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L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose au vendeur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, d’en informer l’acquéreur par la production d’un état des risques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet (article L. 125-5 du code de l’environnement). Ce document, intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, constitue un élément essentiel du consentement de l’acquéreur. Or, la question de l’actualisation de cet état des risques entre la promesse de vente et l’acte authentique a fait l’objet d’une clarification majeure par la troisième chambre civile dans un arrêt du 19 février 2026, publié au Bulletin.
Dans cette espèce, des acquéreurs avaient signé une promesse synallagmatique de vente le 3 novembre 2011, puis un acte authentique les 21 et 23 mars 2012, portant sur un terrain à bâtir. Un état des risques naturels du 3 novembre 2011, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit, était joint au compromis. Par un arrêté du 28 février 2012, soit entre la promesse et l’acte authentique, le plan de prévention des risques d’inondation de la commune avait été approuvé. Or, lors de la signature de l’acte authentique, aucun état des risques actualisé n’avait été produit. Les acquéreurs, informés en 2016 par un certificat d’urbanisme négatif de l’impossibilité de construire leur maison en raison d’un aléa très fort du plan, ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente.
La cour d’appel de Montpellier avait rejeté leur demande au motif que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver le plan prescrit sans le modifier, de sorte que les acquéreurs avaient été « parfaitement informés du risque d’inondation encouru ». La troisième chambre civile a cassé cette décision au visa des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement, ensemble les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle énonce que « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique » (Civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 24-10.524, FS-B). Par cette motivation, la Cour de cassation consacre une obligation positive de mise à jour de l’état des risques, dont la méconnaissance expose le vendeur à la résolution de la vente ou à une diminution du prix, conformément au V de l’article L. 125-5 du code de l’environnement.
En conséquence, l’approbation d’un plan de prévention des risques entre la promesse et l’acte authentique constitue un événement juridique qui modifie substantiellement la situation de l’immeuble au regard des risques naturels. Dès lors, le vendeur ne saurait se contenter de produire un état des risques établi antérieurement à cette approbation, l’acquéreur devant être informé de la servitude d’utilité publique nouvellement créée qui grève le bien. Cette solution, qui s’inscrit dans le mouvement plus large de renforcement de l’obligation d’information du vendeur, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la gestion du calendrier des diagnostics techniques.
La portée de cet arrêt ne saurait être sous-estimée par les professionnels de la transaction immobilière. L’article L. 562-4 du code de l’environnement dispose que le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme. Par conséquent, l’approbation d’un tel plan entre la promesse et l’acte authentique modifie la situation juridique du bien, non seulement au regard du risque naturel lui-même, mais également en ce qui concerne les possibilités de construction et d’aménagement du terrain. Or, l’acquéreur qui s’engage définitivement sans avoir été informé de cette évolution réglementaire subit une altération de son consentement que le législateur a entendu sanctionner par la possibilité de résolution de la vente.
Par ailleurs, la décision du 19 février 2026 confirme que l’obligation d’information pesant sur le vendeur en matière de risques naturels est une obligation de résultat, dont la méconnaissance est sanctionnée indépendamment de la bonne foi du vendeur. Le fait que le plan approuvé n’ait pas modifié substantiellement le zonage par rapport au plan prescrit est indifférent : c’est la circonstance même de l’approbation, conférant au plan une force juridique nouvelle, qui déclenche l’obligation d’actualisation. Cette exigence de mise à jour s’étend, par analogie, à toute modification de la situation du bien au regard des servitudes d’utilité publique intervenant entre la promesse et l’acte authentique.
A cet égard, la Cour a également sanctionné la cour d’appel pour dénaturation du certificat d’urbanisme, rappelant l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, en violation du principe de l’interdiction de dénaturation des éléments de preuve. Cette double cassation témoigne de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile entend faire respecter les obligations d’information environnementale dans la vente immobilière.
L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du code civil). Par ailleurs, l’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » (article 1643 du code civil). La connaissance du vice par le vendeur constitue donc un élément déterminant du régime de la garantie, puisqu’elle fait obstacle à l’application des clauses exonératoires de garantie.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser l’office du juge face à une clause exclusive de garantie dans un arrêt du 13 novembre 2025. En l’espèce, des acquéreurs avaient acheté une maison à usage d’habitation présentant des désordres affectant les toitures. La cour d’appel de Reims avait rejeté leur demande de garantie des vices cachés en retenant, s’agissant de l’extension de la toiture, que le défaut de pente « ne pouvait être perceptible que par un professionnel », de sorte que la venderesse ne pouvait en avoir connaissance. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la cour d’appel aurait dû « rechercher, comme il le lui était demandé, si la venderesse n’avait pas été informée par un couvreur du défaut de conformité et de la nécessité de la réfection totale des toitures » (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-18.899).
Cette décision illustre le contrôle rigoureux qu’exerce la Cour de cassation sur la motivation des juges du fond lorsqu’ils écartent la garantie des vices cachés sur le fondement d’une clause exonératoire. Le vendeur professionnel, mais également le vendeur particulier, ne peut se prévaloir d’une telle clause s’il est établi qu’il avait connaissance du vice. Or, la preuve de cette connaissance peut résulter d’éléments extrinsèques, tels que les interventions répétées d’un professionnel sur le bien, et le juge doit procéder à une recherche concrète de cette connaissance.
Par ailleurs, l’obligation d’information du vendeur particulier a fait l’objet d’un rappel dans un arrêt du 5 février 2026, par lequel la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre une décision ayant retenu que les vendeurs, bien que non professionnels, avaient manqué à leur obligation d’information envers l’acquéreur. La cour d’appel avait pu déduire des circonstances de l’espèce que les vendeurs auraient dû informer l’acquéreur des éléments déterminants de la vente (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 23-21.993). En conséquence, la qualité de non-professionnel du vendeur ne l’exonère pas de son obligation d’information sur les caractéristiques essentielles du bien vendu.
Cette obligation d’information du vendeur non professionnel trouve son fondement dans le droit commun des contrats et dans les dispositions spécifiques du code civil relatives à la vente. L’article 1604 du code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur », obligation qui emporte, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, celle d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien et les risques qui y sont attachés. Dès lors, le vendeur, même particulier, qui omet de communiquer à l’acquéreur une information déterminante de son consentement, telle que la situation du bien au regard d’un plan de prévention des risques ou l’existence de désordres affectant l’immeuble, manque à son obligation de délivrance conforme et s’expose à la résolution de la vente ou à l’allocation de dommages et intérêts.
L’agent immobilier, professionnel de la transaction, est tenu d’une obligation d’information, de renseignement et de conseil à l’égard de l’acquéreur. Cette obligation, fondée sur l’article 1231-1 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (article 1231-1 du code civil), impose à l’intermédiaire immobilier de ne pas se contenter de relayer passivement les informations fournies par le vendeur.
L’arrêt du 13 novembre 2025, déjà évoqué, constitue sur ce point un apport significatif. La cour d’appel avait retenu, pour rejeter la demande des acquéreurs contre l’agent immobilier, que ce dernier « n’avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par la venderesse depuis l’acquisition par ses soins de la maison en 1988 jusqu’à sa mise en vente au printemps 2017, mais devait cependant s’assurer que les diagnostics techniques et énergétiques étaient exécutés et conformes aux caractéristiques du bien proposé à la vente ». La troisième chambre civile a censuré cette analyse au visa de l’article 1231-1 du code civil, jugeant au contraire « qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans » (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-18.899).
A cet égard, la Cour de cassation consacre une obligation positive de vérification à la charge de l’agent immobilier, qui ne peut se retrancher derrière les déclarations du vendeur pour s’exonérer de sa responsabilité. Cette obligation de vérification porte sur les informations substantielles relatives à l’état du bien, notamment celles qui ont trait aux travaux réalisés et à l’entretien de l’immeuble. Dès lors, l’agent immobilier doit non seulement s’assurer de l’exactitude des diagnostics techniques, mais également contrôler la véracité des déclarations du vendeur sur l’historique des travaux.
Par ailleurs, un arrêt du 12 mars 2026 a rappelé que si le professionnel de l’immobilier « a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques des investissements qu’il propose, il n’a pas à l’informer ou le conseiller sur des faits connus de celui-ci » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-18.397). Cette solution circonscrit l’étendue de l’obligation d’information en fonction de la connaissance effective de l’acquéreur, sans pour autant dispenser le professionnel de son devoir de conseil sur les aspects techniques que l’acquéreur profane ne peut appréhender.
L’articulation entre l’obligation d’information du vendeur et celle de l’agent immobilier a été précisée par la jurisprudence récente. Dès lors que l’agent immobilier est le rédacteur de l’annonce et le concepteur des documents publicitaires, il engage sa responsabilité pour toute information inexacte ou trompeuse qu’il diffuse, y compris lorsqu’il se borne à reproduire les déclarations du vendeur. L’arrêt du 13 novembre 2025 affermit cette exigence en imposant à l’agent immobilier une obligation active d’investigation sur les déclarations du vendeur. A cet égard, la distinction entre le vendeur professionnel et le vendeur particulier ne modifie pas l’intensité de l’obligation de vérification de l’agent immobilier, qui demeure tenu de contrôler la véracité des informations substantielles qu’il relaie auprès des acquéreurs potentiels.
L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). La détermination du point de départ de ce délai quinquennal constitue un enjeu central du contentieux de la responsabilité des professionnels de l’immobilier, et la troisième chambre civile en a précisé les modalités dans un arrêt de cassation du 25 septembre 2025.
Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un chalet à usage d’habitation par acte du 2 septembre 2014, par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandataire du vendeur. Invoquant des défauts d’étanchéité thermique, corroborés par un rapport de diagnostic thermique établi le 25 janvier 2018, ils avaient obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire. L’agent immobilier leur avait opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La cour d’appel de Besançon avait déclaré l’action irrecevable, retenant que les acquéreurs « ont eu connaissance des défauts d’isolation thermiques affectant leur habitation dès le premier hiver de son acquisition, soit l’hiver 2014/2015 », et qu’ils disposaient donc à cette période de « tous les éléments pour exercer leur droit ». La Cour de cassation a cassé cette décision, jugeant que la cour d’appel aurait dû « rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d’un défaut d’information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité » (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 24-12.596).
En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier ne se confond pas avec la date de la découverte matérielle du désordre, mais court à compter du jour où l’acquéreur a eu ou aurait dû avoir connaissance du manquement de l’agent à son obligation d’information et de conseil. Or, en l’espèce, les acquéreurs ne pouvaient savoir que le diagnostic de performance énergétique remis lors de la vente était erroné avant d’en être informés par le pré-rapport d’expertise judiciaire du 17 octobre 2019. Par cette solution, la Cour de cassation distingue nettement le point de départ de la prescription de l’action en garantie des vices cachés de celui de l’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information, le second étant reporté à la date de révélation du fait générateur de la responsabilité.
Par ailleurs, s’agissant de la charge de la preuve, la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 19 septembre 2024 que « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information ou de conseil doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation » (Civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 23-10.585). Ce renversement de la charge de la preuve, qui pèse sur le professionnel débiteur de l’obligation d’information, facilite considérablement l’action de l’acquéreur victime d’un défaut d’information. Il appartient ainsi à l’agent immobilier, au notaire ou au vendeur professionnel de démontrer qu’il a satisfait à son obligation, et non à l’acquéreur d’établir la carence de son cocontractant.
Enfin, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que l’usage local peut primer les dispositions supplétives du code civil en matière de plantations. La Cour a retenu « qu’un usage ancien, constant et de notoriété publique autorisait, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, sauf gêne excessive du propriétaire du fonds voisin », et que « cet usage primait les dispositions supplétives du code civil » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-12.527). Cette décision, rendue en référé, illustre la persistance des usages locaux comme source de droit en matière immobilière, y compris pour écarter l’application des règles du code civil relatives à la distance des plantations édictées par l’article 673. Elle rappelle opportunément que le droit immobilier ne se réduit pas aux textes codifiés et que les pratiques locales, lorsqu’elles sont établies, conservent toute leur autorité.
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 révèle un double mouvement d’intensification et de clarification des obligations d’information dans la vente immobilière. D’une part, le vendeur se voit imposer une obligation renforcée de mise à jour de l’état des risques naturels entre la promesse et l’acte authentique, à peine de résolution de la vente. D’autre part, les professionnels de l’immobilier, agents immobiliers au premier chef, sont désormais tenus de vérifier activement les déclarations du vendeur sur l’état et l’entretien du bien, sans pouvoir se retrancher derrière une confiance aveugle dans les informations qui leur sont communiquées. Par ailleurs, sur le plan procédural, la troisième chambre civile a clarifié le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information, en le distinguant de la seule découverte matérielle des désordres, et a rappelé l’inversion de la charge de la preuve au bénéfice de l’acquéreur. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité du mouvement de protection de l’acquéreur immobilier, imposent aux praticiens une vigilance renouvelée dans la constitution et l’actualisation des dossiers de diagnostic technique, ainsi que dans la vérification des informations fournies par les parties à l’acte de vente.
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