Le mercredi 7 décembre 2022 |
Projet de loi de finance 2023, statut des bailleurs privés, encadrement de la profession des diagnostiqueurs, respect des mentions obligatoires dans les annonces de location, protection des logements contre l’occupation illicite, coaching immobilier de PAP, perspectives pour le marché immobilier en 2023… Loïc Cantin, nouveau président de la Fnaim, a répondu, dans une interview à notre partenaire News Tank Cities, aux questions qui animent, depuis plusieurs semaines, l’industrie immobilière en France.
Il y a une urgence politique dans le logement. En tant que professionnels, nous avons besoin de lisibilité. Ce qui n’est pas le cas en ce moment. Nous sommes plus dans la « mesurette » et le raccommodage que dans la simplicité et la remise à plat des dispositifs.
Prenons l’exemple de la fiscalité sur les meublés touristiques. Il est plus question de restriction que d’incitation. Nous touchons au droit de la propriété. Dans nombre de villes balnéaires, les meublés touristiques font partie des capacités d’accueil.
Dans un sens plus positif, nous avons porté l’amendement sur le déficit foncier. C’est une demande depuis 30 ans. Il est nécessaire de faire un geste à destination des bailleurs à qui l’on demande de faire un effort.
Le Projet de loi de finance est le bon moment pour faire entendre nos messages à l’Assemblée nationale, notamment auprès de Thibault Bazin, François Jolivet… et au Sénat auprès de Dominique Estrosi Sassone ou Jean-Baptiste Blanc, avec qui nous travaillons bien.
Nous soutenons la démarche de la carte professionnelle D reprenant le modèle de la carte T immobilier pour les transactions immobilières. Tout ce qui contribue à donner de la visibilité et des assurances à nos clients est bienvenu. Il ne peut y avoir de place pour l’amateurisme dans nos métiers, y compris dans les activités connexes.
Même s’il reste une estimation de la performance énergétique, et non une étude thermique, le DPE doit bénéficier d’une confiance totale. Les enjeux liés à l’étiquette énergétique sont devenus trop importants au sujet des diagnostics qui donnent le droit d’augmenter son loyer ou à partir de janvier 2023, de signifier si un logement pourra encore être loué.
L’Autorité est saisie et nous sommes dans l’attente des conclusions au 1^e trimestre 2023. Ce sera l’occasion pour la Fnaim de faire de nouvelles propositions sur les thèmes de l’aptitude et du contrôle des professionnels.
Pour autant, vouloir comparer le marché français à ses homologues européens n’est pas la bonne approche. En Espagne, par exemple, le marché est déréglementé, sans sécurité ni mandat. Nous sommes contre ce modèle. En France, nos clients sont globalement satisfaits. En 30 ans, notre part de marché est passée de 40 % à 68 %.
C’est un serpent de mer même si certains propos récents d’Emmanuel Macron et d’Olivier Klein laissent penser qu’il y a une ouverture. Le sujet oblige à repenser le cadre général de l’investissement immobilier en France et l’accès à la location.
Aujourd’hui, que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes en déséquilibre dans les deux cas. La hausse des taux d’intérêt et la faiblesse des taux de rendement ne vont pas nous faciliter les choses. Tout ne se réglera pas par des réductions d’impôt ou de la réglementation supplémentaire. Il va falloir être imaginatif.
On ne sous-estime pas le sujet mais nous avons quelques réserves sur les résultats de cette enquête. Il n’est pas sûr que l’échantillon soit homogène. L’étude compare les annonces regroupées sur la plateforme fnaim.fr, publiées par ses adhérents, agences axées sur la transaction et dont l’intermédiation locative n’est pas le cœur de métier avec celles de deux administrateurs de biens, dont l’administration de biens est le seul métier.
Plus généralement, il peut y avoir des manquements. Mais rien de grave. Ce ne sont pas des infractions. Le cadre réglementaire ne sous facilite pas la tâche. C’est un catalogue à la Prévert. La complexité et la surabondance de nouvelles normes peuvent empêcher consommateurs et professionnels de s’y retrouver. L’accompagnement par un professionnel demeure une assurance de sécurité et de respect de la loi dans le processus de mise en location d’un bien.
La Fnaim a toujours appelé à l’effort d’information et de formation auprès de ses adhérents.
Il faut rendre l’investissement locatif plus attractif et cette proposition de loi entre dans ce cadre. Nous sommes pour un rééquilibrage des droits et devoirs entre locataires et propriétaires, ces derniers étant jusqu’ici fortement lésés et souvent seuls face à des situations parfois financièrement désastreuses. La loi de justice sociale de 1982 a créé des situations excessives.
Le député Guillaume Kasbarian est à l’écoute et on se réjouit de voir des parlementaires, à l’Assemblée nationale et au Sénat, déterminés à ouvrir le chantier des rapports entre locataires et propriétaires. Nous avions déjà fait d’autres tentatives dans le passé.
Il y a une prise de conscience car c’est un sujet de société. Le squat existe en France, c’est une réalité que nous constatons sur le terrain. Cette proposition de loi apporte une réassurance envers les propriétaires. Ce qui est en jeu, c’est de sécuriser les bailleurs qui sont souvent des petits propriétaires. Deux tiers des bailleurs louent un seul logement. On est loin de l’image que certains veulent véhiculer. Le parc privé locatif représente 7,6 millions de logements, largement porté par les particuliers, et nous en avons besoin.
Nous sommes un peu étonnés et surpris par la décision de la cour d’appel. Nous avons un délai de deux mois pour faire appel et aurons à prendre cette décision au sein de la Fnaim. C’est dans notre calendrier. On ne peut pas laisser démanteler notre profession sur un sujet aussi grave.
Notons d’abord que le choc d’offres des 500 000 logements neufs par an n’a jamais été atteint. Il y a un problème de renouvellement du parc dans notre pays depuis des années.
Concernant la demande, nous devons faire face à un phénomène excédentaire dans un contexte démographique dynamique. En 2022, nous sommes sur un volume de 1,1 million de transactions après un record absolu en 2021 marqué par 1,177 million de ventes de logements. En 2023, personne ne peut sérieusement faire de prédictions. Les taux des crédits immobiliers sont en hausse dans le sillage d’une inflation toujours très forte.
Le choc économique et de conjoncture fait qu’il sera difficile d’enrayer une trajectoire descendante. Il faut se souvenir que nous sommes tombés à 580 000 transactions en 2008. Aujourd’hui, il faut soutenir la construction neuve sans tergiverser.
La dotation budgétaire existe, de 2,5 à 3 Md€ par an en cumulant tous les dispositifs. Il faut en flécher une grande partie vers les primo-accédants. Dans certaines grandes villes, la capacité d’achat est à un niveau bas comparé à l’historique et semble avoir atteint ses limites.
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