Le plafond des 35 % d’endettement est devenu la référence pour décrocher un crédit immobilier. Pourtant, certains emprunteurs continuent d’obtenir leur financement malgré un taux supérieur. Comment est-ce possible ? Les banques disposent, sous certaines conditions, d’une marge de manœuvre qui permet encore à certains dossiers de passer.
Un ménage affichant 36 % d’endettement peut parfois obtenir son crédit immobilier, quand un autre à 34 % essuiera un refus. La différence ? Ce n’est pas uniquement le pourcentage retenu par la banque, mais aussi le niveau de revenus, l’épargne disponible, le patrimoine ou encore la stabilité professionnelle. Depuis que les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues contraignantes, les banques doivent en principe respecter un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise.
Pour autant, cette limite ne ferme pas systématiquement la porte à un financement. Les établissements bancaires disposent d’une marge de dérogation, qu’ils réservent à certains profils jugés suffisamment solides. Niveau de revenus, apport personnel, patrimoine, ancienneté professionnelle ou encore épargne conservée après l’achat : autant d’éléments susceptibles de faire pencher la balance lorsque le dossier dépasse légèrement le seuil réglementaire.
Contrairement à une idée reçue, dépasser les 35 % d’endettement n’entraîne donc pas automatiquement un refus. « Les banques ont un quota pour aller au-delà des 35 % sur certains dossiers qui en valent la peine », explique Élodie Jaffre, courtière en prêt immobilier chez Pretto.
Ces dérogations concernent principalement les emprunteurs présentant un profil rassurant pour la banque. « Les profils qui obtiennent le plus souvent cette dérogation, ce sont les très bons profils avec beaucoup d’épargne à côté ou parfois des profils qui ont déjà des investissements locatifs », précise-t-elle. Depuis la fin du calcul différentiel des revenus locatifs chez de nombreux établissements, ces investisseurs dépassent d’ailleurs plus facilement le seuil des 35 %, sans pour autant représenter un risque plus élevé.
En pratique, obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement de 36 % ou 37 % reste possible lorsque le dossier présente suffisamment de garanties. « Ce n’est pas rédhibitoire parce que le reste à vivre est très bon et qu’il y a de l’épargne résiduelle après projet », observe Élodie Jaffre. En revanche, « Au-delà de 40 %, c’est plus compliqué », prévient-elle.
Pour maximiser leurs chances, les emprunteurs peuvent actionner plusieurs leviers : augmenter leur apport, justifier d’une épargne conservée après l’achat, optimiser la quotité d’assurance emprunteur, qui entre dans le calcul du taux d’endettement, ou encore bénéficier de garanties plus souples. Certaines garanties, notamment celles proposées à certains agents de la fonction publique, peuvent ainsi accepter des dossiers jusqu’à 37 % ou 38 % d’endettement.
Les primo-accédants disposent également d’un atout supplémentaire. Lorsqu’ils achètent un logement neuf et remplissent les conditions requises, ils peuvent bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et, selon leur situation, d’un prêt Action Logement. Deux dispositifs qui réduisent le montant à financer auprès de la banque et peuvent contribuer à ramener le taux d’endettement sous le seuil des 35 %.
Un reste à vivre confortable ne suffit pas, à lui seul, à convaincre une banque. Les deux critères sont analysés conjointement. « Le taux d’endettement va être l’indicateur principal. Mais l’un ne va pas sans l’autre. On peut avoir un endettement à 20 % et un reste à vivre insuffisant, et le dossier ne sortira pas », souligne Élodie Jaffre.
L’apport personnel est également devenu déterminant. Aujourd’hui, les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais annexes, soit environ 10 % du coût de l’opération. Le niveau de revenus, le statut professionnel, l’ancienneté dans l’entreprise et le patrimoine déjà constitué sont également scrutés. « Le rôle de l’apport, du niveau de revenu et du statut professionnel est prépondérant pour le dossier », résume la courtière.
Dépasser les 35 % d’endettement n’est donc pas impossible, mais ces dérogations restent réservées à une minorité de dossiers. Plus que jamais, les banques ne se limitent plus à un simple pourcentage : elles évaluent la solidité financière de l’emprunteur dans son ensemble.
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