Challenges Immobilier
Par Eric Treguier le 25.10.2022 à 11h33 Lecture 4 min.
Vous vendez ? Vous cherchez à acheter ou à louer ? Vous voulez vous comparer avec vos voisins ? Vous allez adorer cette étude car vous allez -enfin – savoir combien il y a de passoires thermiques dans votre commune. Un renseignement essentiel, car il y détermine l’évolution du prix des logements (et leur loyer, aussi). De quoi doper les rénovations ? 
 
La décote pour les passoires thermiques atteint déjà 15% à Strasbourg
 
Aujourd’hui, le diagnostic énergétique est obligatoire en cas de vente, et cette notation permet de déterminer avec une assez bonne précision la consommation future du logement. Avec l’augmentation du coût du crédit et celle du prix de l’énergie, cette variable a pris une importance croissante pour les acheteurs. L’étiquette énergétique peut ainsi entraîner des différences de prix de l’ordre de 15% entre une maison classée A (la plus économe en énergie) et une autre classée G (une des trois classifications, avec E et F, des passoires énergétiques). C’est moins vrai – pour le moment – avec les appartements, pour lesquels les différents de coûts de consommation sont moins grands que pour les maisons.
Répartition des étiquettes énergétiques selon le type de bien mis en vente. Crédit : PriceHubble
Répartition des étiquettes énergétiques selon le type de bien mis en vente.
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Cela s’explique principalement par le fait que les maisons ont généralement une superficie supérieure à celle des appartements. La consommation énergétique d’une maison de 150 m², classée C, est d’environ 100kWh/m2/an, soit 15 000 kWh par an. C’est la consommation d’un appartement standard de 60m2, classé deux rangs en dessous, c’est-à-dire ayant une étiquette E, pour une consommation de 300kWh/m2/an. La facture d’énergie pour une maison de 150m2 classée F ou G est donc bien plus élevée que celle d’un appartement de 60m2 ayant la même étiquette.
De plus, le coût de la rénovation énergétique d’une maison est très supérieur à celui d’un appartement. Le contexte de l’envolée des prix de l’énergie et la meilleure prise en compte des enjeux environnementaux par les citoyens renforcent le rôle de l'étiquette énergétique. Pour Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble France, société spécialisée dans l’analyse des données immobilières, "une meilleure connaissance de l’impact réel du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur le prix des biens résidentiels est devenue indispensable, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels."
Décote pour un maison selon les villes en fonction de l'étiquette énergétique Crédit : PriceHubble
Décote pour une maison selon les villes en fonction de l'étiquette énergétique.
Mais il n’y a pas que l’isolation ou la construction plus ou moins performante du logement qui influe sur son étiquette énergétique : il y a aussi sa situation géographique. En analysant la base de données DPE publiée en open data par l’ADEME, l’organisme chargé de piloter l’attribution de ces diagnostics énergétiques, les data-scientists de PriceHubble ont pu dresser une carte de France interactive des passoires thermiques.
Leurs résultats confirment ce que le marché avait deviné : nous ne sommes pas égaux devant ce diagnostic. De nombreuses communes des Alpes, des Pyrénées et du Massif Central voient leur taux de passoires thermiques s’envoler : 41% des biens sont considérés comme des passoires à Chamonix, 47% à Saint Gervais les Bains et 41% à Bousseviller. C’est aussi le cas de plusieurs communes de l’Est de la France, ou le taux dépasse les 40%. En cause, principalement, le climat local.
La carte de France des communes selon la proportion de passoires énergétiques Crédit : PriceHubble
Voir la carte Interactive
A contrario, l’Ouest et le Sud du pays se distinguent par leur faible taux de passoires thermiques. A Nantes, la proportion est inférieure à 10%. Bordeaux fait également partie des bons élèves avec moins de 15% de passoires thermiques. Mais dans cette ville, comme dans plusieurs autres agglomérations comme Le Havre, Dijon, Grenoble et Lyon, l’impact d’une mauvaise étiquette commence à se faire sentir aussi sur le prix des appartements avec des décotes de l’ordre de 5%.
La différence de prix entre un appartement de catégorie A et un appartement de catégorie G dépasse même 10% à Strasbourg. La ville est, il est vrai, considérée comme une des plus vertes de France et ses habitants y sont peut-être plus regardants qu’ailleurs.
Paris, lui, comme toujours, fait cavalier seul. Avec ses immeubles haussmanniens, et son bâti souvent vieux de plus d’un siècle, la capitale se détache pourtant pour son taux relativement élevés de passoires thermiques. Il varie fortement selon les arrondissements : il est de 19% dans le 16ème arrondissement mais de 35% dans 4ème arrondissement. Mais il s'agit du stock.
Pour ce qui est du flux des nouveaux appartements qui sont mis en vente, au cours des douze derniers mois, les chiffres sont bien différents : plus de la moitié (52%) d'entre eux affiche une mauvaise étique (E, F ou G). Malgré cela, cette notation énergétique entre rarement en ligne de compte lors des transactions. Un effet de la rareté, sans doute…
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