Ils sont nombreux à placer tout ou partie de leurs économies dans la pierre. Il faut dire que l’immobilier arrive à offrir des rendements sans commune mesure. Et il est parfois même possible de se passer d’apport personnel, comme l’a expliqué ce propriétaire qui a réussi à se constituer un joli parc locatif de 17 appartements en seulement quelques années.
Pourtant, en France, l’accès à la propriété est de plus en plus compliqué, comme l’a expliqué TF1 dans un sujet diffusé en mai dernier dans son journal de 20h. Ainsi, l’âge du premier achat a augmenté et est passé de 30 ans dans les années 2000 à 33 ans actuellement. « Se constituer un apport suffisant prend désormais plus de temps, tout comme rembourser son crédit. Il faut aujourd’hui 22 ans en moyenne contre 15 ans auparavant », soulignent nos confrères.
Il faut dire qu’en quelques décennies, les prix se sont littéralement envolés. Résultat, les Français sont 40 % à louer leur logement. Ce qui n’est pas pour déplaire à certains propriétaires. La situation est comparable en Espagne où Marc Bove fait justement partie de ces petits malins qui se sont constitués un joli parc immobilier en exploitant les facilités offertes par les établissements bancaires.
Sur la chaîne YouTube Libertad Inmobiliaria, il a révélé comment il est parvenu à acquérir les 17 appartements qu’il propose à la location. Le journal El Español a même consacré un article à cet investisseur éclairé. Et tout s’est joué dès son premier achat. « Je suis allé à la banque et j’ai demandé un report de mon prêt hypothécaire sur mon premier appartement, dont la valeur avait déjà augmenté. J’ai ainsi obtenu 50 000 euros de liquidités et j’ai pu acheter d’autres biens immobiliers », a-t-il déclaré.
Pourtant, à l’époque où il a commencé à investir, le contexte était loin d’être favorable. « C’était une période compliquée pour beaucoup, mais pour moi, c’était une opportunité. Les banques étaient désireuses de se délester de leurs actifs et il y avait des appartements à des prix très réduits« , a-t-il raconté avant de dévoiler l’un des secrets de la réussite.
« L’essentiel est que l’appartement s’autofinance dès le premier jour. Si le remboursement du prêt est inférieur au loyer, vous générez déjà un flux de trésorerie positif« , a assuré Marc Bove. Plutôt que de vendre lorsque ses biens prennent de la valeur, il profite de cette plus-value pour emprunter. « C’est comme recycler le capital au sein du système immobilier », a-t-il résumé.
Chaque achat est soigneusement réfléchi.
Mais la réussite n’est pas garantie et, comme de nombreux investissements, il faut prendre des risques pour espérer faire fructifier son argent. Ainsi, il est nécessaire de bien étudier le marché avant de se décider pour un appartement ou une maison. « Il faut être très prudent. Si un bien ne génère pas de profit mensuel, il peut vous ruiner », prévient-il.
« Je n’achète rien qui ne me procure pas au moins 200 euros de marge bénéficiaire par mois », a souligné l’investisseur de 34 ans. Avant d’ajouter : « Je ne cherche pas à acheter pour le simple plaisir d’acheter. Chaque appartement doit être financièrement rentable. Si le loyer ne couvre pas les charges et ne génère pas de profit, cela ne m’intéresse pas. »