La diversité des terres et de l'immobilier aux abords de la capitale girondine consacre un marché de résidences secondaires accessibles à tous les portefeuilles. 
Par Samir Touzani
Depuis son réveil au début des années 2010, le marché immobilier de la Belle Endormie fait des insomnies. A Bordeaux, le prix au mètre carré a bondi de 60 % en 10 ans, selon les données de Meilleurs Agents. Mais le plus bel atout de la capitale girondine reste son orientation sur la carte de France. Aux portes de l'Océan Atlantique et du Bassin d'Arcachon, l'estuaire de la Gironde se disperse entre vignes et forêts landaises jusqu'aux confins du Périgord. « Entre ruralité, forêt et littoral, le marché des résidences secondaires est très riche et diversifié » résume Marie-Noëlle Barthez de la chambre FNAIM de la Gironde.
Niché entre les cours de la Dordogne et de la Garonne, l'Entre-deux mers girondin est un marché peu tendu et dominé par les résidences principales. A l'est de Bordeaux, néoruraux et primo-accédants trouvent des maisons en pierre abordables autour de bourg ruraux et de villes de quelques milliers d'habitants tout au plus. « La majorité des transactions pour des maisons en pierre ont lieu entre 150.000 et 200.000 euros pour des biens de 100 à 150 m² sur un terrain de 800 m²» détaille le directeur de l'agence Bernard de Castillon-la-Bataille à une cinquantaine de kilomètres de Bordeaux. « On trouve encore quelques biens sous les 100.000 euros mais ils se font plus rares » détaille-t-il.
Sur les terres viticoles de Saint-Emilion, l'inscription de la cité médiévale au patrimoine mondial de l'humanité par l'Unesco n'est pas sans effet sur l'immobilier. Partagé entre des constructions récentes et maisons en pierre de taille, on y retrouve de nombreuses propriétés avec chai et champs de vignes. « C'est une ville touristique où certains propriétaires mettent leur bien à louer ou reconvertissent leur propriété en gîte pour contribuer tourisme » explique une négociatrice immobilière de Saint-Emilion.
Acquéreurs étrangers, notamment Chinois et Russe, se positionnent également pour les belles demeures girondines en pierre avec de grand terrain dont le prix peut varier autour de 500.000 euros. Pour espérer une terre viticole, il faut en revanche compter minimum 1 million d'euros pour une petite exploitation. Au-delà de Saint-Emilion, les communes voisines comme Pomerol ou Saint-André-de-Cubzac attirent également l'attention des acquéreurs.
A moins de 50 kilomètres de Bordeaux, la côte océane du Médoc s'étend sur plus de 100 kilomètres de sable fin. A Lacanau, une des stations balnéaires les plus populaires de la région, le prix d'une résidence secondaire varie fortement en fonction de localisation du bien. Le ticket d'entrée pour une maison individuelle démarre entre 400.000 et 500.000 euros pour une maison de 80 m² avec 500 m² de terrain. Le pavillon en copropriété de 30 à 45 m² lui va se négocier entre 160.000 et 230.000 euros. « Les appartements sur le front de mer sont beaucoup moins recherchés depuis quelques années » ajoute Eric Cabireau, de l'agence Cabireau de Lacanau Océan. Les biens situés dans la pinède eux se disputent l'attention des acquéreurs. Dernièrement, une maison à rénover de 86 m² sur 590 m² de jardin a été signée pour près de 450.000 euros.
Charges, entretien, impôts : combien coûte une résidence secondaire ?
Près de la plage voisine de Carcans, les prix commencent à grimper mais restent plus accessibles. « On trouve principalement des clients de la région bordelaise pour y rester le week-end » précise Maxime Phoenix, agent immobilier à Carcans-Maubuisson. Les maisons de 130 m² avec jardin s'échangent autour de 370.000 euros. Les zones urbaines rattachées aux stations balnéaires, comme Carcans-Bourg ou Lacanau-Ville sont une solution de report intéressante pour les acquéreurs à la recherche de biens abordables.
Le Bassin d'Arcachon est un triangle de mer unique ouvert sur l'Atlantique. Avec sa culture ostréicole et ses spots phares comme la Dune du Pilat, le Ferret ou Arcachon, c'est un site touristique de renommée internationale où les résidences sont recherchées par une clientèle qui dépasse les frontières girondines. « Le bassin est un micro-marché, légèrement tendu et fluide où il n'y a pas pléthore de transaction » explique Sophy Vaissie, de l'agence Barnes du Bassin d'Arcachon. « Mais ce n'est pas qu'un investissement loisir. Les pieds à terre ou les maisons de vacances sont aussi séduisants en termes de gestion patrimoniale » détaille-t-elle.
Immobilier de luxe : le boom des locations saisonnières
Terrain de chasse privilégié d'acquéreurs fortunés, notamment étrangers, les biens sur ce marché de niche s'échangent entre 1 et 2,5 millions d'euros. Les emplacements les plus recherchés sont ceux de Pyla-sur-Mer, la pointe du Cap Ferret ou le Moulleau du côté d'Arcachon. Avec une vue et un balcon sur l'océan, le prix d'un appartement à Arcachon peut ainsi grimper à 1,2 million d'euros. La proximité avec l'aéroport et les adresses prestigieuses entretiennent la clientèle internationale » ajoute Sophy Vaissie. Et les propriétés d'exceptions peuvent atteindre des sommets comme ce bien récemment mis en vente à Pyla-sur-Mer pour 5,6 millions d'euros.
« La demande près du Bassin est toujours soutenue et les communes comme Andernos, Arès, Audenge ou Gujan Mestras bénéficient d'une forte cote pour les résidences secondaires » explique Yseult Van Deth, d'une agence immobilière à Andernos-les-Bains. Les biens les plus abordables peuvent démarrer autour de 250.000 euros et s'envoler au-delà du million d'euros. Près de la plage d'Andernos une maison typique de 50 m² vient d'être vendue pour 300.000 euros. Les biens en première ligne eux sont très recherchés comme cette maison d'Arès de 150 m²sur 800 m² de terrain cédée pour 1,2 million d'euros. « On y trouve des Bordelais pour le week-end ou des vacanciers et retraités qui y passent plusieurs mois par an », complète Yseult Van Deth.
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