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VIDÉO – Après la vente d’un bien immobilier, un problème de vice caché apparaît. Comment se retourner contre le vendeur ? Faut-il apporter la preuve de sa mauvaise foi ? Éclairages avec nos experts notaires.
Par Olivier Marin
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«Au moment d’une vente immobilière entre particuliers, l’acquéreur achète le bien en l’état, sans garantie de la part du vendeur sur les vices apparents ou cachés. Fragilité des poutres maîtresses, absence d’alimentation en eau courante, caractère inondable d’une maison… le vice caché est tout ce qui n’était pas visible au moment de la visite du bien immobilier. Ce qui l’oppose au vice apparent» explique Maître Benjamin Noblinski. Le produit devient impropre à l’usage auquel il est destiné. Si l’acquéreur en avait eu connaissance dès le départ, il n’aurait pas acheté le bien ou à un prix moindre.
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Maître Elodie Frémont précise: «Le vice caché ne relève pas de la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier mais d’un particulier qui a tout fait pour vous cacher quelque chose. Par exemple, la présence de mérules, de termites à un endroit très précis et couverts par un mur ou du carrelage. Tout a été fait pour que cela ne se voit pas. Si vous souhaitez un jour refaire une salle de bains, vous faites effondrer le mur et vous découvrez qu’il y avait des mérules ou des termites. C’est un vice caché. Encore faut-il prouver que le vendeur a tout fait pour le dissimuler.»
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Et c’est là que réside toute la difficulté: la preuve du vice. «Il va falloir prouver l’intention frauduleuse du vendeur. L’avantage de passer par un intermédiaire professionnel est que c’est à lui de lancer toute une série de contrôles en amont. Il est censé vous préserver de ce type de risques. Le délai d’action est de deux ans (le délai débute à partir de la découverte du vice. C’est le moment de prévenir le vendeur par lettre recommandée). Par précaution, il faut demander tout de suite une expertise judiciaire», conseille Maître Frémont. «Il faut prouver que le vendeur est de mauvaise foi. Dans une maison très ancienne, mieux vaut réaliser des travaux très rapidement après l’acte de vente. C’est très souvent à l’occasion de travaux que se révèlent les vices» souligne-t-elle.
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Qui contacter? l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), une antenne locale de l’ADIL (agence départementale sur le logement) pour vous orienter et vous conseiller dans un premier temps. En cas de saisie de la justice, le Tribunal de grande instance dans la zone géographique où se situe le bien immobilier est compétent. Concrètement, si la dissimulation est prouvée, l’acquéreur peut obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix de vente. Si la vente est annulée, il faut rendre le bien dans l’état dans lequel il a été acheté. En contrepartie, le vendeur restitue le prix du bien, les frais de procès et les droits de mutation à titre onéreux («frais de notaires») ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement. «Quoi qu’il en soit et généralement, s’il est reconnu coupable, le vendeur devra à terme, rembourser l’acquéreur de toutes les conséquences et de tous les préjudices subis» ajoute Maître Noblinski.
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Dans quelle catégorie entre le tableau de 6×3 m découvert à Paris ? Un trésor caché ? le vendeur a un recours pour récupérer le tableau ?
Rétif Le Breton
Surtout n’aller pas voir Me Frémont qui ne m’a pas l’air très compétente. Dans le vice caché, le vendeur n’est pas au courant du vice et est de bonne foi. Elle devrait aussi savoir que les diagnostics sur les termites ou mérules sont aussi obligatoires dans les zones concernées par ces parasites. Il n’empêche qu’une minoration du prix de vente peut être obtenue par accord amiable, après avis d’un médiateur ou conciliateur de justice ou auprès des tribunaux. Le délai de recours n’est pas de deux ans après la découverte du vice, mais de deux ans après la découverte dans un délai global de 5 ans après l’achat. Quand le vendeur a dissimulé volontairement le vice avec l’intention de tromper l’acquéreur, il y a dol. Cela conduit généralement à l’annulation de la vente et il peut y avoir condamnation du vendeur à verser en plus des dommages et intérêts. Le délai de recours est alors de 5 ans après la découverte du vice. Attention, il faut prouver l’intention dolosive du vendeur.
Le 1er avocat n’a pas l’air beaucoup plus fortiche dans le choix de ses exemples: l’absence de desserte en eau potable, faut être quand même nul pour ne pas vérifier cela. Pour ce qui est du caractère inondable du bien, votre avocat a raté un épisode: l’état de l’exposition aux risques naturels et technologiques est obligatoire.
Jean-Paul PAGES
C’est toujours très compliqué avec des procédures interminables et coûteuses…
Q