TEMOIGNAGES – À moins de 35 ans, ils possèdent déjà plusieurs biens immobiliers. Voici le témoignage de deux investisseurs qui misent sur la pierre pour se dégager des revenus complémentaires.
Ils ont moins de 35 ans et sont déjà multipropriétaires. Alors que 52 % des locataires estiment ne pas avoir les ressources financières pour accéder à la propriété, certains jeunes ont décidé de se lancer tête baissée dans l’investissement locatif, malgré des revenus modestes. C’est le pari que s’est donné à 25 ans, Maxime B., en 2018, lorsqu’il a acheté une grande maison divisée en trois appartements à Maubeuge (Nord), tout proche de la frontière belge. Prix d’acquisition : 135 000 euros. A cette époque, où les taux d’emprunt étaient particulièrement bas, il arrive sans difficulté à obtenir un prêt financé à 110 % malgré ses revenus modestes d’environ 2 000 euros net par mois.
« Je n’ai pas baigné dans une famille d’investisseurs mais mes collègues m’ont poussé à m’interroger sur l’intérêt d’investir dans la pierre. Je n’y connaissais rien », reconnaît Maxime B., militaire infirmier. Pendant trois mois, il a ainsi jonglé entre les livres et vidéos explicatives pour décrypter les rouages de la fiscalité immobilière.
Bastien D., 27 ans, s’est de son côté lancé en 2022 en créant une SCI avec un ami (25 ans) pour acheter un premier immeuble de quatre appartements en Haute-Garonne à 145 000 euros. Là encore, malgré leurs salaires peu élevés, autour de 2 000 euros net, les deux jeunes hommes ont rapidement obtenu un prêt financé à 100 % avec un taux avoisinant les 2 %. « Contrairement à moi, mon associé avait des liquidités grâce à de l’argent placé en Bourse, ce qui a permis de sécuriser notre dossier auprès de la banque », souligne toutefois Bastien, ancien salarié dans le secteur de la restauration.
Alors que certains investisseurs misent sur de la location courte durée, souvent plus rentable, ces deux jeunes investisseurs ont préféré s’orienter vers de la longue durée. « J’ai acheté sous le régime LMNP, ce qui me permet d’avoir des appartements qui s’autofinancent et qui dégagent des revenus nets », détaille Maxime. Son objectif ? « S’offrir une retraite complémentaire grâce à l’immobilier », complète-t-il.
Un projet qui diffère de celui de Bastien. Sa stratégie ? Multiplier les achats en imposant une négociation agressive sur des biens à rénover entièrement. « Notre première acquisition s’est conclue par une baisse de 40 000 euros sur un immeuble de quatre appartements, proposé initialement à 185 000 euros », illustre-t-il. Au total, les deux associés – n’ayant aucune formation dans l’immobilier – ont déboursé 290 000 euros de travaux pour transformer cet immeuble en huit logements. « Fiscalement parlant, réaliser de gros travaux est intéressant. Puis c’est assez plaisant de participer à la rénovation de biens dégradés, surtout dans une ville très populaire », argumente Bastien.
Un investissement qui leur permet d’engranger 25 000 euros net par an de revenus (à savoir les loyers collectés moins les remboursements liés à leur prêt). S’ajoutent à cela 9 000 euros net par an grâce à l’achat d’un deuxième bâtiment près de Toulouse. « C’est un projet sur le long terme donc on utilise cet argent pour réinvestir », témoigne Bastien qui compte miser, à terme, sur l’achat-revente. En attendant, il espère vivre de l’immobilier d’ici l’année prochaine.
Satisfaits de leurs débuts, les deux investisseurs n’ont cependant pas échappé aux premières difficultés, à commencer par Maxime, confronté à trois locataires en situation d’impayés. « J’ai dû reporter quelques travaux et mon troisième achat. Au début, j’étais dégoûté que ça me tombe dessus car c’était l’une de mes craintes avant de me lancer dans l’immobilier », raconte-t-il. « Ces appartements s’autofinancent tout de même, donc je ne regrette pas. Je laisse la justice faire », relativise-t-il.
Autre couac auquel certains investisseurs peuvent être confrontés : la sous-estimation des travaux à effectuer ou la découverte d’un vice caché après l’achat. Lors de sa dernière acquisition via sa SCI, Bastien a constaté « un vice caché, dit-il. La toiture s’effondrait ». Même si une procédure de litige avec l’ancien propriétaire est en cours, il envisage de revendre rapidement ce bien pour passer à autre chose. « La visite du bien est l’étape la plus importante. Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un artisan », conseille-t-il.
L’investissement locatif présente ainsi toujours quelques risques. Et même si certains jeunes misent sur ce type de projet pour gonfler leurs revenus, ils sont en réalité peu à sauter le pas. En 2022, parmi les personnes âgées de 25 à 29 ans, seulement 3,8 % sont multipropriétaires, selon une étude de l’Insee. Un taux qui monte à 8,9 % chez les 30 à 34 ans.
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