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Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment.
Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. Dans ce contexte particulier marqué par le blocage opéré par les taux d’usure, la délégation d’assurance est souvent le seul moyen d’obtenir son crédit immobilier.
Assurance bancaire contre assurance déléguée
Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d’acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente.
Profil 1 :

Vous réalisez une économie de 9 600€ en optant pour une assurance déléguée.
Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en janvier 2023 dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 9 600€ ?  
 
Ville
Prix moyen m2 appartement**
Nb de m2  supplémentaires avec assurance à 0,10%
Saint-Étienne
1 380 €
Le Havre
1 956 €
Nîmes
2 275 €
Dijon
2 723 €
Reims
2 756 €
Grenoble
3 023 €
Toulon
3 149 €
Angers
3 283 €
Montpellier
3 617 €
Marseille
3 855 €
Lille
3 565 €
Nantes
3 993 €
Toulouse
3 727 €
Strasbourg
4 089 €
Villeurbanne
3 998 €
Rennes
4 108 €
Bordeaux
4 637 €
Nice
5 011 €
Lyon
5 262 €
Paris
10 278 €
Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt.
Profil 2 :
Le TAEG tombe à 2,97%, votre demande de prêt est acceptée.
Vous réalisez une économie de 17 600€ en optant pour une assurance déléguée.
Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en janvier 2023 dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 17 600€ ?  
Ville
Prix moyen m2 appartement**
Nb de m2  supplémentaires avec assurance à 0,12% x 2
Saint-Étienne
1 380 €
Le Havre
1 956 €
Nîmes
2 275 €
Dijon
2 723 €
Reims
2 756 €
Grenoble
3 023 €
Toulon
3 149 €
Angers
3 283 €
Montpellier
3 617 €
Marseille
3 855 €
Lille
3 565 €
Nantes
3 993 €
Toulouse
3 727 €
Strasbourg
4 089 €
Villeurbanne
3 998 €
Rennes
4 108 €
Bordeaux
4 637 €
Nice
5 011 €
Lyon
5 262 €
Paris
10 278 €
Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt.
Profil 3 :


Chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,13%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu’au 31 décembre 2022 :
Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en octobre dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 29 600€ ?
 
Ville
Prix moyen m2 appartement**
Nb de m2  supplémentaires avec assurance à 0,13%
Saint-Étienne
1 380 €
Le Havre
1 956 €
Nîmes
2 275 €
Dijon
2 723 €
Reims
2 756 €
Grenoble
3 023 €
Toulon
3 149 €
Angers
3 283 €
Montpellier
3 617 €
Marseille
3 855 €
Lille
3 565 €
Nantes
3 993 €
Toulouse
3 727 €
Strasbourg
4 089 €
Villeurbanne
3 998 €
Rennes
4 108 €
Bordeaux
4 637 €
Nice
5 011 €
Lyon
5 262 €
Paris
10 278 €
Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt.
Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d’assurance !
En janvier 2023, la moitié des villes voient leurs prix immobiliers baisser légèrement, tandis que pour l’autre moitié on constate une très faible augmentation, ce qui témoigne d’un ralentissement de l’activité, déjà observée depuis l’été 2022, en lien avec la hausse des taux d’emprunt et la problématique de l’usure. Les perspectives pour le marché immobilier 2023 laissent entrevoir une dégradation de la situation. Pour obtenir votre crédit immobilier en janvier 2023, lancez-vous sans tarder !
Depuis notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier de novembre 2022, les taux d’assurance emprunteur pour les profils concernés n’ont pas évolué, sauf pour le profil 1 où l’assurance est légèrement moins chère (0,10% contre 0,11%). La compétitivité des offres déléguées s’améliore toujours ! Consultez nos astuces pour faire baisser le coût de l’assurance prêt immobilier.
Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste la clef pour obtenir son prêt immobilier en 2023.
Le gain potentiel reste anecdotique à Paris pour cause de cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,91 m2 (Lyon) et 6,9 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1).
Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 9 600€ grâce à l’assurance emprunteur, pourquoi ne pas viser un appartement avec balcon ou terrasse ?
Dans notre deuxième exemple, non seulement vous décrochez votre prêt mais vous pouvez acheter entre 1,71 m2 (Paris) et 12,75 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine.
Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est conséquente, au-delà du fait qu’elle est la solution pour décrocher le financement. Elle permet au passage de gagner jusqu’à 21m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio.
Le gain que vous pouvez réaliser grâce à la délégation d’assurance est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante, le coût d’assurance prêt immobilier étant calculé sur le capital emprunté. Si vous avez souscrit à l’assurance emprunteur de la banque, vous pouvez en changer à tout moment avec la nouvelle réglementation en place depuis le 1er juin 2022. 
La loi Lemoine vous permet de résilier votre contrat d’assurance à tout moment dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance, et de le substituer par une offre alternative à garanties équivalentes. Pour une assurance de prêt moins chère en 2023, faites jouer la concurrence. N’attendez pas ! Plus tôt vous changerez, plus importante sera l’économie.
*Taux moyen assurance sur la base des dossiers traités par Magnolia.fr
**Prix estimés MeilleursAgents au 1er janvier 2023 (prix en net vendeur)
Comparez les offres et économisez jusqu’à 15 000 €
La Sécurité Sociale ne rembourse pas les dépassements d’honoraires. Souvent pratiqués par les médecins spécialistes, ces surcoûts peuvent être pris en charge par votre mutuelle santé dans la limite des plafonds réglementaires. Explications avec votre comparateur Magnolia.fr.  Ameli et les dépassements d’honoraires La Sécurité Sociale prend en charge les dépenses de santé selon un pourcentage défini selon l’acte ou le produit sur la base du tarif conventionné. Tout dépassement de ce tarif fixe ne donne lieu à aucun remboursement de la part d’Ameli.  Le régime de santé distingue 3 catégories de médecins : Les praticiens de secteur 1 qui facturent le tarif conventionnel dit « opposable » : ils peuvent dans certaines situations appliquer des dépassements d’honoraires (consultation en dehors des heures d’ouverture du cabinet, consultation à domicile, de nuit). Ces dépassements ne sont pas remboursés, que vous ayez ou non respecté le parcours de soins coordonnés. Les praticiens conventionnés de secteur 2 qui appliquent des honoraires libres avec tact et mesure : si le médecin adhère à l’OPTAM (voir plus bas), il doit limiter ses dépassements d’honoraires ; la Sécu rembourse alors sur une base identique à celle du secteur 1, ce qui diminue le dépassement tarifaire à votre charge. Les praticiens non conventionnés de secteur 3 qui appliquent des honoraires libres : le remboursement de la Sécu se fait sur la base du tarif d’autorité, soit 0,61 € si la visite a lieu chez un généraliste et 1,22 € chez un spécialiste, auquel est appliqué un taux de 70%. Autant dire que vous assumez l’intégralité de la facture. Dans le cadre d’une consultation classique chez un médecin généraliste, le tarif de convention en 2023 est de 25€, sur lequel est appliqué un taux de remboursement de 70% si vous respectez le parcours de soins coordonnées : vous êtes remboursé de 16,5€ (70% de 25€ – 1€ de participation forfaitaire). Si le médecin facture 30€, la même somme vous est remboursée, ce qui donne un reste à charge de 13,50€. Vous devez assumer les 30% restants du tarif de base et le dépassement d’honoraire.  Qu’est-ce que l’OPTAM ? L’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) est un contrat signé entre la Sécu et les médecins de secteur 2 (ou ayant la possibilité d’exercer en secteur 2) qui vise à limiter les dépassements d’honoraires, afin de faciliter l’accès aux soins grâce à un meilleur remboursement par le régime de santé et les mutuelles. Le praticien signataire s’engage à ne pas dépasser un taux moyen de 100% de dépassements d’honoraires sur la base des tarifs conventionnés opposables aux médecins de secteur 1. Une consultation chez un généraliste peut donc être facturée à 50€ maximum. La plupart des médecins spécialistes appliquent des tarifs supérieurs aux tarifs fixés par la convention. Si vous consultez un médecin adhérant à l’OPTAM, vous bénéficiez d’une meilleure prise de la part de la Sécu. Une consultation chez un spécialiste de secteur 2 non adhérent à l’OPTAM sera remboursée sur la base de 23€ au lieu de 30€. Comment éviter les dépassements d’honoraires ? Il est conseillé de consulter les médecins de secteur 1 pour minimiser le ticket modérateur, c’est-à-dire la somme qui reste à votre charge. Mais souvent l’offre de santé ne permet pas de choisir son praticien. Vous pouvez mieux maîtriser vos dépenses de santé en consultant un médecin de secteur 2 adhérant à l’OPTAM. Pensez à visiter l’annuaire santé d’Ameli http://annuairesante.ameli.fr/ pour savoir dans quel secteur exerce votre médecin et s’il adhère à l’OPTAM. Sachez par ailleurs qu’une consultation hors du parcours de soins coordonnés alourdit votre reste à charge, car la Sécu applique un taux de remboursement de 30% sur la base du tarif conventionné au lieu de 70%. La mutuelle et le remboursement des dépassements d’honoraires Habituellement, la mutuelle santé rembourse les 30% du tarif conventionné, après la prise en charge de 70% de la Sécu. La participation forfaitaire de 1€ est toujours laissée à votre charge et n’est jamais remboursée par les organismes complémentaires. La plupart des contrats d’assurance santé complémentaire proposent une prise en charge totale ou partielle des dépassements d’honoraires. Seuls les contrats de mutuelle santé pas chère dits d’entrée de gamme ou low cost, comme certains contrats de mutuelle santé étudiant, n’offrent pas de couverture des dépassements tarifaires. La réglementation sur les contrats dits solidaires et responsables encadre le remboursement des dépassements d’honoraires : Le médecin est adhérent à l’OPTAM : ses dépassements sont déjà limités. La mutuelle peut effectuer un remboursement dans la limite de 200% sur la base du tarif de convention. Le médecin n’adhère pas à l’OPTAM : le remboursement des dépassements d’honoraires par la mutuelle est limité à 100% de la base de remboursement de la Sécu, déjà inférieure au tarif opposable de secteur 1. Prenons un exemple. Si la consultation est facturée à 50€, la prise en charge par la mutuelle diffère selon le praticien :     Base de remboursement Remboursement Sécu Remboursement mutuelle Reste à charge Médecin adhérent à l’OPTAM 25 € 70% soit 16,50 € 200 % du tarif opposable   soit 32,50 € (2 x 25 – 16,50 – 1 = 32,50) 1 € de participation forfaitaire Médecin de secteur 2 non adhérent à l’OPTAM 23 € 70% soit 15,10 € 100 % du tarif de base soit 6,9 € (23 – 15,10 – 1) 28 € (50 – 15,1 – 1)   Le cahier des charges des contrats responsables les oblige à proposer un remboursement des dépassements d’honoraires des consultations chez un médecin non adhérent à l’OPTAM inférieur à celui des dépassements d’honoraires des praticiens signataires du dispositif. La différence de prise en charge doit être au moins égale à 20% du tarif de base de la prestation. Vérifiez le niveau de remboursement des dépassements d’honoraires de votre mutuelle. Si vous l’estimez insuffisant, résiliez votre contrat. La loi vous permet de changer de mutuelle à tout moment et sans frais après une année de souscription. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour trouver le contrat qui correspond à vos besoins et à votre budget.
Le dispositif Pinel reste le schéma d’investissement phare en immobilier neuf. La version 2023 est rabotée, avec une diminution de la carotte fiscale, sauf achat de logement à haute performance énergétique. Dans un contexte marqué par la hausse des taux d’emprunt, le renchérissement des coûts de construction, investir en loi Pinel est-il un bon plan en 2023 ? Réponse des experts de l’investissement locatif. Pinel et Pinel + en 2023 Promis à disparition, le Pinel a finalement été prolongé jusqu’à fin 2024. Parmi les changements pour l’immobilier neuf en 2023, cette nouvelle est largement bien accueillie. Les investisseurs bénéficient toujours d’une réduction fiscale proportionnelle selon la durée de l’engagement locatif, sous réserve de respecter les critères d’éligibilité : logement neuf ou en VEFA non meublé logement situé en zones tendues (A, A bis ou B1) réduction d’impôt accordée sur la base d’un montant maximum de 300 000€ et de 5 500€ le m2 (dans la limite de 2 logements par an) respect des plafonds de ressources des locataires et de loyer selon la zone concernée. Mais en 2023, la réduction d’impôt est diminuée, puis une seconde et dernière fois en 2024 avant l’extinction du dispositif.   Réduction fiscale en 2022 Réduction fiscale en 2023 Réduction fiscale en 2024 Engagement locatif de 6 ans 12 % 10,5 % 9 % Engagement locatif de 9 ans 18 % 15 % 12 % Engagement locatif de 12 ans 2& % 17,5 % 14 % Toutefois, il est possible de profiter d’une réduction à taux plein via le Pinel + en 2023, un Pinel destiné aux logements qui présentent, entre autres, une excellente performance énergétique : classe A sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) seuil 2025 du label RE2020 localisation dans un quartier prioritaire surface minimale et présence d’un extérieur Compte tenu du rabotage du Pinel classique et des critères drastiques du Pinel +, la question de l’intérêt de ce dispositif se pose, dans une période où l’accès au crédit immobilier devient de plus en plus compliqué, alors que les prix des logements neufs n’en finissent pas de progresser. Où investir en Pinel en 2023 ? En janvier 2023, le taux brut moyen sur 20 ans se situe au bas mot à 2,50% contre 1% il y a un an (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Une remontée brutale qui se heurte à l’usure, stagnante pour trois mois en vertu d’une méthode de calcul inadaptée à l’évolution du contexte monétaire. La piste d’une réforme du taux d’usure se précise, reste à savoir si la révision mensuelle plutôt que trimestrielle sera mise en place dans les plus brefs délais. À ces conditions d’emprunt compliquées, s’ajoute la hausse continue des prix du neuf. Selon les experts de l’investissement locatif, les prix des logements neufs ont bondi de 5,7% sur un an à fin novembre 2022 en raison de la hausse des coûts de construction, à laquelle le durcissement des normes environnementales n’est pas étranger. Dans de nombreuses communes de plus de 45 000 habitants, le prix du mètre carré excède les 5 000€, ce qui tire vers le bas la rentabilité d’une acquisition en Pinel. Investir en Pinel en 2023 reste toutefois une opération rentable si les fondamentaux en immobilier sont au rendez-vous : choisir un logement comme si on comptait l’habiter choisir le bon emplacement (présence de transports en commun et de commodités) opter pour une ville à forte demande locative sélectionner une surface qui répond à la demande locative du secteur acheter au prix du marché étudier les perspectives de revente. Quelles sont les villes où l’investissement Pinel sera encore rentable en 2023 ? Sans surprise, on trouve Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Montpellier, 6 métropoles au fort potentiel économique avec un pôle étudiant d’envergure et une progression démographique. Le portail de conseil en gestion de patrimoine Netinvestissement met en avant Angers et place même cette ville à taille humaine (151 500 habitants) en tête du classement des villes où investir en 2023 grâce à un marché locatif hyper actif, en particulier sur les petites surfaces. L’attractivité d’Angers s’est renforcée depuis la crise du Covid et le développement des réseaux de transports en commun. Le prix du mètre carré se situe autour de 3 400€ pour un appartement et on peut escompter un rendement locatif moyen aux alentours de 6%, avec un risque de vacance locative très faible en raison de la forte tension du marché.
Les courtiers auront eu la Banque de France à l’usure. Le jeu de mots est facile, mais il illustre la ténacité dont ont fait preuve les intermédiaires auprès de l’institution après de longs mois de blocage du marché immobilier. Les taux d’usure sont en passe d’être réformés avec l’abandon du calcul trimestriel au profit d’un calcul mensuel. La décision officielle de la BdF est attendue, souhaitons qu’elle intervienne rapidement. Révision mensuelle du taux d’usure Jusque-là hermétique à toute modification du cadre légal des taux d’usure, la Banque de France semble avoir entendu les signaux d’alarme appuyés et justifiés des professionnels du crédit. La réunion d’hier mercredi 11 janvier entre l’institution et les représentants des courtiers et des établissements bancaires aura porté ses fruits, même s’il est encore tôt pour crier victoire. Elle devrait aboutir à une réforme temporaire du calcul des taux d’usure applicables aux crédits immobiliers. Sous la pression du ministère de l’Économie et des Finances, alerté à maintes reprises par les professionnels du crédit d’un dysfonctionnement du système de l’usure et inquiet du ralentissement du marché immobilier depuis la fin de l’été dernier, la BdF accepte finalement de procéder à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure par une révision mensuelle et non plus trimestrielle. Une correction mensuelle de l’usure permettra aux banques d’ajuster plus rapidement leurs barèmes de taux d’emprunt et de s’adapter au mieux aux contraintes du contexte monétaire. Auditionné hier par la commission des finances du Sénat, le gouverneur François Villeroy de Galhau a toutefois montré une nouvelle fois sa réticence à modifier en profondeur le système de l’usure, rappelant aux élus de la Chambre Haute que : « La loi dit que ce taux d’usure est fixé trimestriellement à 4/3 des taux observés dans le trimestre précédent. Il y a eu des pressions de la part de divers représentants des prêteurs pour faire remonter nettement plus vite le taux d’usure. Je ne crois pas que ce soit souhaitable : il faut une remontée progressive et ordonnée pour protéger les emprunteurs ». Le gouverneur a précisé que la révision mensuelle des taux d’usure se fera « en regardant les trois mois précédents à chaque fois ». Au lieu d’un saut d’un trimestre, les taux d’usure seront ajustés chaque mois sur une base toujours trimestrielle. Les modalités techniques restent à définir et d’aucuns espèrent la mise en œuvre de ce nouveau dispositif le 1er mars prochain. Crédit immobilier bloqué depuis six mois La nouvelle position de la BdF peut surprendre, elle qui tout récemment affirmait avec aplomb que le marché du crédit immobilier, toujours dynamique, était en phase de normalisation. Opposée à une réévaluation mensuelle en raison notamment de la complexité à récolter les données fiables auprès des banques, l’institution semble désormais admettre la nécessité de modifier un système qui a montré ses limites. La quasi absence de profitabilité des banques sur les nouveaux prêts avait incité certaines d’entre elles à fermer le robinet du crédit immobilier à la fin de l’année 2022. Incapables de répercuter l’évolution des conditions de refinancement à cause de la stagnation de l’usure sur trois mois, elles préféraient renoncer à ce produit d’appel qu’est le prêt immobilier. Depuis juillet dernier et la hausse du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, le marché du crédit avait commencé à se gripper. Fini l’argent facile ! Depuis décembre 2022, les banques de détail se refinancent auprès de la BCE au taux de 2,50% contre 0% depuis 2012. Elles répercutent également l’évolution de l’OAT 10 ans, qui est sorti du territoire négatif (mi-2021) pour être propulsé à plus de 2% depuis l’été dernier. Résultat, les taux d’intérêt atteignent actuellement la moyenne de 2,50% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% en janvier 2022. La revalorisation de l’usure à un rythme trimestriel ne permet pas de suivre la progression des taux, entraînant un blocage du marché du crédit. Observée au trimestre précédent, la problématique se poursuit en ce début d’année 2023 : les candidats à l’emprunt se voient refuser leur financement non pas pour raison d’insolvabilité mais parce que le TAEG excède l’usure sur la durée concernée. Taux d’usure, facteur d’exclusion Les premières victimes sont les primo-accédants et les ménages modestes qui ne peuvent négocier des taux d’emprunt performants, qui pourraient leur offrir une marge de manœuvre suffisante pour ajouter au taux brut tous les autres frais inhérents au prêt immobilier (garantie, assurance emprunteur, frais de dossier, etc.). La hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 garde le problème entier face à l’augmentation constante des taux d’intérêts dans un contexte de refinancement toujours dégradé pour les banques. Selon les courtiers, la fenêtre de tir ouverte au 1er janvier dernier va se refermer dès la fin du mois. Le système de l’usure tel qu’il existe aujourd’hui, couplé aux normes d’octroi qui limitent la durée de remboursement à 25 ans, est inégalitaire, excluant de fait les ménages solvables à revenus modestes. Le prisme d’un million de transactions dans l’ancien en 2022 est trompeur : certes élevé, et à peine inférieur au record de 2021, ce volume ne dit pas s’il concerne l’accession à la propriété ou davantage la multipropriété. Les foyers modestes restent locataires plus longtemps, ce qui risque de déséquilibrer le marché locatif, alors même que la nouvelle réglementation énergétique pèse sur les bailleurs. Instaurée pour protéger les plus faibles, l’usure est devenue facteur d’exclusion. La prise de conscience des autorités quant à ses conséquences sur toute la chaîne du marché immobilier, et plus largement sur le projet de société de notre pays (une France de propriétaires !), doit rapidement être suivie d’effets pour éviter de creuser davantage les inégalités. La révision mensuelle des taux d’usure va rendre le crédit immobilier plus cher, mais elle va aussi le rendre de nouveau accessible.

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