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⏱L’essentiel en quelques mots
L’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue une aventure excitante pour de nombreux acquéreurs. Cependant, il s’accompagne d’une question financière incontournable : quel est le bon montant d’apport personnel à prévoir ? Peut-on acheter dans le neuf sans apport ? Combien faut-il d’épargne pour se constituer un apport suffisant ?
Écrit par Abdelkader Diarra
20 novembre 2023 – 5 min. de lecture
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Sommaire
Quand vous envisagez d’obtenir un prêt immobilier, la majorité des établissements bancaires exigent que vous contribuiez avec un apport personnel. Cet apport témoigne de votre aptitude à épargner et illustre votre implication financière dans l’acquisition du bien. Il reste possible d’acheter neuf sans apport, mais les dossiers sont beaucoup plus difficiles à défendre.
Dans la plupart des cas, l‘apport personnel est primordial car il permet d’absorber les coûts supplémentaires qui surviennent durant la transaction. Présenter un apport personnel conséquent lors de l’acquisition d’un bien vous offre l’avantage de réduire le montant du prêt nécessaire et, par conséquent, allége vos mensualités de remboursement.
Dans le contexte de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, vous devez prévoir un apport personnel correspondant à 5 à 8 % du coût total de la propriété, contre environ 10 % pour un bien ancien. Pourquoi cette différence ? Principalement à cause des frais de notaire moins élevés dans le neuf. En effet, ils sont de l’ordre de 2 à 3 % seulement pour un bien neuf.
Cette somme permet souvent de régler l’acompte nécessaire lors de la signature du contrat préliminaire de réservation en VEFA, qui est de 5 % si la vente est conclue dans l’année, ou de 2 % si la conclusion intervient entre la première et la deuxième année suivant la réservation.
Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf d’une valeur de 200 000 euros et que la vente est finalisée dans l’année qui suit la réservation, vous devrez avoir un apport initial d’environ 16 000 euros.
Voici un tableau qui récapitule les idées présentées ci-dessus :
Apport minimal dans le neuf
Apport minimal dans l’ancien
2 à 5 % du coût total de l’acquisition
10 % du coût total de l’acquisition
Votre apport en VEFA est typiquement issu de vos économies et de votre épargne, quelles que soient leurs formes :
Il est aussi possible de créer votre apport en vendant un autre bien et en réalisant une plus-value. Assurez-vous simplement que le montant que vous envisagez d’utiliser comme apport pour l’acquisition de votre logement neuf est immédiatement accessible. En effet, lors de l’estimation de votre capacité d’emprunt, la banque tiendra seulement compte du montant réellement disponible.
Bon à savoir
Le PTZ est-il un apport pour votre achat en VEFA ? Bien qu’il soit exempt d’intérêts, le PTZ est un capital que vous devez rembourser : il ne constitue donc pas un apport et est également inclus dans le calcul de votre taux d’endettement.
Le prêt relais peut être envisagé comme un apport, bien qu’il soit moins courant dans le cadre d’un achat de biens neufs. Cette option est offerte par les établissements bancaires pour les propriétaires désirant vendre leur résidence actuelle pour financer leur nouvelle acquisition. Cela implique que la banque vous avance les fonds escomptés de la vente en attendant sa concrétisation.
Pour les acquisitions dans le neuf, cette méthode reste peu fréquente car elle comporte plusieurs aléas :
Pour les achats en vente en l’état futur d’achèvement, les versements sont échelonnés selon un calendrier légal précis, avec des pourcentages définis par la loi pour chaque étape de la construction.
D’après l’Article R*261-14 du Code de la construction et de l’habitation, les paiements sont plafonnés à :
Votre apport personnel est le premier à être utilisé pour financer ces étapes, à condition qu’il excède les frais supplémentaires. S’il y a lieu, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est ensuite mobilisé, suivi du prêt immobilier principal de la banque.
Cette procédure est avantageuse pour l’emprunteur puisqu’elle permet de minimiser les intérêts bancaires. Les intérêts sont les coûts que l’emprunteur supporte en échange de l’utilisation des fonds prêtés par la banque. Ils sont proportionnels à la somme empruntée : plus celle-ci est importante, plus les intérêts le sont également. En utilisant en premier lieu l’apport personnel puis le PTZ, la banque retarde le déblocage des fonds générateurs d’intérêts, permettant ainsi à l’emprunteur de réaliser des économies.
Non, il n’est pas nécessaire de mobiliser l’intégralité de vos économies pour acquérir un logement neuf. Il faut conserver une part d’épargne pour :
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