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La garantie des servitudes occultes constitue l’une des manifestations les plus singulières de la protection accordée à l’acquéreur immobilier par le Code civil. L’article 1638 du Code civil dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Cette disposition, bien que rédigée en des termes qui paraissent restrictifs, s’inscrit dans un cadre plus large que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est attachée à préciser au cours des trois dernières années. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, la haute juridiction a en effet énoncé que l’article 1638 « figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction » et constitue « une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, Publié au Bulletin).
Cette formulation, reprise à l’identique dans un arrêt du 13 février 2025, également publié au Bulletin (Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, Publié au Bulletin), consacre l’unité conceptuelle de la matière. La garantie des servitudes occultes n’est pas un mécanisme autonome et dérogatoire : elle est une déclinaison particulière de l’obligation générale de garantie d’éviction qui pèse sur tout vendeur en vertu de l’article 1626 du Code civil. Par ailleurs, l’article 1627 du même code précise que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de garantie ou en diminuer l’effet, voire convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Cette faculté d’aménagement conventionnel, loin d’affaiblir le dispositif légal, en souligne au contraire le caractère impératif à défaut de stipulation contraire expresse.
La portée pratique de cette construction jurisprudentielle est considérable pour le contentieux de la vente immobilière. En rattachant expressément l’article 1638 à la garantie d’éviction, la Cour de cassation détermine le régime juridique applicable : les règles de la garantie d’éviction, et non celles de la garantie des vices cachés, gouvernent l’action de l’acquéreur découvrant une servitude non déclarée. Cette distinction emporte des conséquences majeures, notamment quant au délai de prescription applicable et quant à la possibilité d’aménager conventionnellement l’étendue de la garantie. Alors que la garantie des vices cachés est soumise au délai biennal de l’article 1648 du Code civil, la garantie d’éviction obéit au régime de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil. Par ailleurs, si les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés sont régies par un régime spécifique tenant à la qualité de professionnel ou de profane du vendeur, les stipulations relatives à la garantie d’éviction obéissent au principe de liberté contractuelle posé par l’article 1627, sous la seule réserve de leur caractère exprès. Or, c’est précisément sur le terrain des effets de cette garantie que la troisième chambre civile a opéré, en 2023, un rappel décisif dont les implications pratiques n’ont cessé de se déployer dans sa jurisprudence ultérieure.
L’apport le plus significatif de l’arrêt du 6 juillet 2023 réside dans la clarification opérée quant à la dualité des sanctions prévues par l’article 1638 du Code civil. La cour d’appel de Chambéry avait, dans l’espèce soumise à la censure, débouté les acquéreurs de leur demande d’indemnisation au motif que « la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du code civil pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité ». La troisième chambre civile a cassé cette décision au visa de l’article 1638, en énonçant de manière solennelle que « l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente » et que « l’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur » (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, motifs, § 7-8).
Cette distinction est capitale pour la pratique notariale et le conseil aux parties. Elle signifie que le seuil de gravité requis par la loi — « de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit » — constitue une condition exclusive de la résiliation du contrat, et non de l’allocation de dommages-intérêts. En conséquence, l’acquéreur qui découvre une servitude non apparente non déclarée, même d’importance modeste, peut prétendre à une indemnisation à la condition d’établir l’existence d’un préjudice en résultant, sans avoir à démontrer que cette servitude l’aurait dissuadé d’acquérir. Dès lors, le champ de la protection offerte par l’article 1638 se trouve considérablement élargi, et l’office du juge s’en trouve renforcé : il lui appartient d’évaluer souverainement l’existence et l’ampleur du préjudice subi par l’acquéreur du fait de la charge occulte.
La jurisprudence postérieure a confirmé cette orientation protectrice tout en en précisant les limites. Dans un arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait accordé une indemnisation globale de 591 994,10 euros sans distinguer la part du préjudice directement imputable à la présence de canalisations souterraines constitutives de servitudes non apparentes de celle résultant d’autres facteurs (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-17.322). La Cour rappelle ainsi que « les dommages et intérêts ne sont dus qu’à raison du préjudice découlant directement de l’existence de la servitude non apparente dont se trouve grevé l’héritage vendu », imposant au juge du fond une motivation précise quant au lien de causalité entre la servitude occulte et chaque chef de préjudice indemnisé. Cette exigence de rigueur dans l’évaluation du préjudice, tout en maintenant le principe d’une indemnisation accessible sans condition de gravité, illustre l’équilibre que la troisième chambre civile entend préserver entre la protection de l’acquéreur et la sécurité juridique des transactions immobilières. Dès lors, le praticien saisi d’une action fondée sur l’article 1638 devra distinguer avec soin le fondement juridique de sa demande : s’il sollicite la résiliation de la vente, il lui appartiendra de démontrer que la servitude occulte présente un caractère de gravité tel que l’acquéreur n’aurait pas contracté s’il en avait eu connaissance ; s’il se borne à solliciter une indemnisation, il lui suffira d’établir l’existence de la servitude non déclarée et le préjudice qui en est directement résulté, sans avoir à satisfaire à l’exigence de gravité requise pour la résiliation. Cette dualité de régimes confère à l’article 1638 une souplesse procédurale que les arrêts de 2023 et 2026 n’ont fait que renforcer.
La seconde avancée jurisprudentielle majeure concerne l’articulation entre la garantie légale des servitudes occultes et les clauses d’exonération de garantie stipulées dans les actes de vente. L’arrêt du 13 février 2025, publié au Bulletin, apporte sur ce point une précision qui modifie substantiellement la pratique rédactionnelle des actes authentiques. La cour d’appel d’Agen avait rejeté l’action en garantie de l’acquéreure contre ses vendeurs au motif que l’acte de vente comportait une clause exonérant ces derniers de toute garantie, stipulant que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques » et que l’acquéreur « n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés » (Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, Faits et procédure, § 1-4).
La Cour de cassation a censuré cette décision au double visa des articles 1638 et 1627 du Code civil. La motivation de l’arrêt, d’une rigueur démonstrative remarquable, procède en trois temps. En premier lieu, la Cour rappelle le principe selon lequel l’article 1638 est une application de la garantie d’éviction, le vendeur étant « obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ». En deuxième lieu, elle relève que l’article 1627 permet aux parties de convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. En troisième lieu, elle en déduit la règle de principe : « à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente ». Appliquant cette règle à l’espèce, la Cour juge que la clause litigieuse, « propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées » (Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, motifs, § 7-11).
A cet égard, cette décision impose désormais aux rédacteurs d’actes une exigence de précision terminologique accrue. Une clause d’exonération générale de garantie, fût-elle formulée en des termes englobants tels que « pour quelque cause que ce soit », ne saurait valoir exclusion de la garantie des servitudes occultes si elle ne vise pas expressément cette garantie ou, à tout le moins, la garantie d’éviction dans son ensemble. La distinction opérée par la Cour entre les garanties afférentes à « l’état du bien » — vices apparents, vices cachés — et celles relatives aux « charges prétendues sur l’objet vendu » — servitudes non apparentes — renvoie à une summa divisio du droit de la vente immobilière que les praticiens se doivent de maîtriser. Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 8 janvier 2026, dans lequel la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser les contours du caractère occulte de la servitude en retenant que la seule mention d’une canalisation dans un document annexé à l’acte de vente, au sein d’un paragraphe relatif aux travaux sans rapport avec l’existence d’une servitude, n’était pas de nature à établir que les acquéreurs en avaient été informés préalablement à la vente (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-11.599, motifs, § 5-7).
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également précisé les limites de la responsabilité du notaire instrumentaire au regard de la garantie des servitudes occultes, dans une perspective qui tend à distinguer nettement les fondements contractuels et délictuels de cette responsabilité. L’arrêt du 8 janvier 2026 énonce à cet égard un principe dont la portée doctrinale dépasse le seul contentieux des servitudes : « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-11.599, motifs, § 15-17). En d’autres termes, la Cour refuse de faire peser sur le notaire une obligation de garantir le paiement des sommes dues par le vendeur au titre de la garantie d’éviction, cette obligation relevant exclusivement du contrat de vente.
La responsabilité du notaire ne peut être engagée qu’à raison d’une faute personnelle ayant causé un préjudice distinct à l’acquéreur, dans les conditions du droit commun de la responsabilité civile délictuelle prévu par l’article 1240 du Code civil. Ainsi, le notaire qui omet de vérifier l’existence de servitudes grevant le fonds vendu et de les mentionner dans l’acte authentique, ou qui manque à son devoir d’information et de conseil quant aux risques juridiques attachés à l’absence de telles mentions, engage sa responsabilité à raison de la perte de chance pour l’acquéreur de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables. En revanche, la Cour exclut que ce manquement puisse fonder une condamnation in solidum du notaire avec le vendeur au paiement de l’indemnité due en exécution de la garantie légale, cette dernière ne constituant pas un préjudice indemnisable au sens de l’article 1240 du Code civil.
Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante depuis l’arrêt de la première chambre civile du 22 juin 1983, trouve un écho dans la distinction que la Cour opère entre la garantie des servitudes occultes et la garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et 1648 du Code civil. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 8 janvier 2026, que le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés, prévu par l’article 1648, alinéa 1er, est de deux ans « à compter de la découverte du vice » et que le point de départ de ce délai est la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance, non seulement de l’anomalie affectant l’usage du bien, mais aussi de la cause de cette anomalie (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714, motifs, § 6-8). Ce délai biennal est en outre encadré par le délai-butoir de vingt ans prévu par l’article 2232 du Code civil, qui court à compter de la vente conclue par la partie recherchée en garantie, ainsi que l’a jugé la Chambre mixte de la Cour de cassation le 21 juillet 2023 et que l’a confirmé la troisième chambre civile le 18 janvier 2024 (Civ. 3e, 18 janv. 2024, n° 22-12.737, motifs, § 8-10).
Or, l’articulation entre ces deux régimes de garantie — éviction et vices cachés — n’est pas toujours aisée en pratique, une même situation factuelle pouvant relever alternativement ou cumulativement de l’un et de l’autre. La présence d’une canalisation d’eaux usées traversant le sous-sol de l’immeuble vendu, constitutive d’une servitude non apparente au sens de l’article 1638, peut également caractériser un vice caché si elle rend l’immeuble impropre à sa destination, au sens de l’article 1641 du Code civil. La jurisprudence a ainsi pu retenir qu’une servitude de passage de canalisations dont l’acquéreur n’avait pas été informé lors de la vente relevait à la fois de la garantie des servitudes occultes et, lorsque cette charge compromettait l’usage normal de l’immeuble, de la garantie des vices cachés. En conséquence, le praticien confronté à une telle hypothèse devra déterminer avec soin le fondement juridique le plus approprié à l’action qu’il entend engager, en tenant compte des spécificités de chaque régime : délai de prescription biennal pour les vices cachés, prescription quinquennale de droit commun pour la garantie d’éviction fondée sur l’article 1638, possibilité d’aménagement conventionnel de la garantie d’éviction mais non de la garantie des vices cachés lorsque le vendeur est un professionnel. Dès lors, la connaissance précise de la jurisprudence de la troisième chambre civile constitue pour l’avocat en droit immobilier un outil essentiel de sécurisation du conseil délivré à l’acquéreur comme au vendeur.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que les juridictions du fond caractérisent avec rigueur le caractère occulte de la servitude invoquée. Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir souverainement retenu qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n’impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d’eau ayant pour objet l’alimentation de toute la commune. La Cour a également validé l’appréciation selon laquelle la servitude administrative de conduite d’eau potable destinée à l’alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble « au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d’un réseau d’eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-11.599, motifs, § 5). La qualification de servitude occulte suppose donc une double démonstration : l’absence d’apparence de la charge et son caractère anormal au regard de la nature et de la situation de l’immeuble.
La jurisprudence élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 en matière de garantie des servitudes occultes témoigne d’une double préoccupation : renforcer la protection de l’acquéreur immobilier tout en préservant la sécurité juridique des transactions. L’affirmation du rattachement de l’article 1638 du Code civil au principe général de la garantie d’éviction, la dissociation claire des conditions de la résiliation et de l’indemnisation, ainsi que l’exigence d’une clause expresse pour exclure conventionnellement cette garantie constituent autant d’avancées qui structurent désormais le contentieux de la vente immobilière. A cet égard, la rigueur avec laquelle la Cour encadre à la fois l’évaluation du préjudice indemnisable et les conditions d’engagement de la responsabilité notariale démontre sa volonté de faire de l’article 1638 un instrument de justice commutative équilibré, dont la mise en œuvre requiert du praticien une maîtrise précise des distinctions conceptuelles que la haute juridiction a pris soin de tracer. L’acquéreur qui découvre une servitude non déclarée dispose ainsi d’un arsenal juridique renforcé, à la condition d’en actionner les ressorts avec la précision technique qu’exige la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile. L’équilibre ainsi dessiné entre la protection de l’acquéreur, la liberté contractuelle des parties et la responsabilité des professionnels du droit et de l’immobilier témoigne de la vitalité d’une matière dont les principes, pour certains séculaires, trouvent dans le contentieux contemporain un renouvellement constant de leur portée et de leurs applications.
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