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Il s’agissait d’une villa de 167 mètres carrés avec piscine, située à proximité immédiate de la plage et du golf d’une ville huppée de la Côte d’Azur.
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Les Français n'apprécient guère les droits de succession. D'après un sondage Odoxa de mai 2024, 77% d'entre eux les jugent "injustifiés". Bonne nouvelle : il existe des moyens légaux pour limiter cette charge fiscale. Cependant, certains contribuables en font un usage qui les expose à des poursuites. Une Varoise et son fils en ont fait l'amère expérience. Le 20 décembre 2017, cette femme de 80 ans a vendu la nue-propriété de sa villa en bord de mer à la SCI détenue par son fils. Cette villa de 167 mètres carrés, dotée d'une piscine, était située à proximité immédiate de la plage et du golf d'une ville huppée de la Côte d'Azur. Le prix de vente déclaré dans l'acte notarié fixait la valeur de la nue-propriété de cet ensemble immobilier à 1 190 000 euros, pour une valeur totale estimée à 1 700 000 euros. "Pour un donateur de 80 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 70% de la valeur totale du bien", rappelle Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste. La SCI du fils a dû s'acquitter de frais de notaire liés à cette vente, pour un montant de 83 900 euros.
Ce montant déclaré, anormalement faible pour une villa avec de tels atouts, attire l'attention de l'administration fiscale. "L'administration fiscale surveille de près les SCI familiales, surtout lorsqu'un parent âgé transmet un bien onéreux à son enfant, explique Jonathan Bensaid. Ici, le prix trop bas a alerté le fisc, qui a enclenché une vérification. Plus les sommes en jeu sont importantes, plus l'administration met de moyens pour contrôler." Pour l'administration, cette vente était donc susceptible de cacher une donation déguisée. Après une analyse du marché, le fisc a estimé que la vraie valeur de ce bien était plutôt de 3 832 950 euros, fixant ainsi celle de la nue-propriété à 2 683 065 euros, soit 55% de plus.
Le 10 mars 2021, soit un peu plus de trois ans après la vente, le fisc a donc notifié un redressement à la famille. Dans les cas de fraude fiscale avérée, le délai de prescription étant de dix ans à compter de la déclaration au lieu de trois, l'administration fiscale est donc intervenue à temps pour réclamer les droits impayés. Elle a ainsi requalifié la vente en donation et appliqué une taxe de 60% (ce qui correspond au taux d'imposition d'une donation entre personnes sans lien de parenté) sur la valeur "réelle" de la nue-propriété, soit 2 683 065 euros.
Pour confirmer ses soupçons de fraude, le fisc a saisi le Comité de l'abus de droit fiscal, une institution indépendante. Le 26 septembre 2024, celui-ci a rendu un avis validant la position de l'administration : cette vente correspondait bien à une donation déguisée. Le redressement a donc été assorti d'une pénalité de 80% pour fraude fiscale, soit le taux maximal prévu par la loi. "Une telle sévérité est rare", reconnaît notre interlocuteur. "D'habitude, les redressements tournent autour de 40%. Le taux de 80% est généralement appliqué lorsque le fisc considère qu'il y a eu une véritable intention de frauder. Ils ont voulu marquer le coup."
Ainsi, la SCI dirigée par le fils, principale bénéficiaire de cette opération, et la mère de ce dernier, juridiquement solidaire, ont été redressés à hauteur de 2 897 710 euros : 1 609 839 au titre de la taxe de 60% sur la donation et 1 287 871 euros au titre de la majoration de 80%. La famille peut-elle contester la décision ? Oui, mais les espoirs de voir la facture baisser sont maigres : des recours existent (Tribunal administratif, Cour administrative d'appel…) mais, comme l'explique Jonathan Bensaid, "à part discuter du montant qui a été retenu pour l'estimation du bien, il n'y a rien à faire".
