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Publié le , William Allaire
Alors que la Ville de Marseille et la Métropole Aix-Marseille-Provence ont du mal à s’accorder sur le sujet, la ville d’Aix-en-Provence a décidé d’abaisser le seuil déclencheur des opérations qui doivent produire des logements sociaux sur son territoire de 2 000 à 1 000 mètres carrés. Sans attendre la mise en place du programme local de l’habitat métropolitain (PLH), tous les programmes immobiliers aixois d’au moins 1 000 mètres carrés* devront désormais contenir 25 % de logements sociaux mais également 15 % de logements en accession à prix maîtrisé (4 000 euros/m2 maxi) ou par le truchement du dispositif du bail réel solidaire (BRS).
Ce nouveau seuil s’appliquera également aux résidences étudiantes et autres résidences gérées pour les personnes âgées « afin que ce dispositif incitatif s’applique aussi à ces publics », indique la délibération votée par le conseil municipal le 18 octobre.
Ces modifications sont d’ores et déjà intégrées dans les études d’élaboration du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du pays d’Aix (36 communes – 400 000 habitants). Un nouveau document actuellement en phase de concertation après l’adoption de son projet d’aménagement et de développement durables (PADD) en novembre 2019.
A l’instar du dispositif créé par la Ville de Marseille, la municipalité de Sophie Joissains prévoit à son tour de mettre en place une charte « qualité des constructions ». Ce vadémécum recensera notamment l’ensemble de ses objectifs en matière de préservation de la nature en ville et de maîtrise de l’urbanisation autour des villages de Luynes et de Puyricard ainsi que du quartier du Pont de l’Arc.
Rappelons que l’actuel PLU de ville voté en juillet 2015 prévoyait la création de 900 logements neufs par an dont 25 % de logements sociaux (soit 225) et 15 % de logements étudiants (135) d’ici 2030.
Avec la production de 900 logements par an, la municipalité comptait changer de braquet par rapport au rythme de construction observé durant la décennie précédente : en moyenne 550 logements avaient été autorisés à Aix chaque année au cours de la période 2002-2012, soit un recul de 32 % par rapport à la décennie 1990. Cette chute avait accru les tensions sur le marché immobilier car dans l’intervalle l’attractivité de la cité du roi René ne s’est jamais démentie : dans les années 2000, elle a créé deux fois plus d’emplois que de logements.
Projetés sur quinze ans, ces objectifs devraient se traduire par la construction de 13 500 logements et la création de 15 000 emplois, une évolution qui devait permettre à la ville de Cézanne d’enregistrer une croissance démographique légèrement supérieure aux prévisions de l’Insee (taux de variation annuel de 0,59 %).
En 2018, Aix comptait un parc de 71 388 logements (résidences principales) majoritairement collectifs (77,6%) dont 20% de logements sociaux selon l’INSEE.
Avec un loyer médian de 15 euros/mètre carré pour un appartement en 2020, Aix reste la ville des Bouches-du-Rhône où les valeurs locatives sont les plus élevées selon les chiffres de l’observatoire départemental des loyers (ODL). La tendance est la même à l’achat : avec un prix médian de 4 360 euros/mètre carré pour un appartement en 2021, Aix est la ville la plus chère du département derrière Cassis selon la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. Et dans le neuf, les tarifs des logements collectifs tutoient les sommets à 6 335 euros/mètre carré en moyenne selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
* Un programme de 1 000 mètres carrés de plancher comprend une quinzaine de logements familiaux en moyenne.
A Marseille, la municipalité et la Métropole ne sont pas sur la même longueur d’onde quant à la fixation du seuil d’HLM dans les programmes immobiliers. Alors que la Ville avait proposé d’inscrire dans le PLUi du territoire Marseille-Provence (18 communes) l’obligation de réaliser 30 % de logements sociaux pour toutes les opérations de plus 30 logements et de plus de 2 000 m2 de surface de plancher, la Métropole a opté pour deux seuils distincts : celui de 30 % pour toute opération de plus de 30 logements s’appliquera dans les seules zones de bonne desserte en transport collectif, partout ailleurs (hors des réseaux de transport donc…) le seuil de 30 % ne concernera que les programmes d’au moins 60 logements. Cette mesure à double détente s’appliquera en attendant que le PLH métropolitain fixe une règle du jeu définitive par territoire. Une échéance attendue pour 2023…
Auteur
William Allaire
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