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Depuis plusieurs années, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse et sa simplicité de mise en œuvre. La location meublée est devenue un levier d’investissement intéressant, notamment dans les zones dynamiques où la demande locative reste forte. Elle permet également de compléter ses revenus, préparer sa retraite ou optimiser son patrimoine.
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La rédaction n’a pas participé à la réalisation de cet article.
Toutefois, la loi de Finances de 2025 et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 viennent apporter un cadre plus étroit, notamment pour la location de courte durée et les exploitants des meublés de tourisme. Voici les principales mesures à retenir.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent mettre en location un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce dispositif permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse avec le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour être éligible au LMNP, il faut répondre à deux critères cumulatifs :
L’administration fiscale pointait du doigt le fait que les revenus locatifs pouvaient être fortement réduits, voire neutralisés, par les amortissements, sans impact sur la taxation à la revente. Cela créait une distorsion avec d’autres régimes fiscaux, notamment l’immobilier nu ou les sociétés à l’IS, et une perte de recettes fiscales significative pour l’État.
Le développement massif des locations de courte durée type Airbnb, notamment dans les grandes métropoles et les zones touristiques, a contribué à réduire l’offre de logements disponibles pour la population locale. Des maires, urbanistes et associations ont dénoncé un impact sur les loyers, la mixité sociale et la vacance locative.
Le gouvernement cherche ainsi à rétablir un équilibre entre la rentabilité pour les investisseurs et l’intérêt général en matière d’habitat, en limitant les effets pervers du LMNP dans les zones sous tension.
Le régime réel du LMNP, pour les investisseurs aux revenus supérieurs à 77 700 € / an, permet de déduire chaque année une part de la valeur du bien (hors terrain), des meubles et des éventuels travaux, sans que cela n’augmente la plus-value imposable au moment de la revente. Il s’agissait d’un double avantage fiscal : moins d’impôt pendant la location et pas de rattrapage à la vente. En tant qu’investisseur au régime réel, il est possible d’amortir :
Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués viendront s’ajouter dans le calcul de la plus-value, ce qui aura pour effet d’augmenter mécaniquement l’assiette imposable lors de la revente.
La réforme prévoit plusieurs cas d’exonération partielle ou totale de la réintégration des amortissements :
L’investissement en résidence de services reste donc plus avantageux pour les investisseurs qui ne souhaitent pas attendre l’exonération d’imposition sur les plus-values au bout de 22 ans de détention.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 apporte des modifications significatives aux plafonds de revenus et aux abattements fiscaux pour les meublés de tourisme sous le régime micro-BIC. L’objectif étant de favoriser l’investissement sur des baux longues durées.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, l’abattement est de 50 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 77 700 € contre un abattement de 71 % dans une limite de 188 700 € auparavant.
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est de 30 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000 € contre un abattement de 50 % dans une limite de 77 700 € auparavant.
Les propriétaires de logements meublés de tourisme étiquetés F ou G ne peuvent plus mettre en location sans effectuer des travaux de rénovation énergétique. L’interdiction est élargie aux logements E en 2028. Dès 2034, tous les logements de tourisme devront être étiquetés entre A et D.
Ce durcissement vise à aligner les exigences environnementales des locations de courte durée sur celles du parc locatif classique.
Jusqu’à fin 2024, les investisseurs en LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’un abattement de 25 % sur leur bénéfice imposable à condition d’adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Cette mesure, destinée à encourager la transparence fiscale et le recours à une comptabilité rigoureuse, permettait une réduction significative de l’impôt sur le revenu.
Toutefois, cette mesure est à relativiser puisque les frais de comptabilité entrent dans la liste des charges déductibles au même titre que les frais de notaire ou encore les charges de copropriété.
Face à toutes ces évolutions législatives, le recours à une plateforme d’investissement locatif comme Maslow.immo vous permet de rester à jour et de sécuriser votre projet.