable, car la plus extensive, est celle du vendeur profane assimilé à un vendeur professionnel en raison des travaux qu’il a lui-même exécutés. L’arrêt du 19 octobre 2023 (pourvoi n° 22-15.536, publié au Bulletin) a érigé cette assimilation en principe, en jugeant que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». La Cour de cassation impose aux juges du fond de rechercher systématiquement si le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres, peu important les changements intervenus dans l’identité des associés ou des gérants de la personne morale venderesse. L’arrêt du 13 novembre 2025 (pourvoi n° 24-11.221) confirme cette solution en l’appliquant à un particulier ayant entrepris, sans qualification professionnelle particulière, des travaux de structure durant plus d’une décennie. La connaissance du vice est alors présumée de manière irréfragable, et la clause de non-garantie est écartée, quelle que soit la bonne foi subjective du vendeur.
Il convient toutefois de réserver l’hypothèse, rappelée par l’arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.469), dans laquelle l’acquéreur est lui-même un professionnel de même spécialité. En ce cas, la clause d’exonération retrouve son efficacité, sauf à démontrer que le vendeur avait une connaissance effective du vice, constitutive de mauvaise foi. Cette exception, qui tempère la sévérité du régime de protection de l’acquéreur, repose sur l’idée que l’acheteur professionnel n’a pas besoin de la même protection qu’un acquéreur profane, dès lors qu’il dispose des compétences pour apprécier l’état du bien et déceler d’éventuels désordres. Mais la Cour de cassation, dans cet arrêt, a censuré la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si l’acquéreur était effectivement un professionnel de même spécialité, ce qui révèle que la qualification est appréciée de manière restrictive et suppose une réelle communauté de compétences techniques entre les parties.
La mauvaise foi du vendeur constitue, de manière constante, un obstacle dirimant à l’application de la clause de non-garantie des vices cachés. L’arrêt du 5 juin 2025 (pourvoi n° 23-14.619) en donne une illustration particulièrement éclairante. La Cour y énonce que « le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ». En l’espèce, une venderesse avait signalé à son assureur dommages-ouvrage, huit ans avant la vente, un sinistre lié à des infiltrations et des remontées d’humidité. L’assureur avait refusé sa garantie au motif que les désordres affectaient des ouvrages réalisés par la venderesse elle-même et n’étaient pas couverts par le contrat du constructeur. La cour d’appel de Paris avait cru pouvoir écarter la mauvaise foi de la venderesse au motif que le sinistre avait été qualifié de « désordre de nature esthétique » par l’assureur. La Cour de cassation casse cette décision, en relevant que la venderesse avait eu connaissance d’infiltrations « qui n’avaient pas été qualifiées de désordre esthétique par l’expert de l’assureur ». En d’autres termes, la qualification d’un sinistre par un assureur ne lie pas le juge dans l’appréciation de la connaissance du vice par le vendeur ; la mauvaise foi s’infère de la seule connaissance d’un désordre, quelle que soit la qualification que l’assureur a pu lui donner.
La dissimulation matérielle du vice constitue une autre illustration de la mauvaise foi privant le vendeur du bénéfice de la clause. L’arrêt du 7 mars 2024 (pourvoi n° 20-17.790) retient que des vendeurs « connaissaient les problèmes de structure de l’immeuble depuis 1980 ainsi que l’ampleur des fissurations réapparues en 2003 » et qu’ils « avaient, par ces travaux de colmatage, cherché à les dissimuler ». La cour d’appel de Paris avait souverainement déduit de ces constatations que « l’acquéreur démontrait le caractère caché des vices lors de la vente et que les vendeurs étaient de mauvaise foi, de sorte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés devait être écartée ». La Cour de cassation approuve cette analyse en rejetant le pourvoi. Cet arrêt montre que la simple exécution de travaux de rebouchage de fissures et de ravalement avant la vente, sans information de l’acquéreur sur les désordres sous-jacents, caractérise une dissimulation constitutive de mauvaise foi.
À cet égard, la notion de mauvaise foi dans la vente immobilière dépasse le seul dol, entendu comme une manœuvre intentionnelle destinée à tromper le cocontractant. La jurisprudence retient une conception extensive de la mauvaise foi, qui inclut la simple connaissance d’un vice et son absence de révélation à l’acquéreur, alors même que le vendeur n’aurait pas activement cherché à le dissimuler. La charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur incombe à l’acquéreur, mais la Cour de cassation admet que cette preuve puisse résulter de présomptions graves, précises et concordantes, telles que la réalisation de travaux antérieurs, les déclarations de sinistre à l’assurance, ou la durée de possession du bien. En conséquence, le vendeur qui a occupé l’immeuble pendant une longue période est présumé connaître les désordres qui l’affectent, sauf à démontrer qu’ils étaient restés invisibles ou inaccessibles pendant toute la durée de son occupation.
En définitive, la combinaison des articles 1643, 1638 et 1627 du code civil, telle qu’interprétée par la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2023 et 2026, conduit à un régime de la clause d’exonération de garantie sensiblement plus restrictif que celui que la pratique notariale continue d’appliquer. Le vendeur professionnel de l’immobilier ne peut jamais s’en prévaloir. Le vendeur profane qui a réalisé lui-même des travaux est assimilé à un professionnel et subit le même sort. Le vendeur de mauvaise foi, fût-il totalement profane, est privé de la clause. Et même le vendeur parfaitement de bonne foi et profane ne peut opposer une clause de non-garantie à l’acquéreur qui invoque une servitude non apparente, à moins que l’acte de vente ne comporte une renonciation expresse et spécifique à cette garantie d’éviction. Les conditions d’une telle renonciation expresse sont si rigoureuses qu’elles privent, en pratique, les clauses d’exonération de l’essentiel de leur efficacité protectrice pour le vendeur.
Cette évolution jurisprudentielle, dont la rapidité et la cohérence frappent l’observateur, traduit une politique judiciaire de protection renforcée de l’acquéreur immobilier, que l’on peut rattacher à la généralisation du devoir d’information dans le droit des contrats. L’acquéreur est désormais traité comme la partie faible au contrat de vente immobilière, et le vendeur comme le détenteur privilégié d’une information sur le bien qu’il cède. L’obligation de délivrance conforme, l’obligation d’information et la garantie des vices cachés convergent vers un standard unique de loyauté contractuelle, dont les clauses d’exonération ne constituent plus qu’un aménagement marginal et strictement encadré.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément remanié, entre 2023 et 2026, le régime de l’exonération conventionnelle de garantie dans la vente immobilière. L’arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.636, publié au Bulletin) en constitue le point d’orgue, en jugeant qu’une clause de non-garantie de l’état du bien, fût-elle rédigée en termes généraux, n’exclut pas la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. Combiné avec l’arrêt du 6 juillet 2023 (pourvoi n° 22-13.179, publié au Bulletin) qui dissocie l’indemnisation de la résiliation, et avec les arrêts des 19 octobre 2023 (pourvoi n° 22-15.536), 5 septembre 2024 (pourvoi n° 23-16.314), 5 juin 2025 (pourvoi n° 23-14.619), 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.469) et 13 novembre 2025 (pourvoi n° 24-11.221) qui précisent les catégories de vendeurs privés du bénéfice de la clause, ce mouvement jurisprudentiel restreint considérablement la liberté des parties d’aménager conventionnellement la garantie due par le vendeur. La rédaction des actes de vente doit en tirer les conséquences : la clause de non-garantie standard, héritée d’une pratique séculaire, ne suffit plus à protéger le vendeur contre les actions en garantie fondées sur des servitudes non apparentes ou des vices cachés dont il avait connaissance. Une révision des stipulations conventionnelles s’impose, qui distingue clairement la garantie des vices cachés de la garantie d’éviction, et qui prévoit, le cas échéant, une renonciation expresse et spécifique à la garantie des servitudes occultes, seule à même de produire un effet exonératoire conforme à la volonté des parties.
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