Selon les calculs de Virgil, l'effort financier pour devenir propriétaire dans Paris est tel par rapport à une location que tous les arrondissements sont dans le rouge. – Unsplash
Le constat est sans appel, les primo-accédants sont quasi-exclus de l’accès à la propriété dans Paris. Et la légère baisse des prix de 1,7% en un an selon les notaires du Grand Paris amorcée post-confinement n’y change rien. Avec une moyenne située au-dessus de 10.000 euros du mètre carré, qui grimpe dans le centre à plus de 14.000 euros, l’achat immobilier ne concerne que les très hauts revenus et les acquéreurs disposant d’un apport élevé…. Et même si les cadres ont vu leur pouvoir d’achat immobilier progresser en 10 ans dans la capitale grâce à la baisse des taux (selon les estimations de Vousfinancer qui se basent sur un salaire moyen pour les cadres de plus de 5.000 euros), il n’est possible que d’acheter 45m² en empruntant sur 25 ans. S’il est possible de trouver des biens avec un peu de travaux à un prix inférieur comme cette ancienne confiserie en rez-de-chaussée sur rue à La Chapelle, les acquéreurs doivent donc souvent faire des sacrifices, sur l’emplacement et sur la surface.
Virgil, jeune pousse spécialisée dans le financement de l’apport personnel des primo-accédants, a étudié l’effort financier nécessaire entre une mensualité de crédit pour devenir propriétaire et un loyer* moyen pour un salarié gagnant 40.000 euros brut par an.
Résultat, et sans grande surprise, il faut aller en dehors de la capitale pour que l’achat soit plus avantageux en terme de superficie que la location. Pour le même budget mensuel alloué au logement, les acquéreurs perdront jusqu’à 35% de surface en achetant dans Paris. “En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 26% de superficie s’il veut devenir propriétaire. Par exemple, un jeune actif qui gagne 40.000 euros brut annuel et qui vit dans le 18ème peut louer un appartement de 27m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 7m2”, constate la startup.
Et dans les quartiers où les prix sont encore plus élevés que la moyenne, notamment les quartiers du centre de Paris (7e, 6e, 1er…), la perte de superficie s’élève à entre 33% et 35%… Mais la hausse des prix est telle dans la région parisienne que des villes alentour affichent également des pertes de surface. C’est d’ailleurs le cas de la majorité des villes de petites couronne étudiées par la startup, notamment des villes du 92, département le plus cher après Paris. On observe donc une baisse de superficie achetable à Neuilly-sur-Seine, qui en moyenne est plus chère que Paris selon le classement MeilleursAgents pour BFM Immo des communes les plus chères de France, de l’ordre de 30%. Même baisse de pouvoir d’achat immobilier à Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Vanves, Malakoff ou Montrouge des villes dont le prix moyen se situe autour de 7.000 euros et plus du mètre carré.
La liste est des zones où le rapport achat/location est en faveur de la location est longue. Et des villes comme Pantin, Montreuil ou Les Lilas demandent également un sacrifice aux primo-accédants. Toutefois, toutes ces villes ne demandent pas de sacrifier le même nombre de mètres carrés. S’il faut se priver de 30% de la superficie de son habitat actuel pour être propriétaire à Neuilly ou Paris, Bagnolet affiche un écart de 1%, Les Lilas de 5% (comme Gentilly) ou encore Malakoff de 7%.
Bonne nouvelle, malgré toutes ces zones en rouges, des villes comme Aubervilliers avec un prix moyen autour de 4.100 euros du mètre carré, affichent un gain de pouvoir d’achat par rapport à une location de l’ordre de 12% de mètres carrés en plus. Et dans le positif on retrouve aussi Ivry-sur-Seine, (5.350 euros/m²), Saint-Maurice (5.810 euros/m²) ou encore Saint-Denis (4.100 euros/m²)… De quoi s’acheter un logement plus spacieux que sa location, en faisant un autre effort sur la localisation.
Un effort qui permettrait de capitaliser et de se constituer un patrimoine… à condition de rester quelques années dans le bien afin d’amortir les frais d’acquisition composés de taxes collectées pour l’Etat, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui représentent 7 à 8% du prix dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf.
De plus, en devenant propriétaire, le calcul doit prendre en compte le montant des taxes locales (notamment la taxe foncière ou encore des charges de copropriété qui allourdissent le budget de l’équivalent d’une mensualité de crédit en moyenne par an selon Meilleurtaux). Et le profil de l’emprunteur n’est pas à négliger puisque les banques font particulièrement attention aux habitudes bancaires et à la stabilité professionnelle avant d’accorder le précieux financement.
*Méthode de calcul de Virgil basée sur un salaire annuel de 40.000 euros brut,. Pour la location : (35% x Salaire net mensuel ) / loyer moyen m2 à Paris = (0,35 x 2533)/33 =27 m2. Pour l’achat ((Capacité d’emprunt+Apport-Frais de garantie)/(1+Frais d’agence+Frais de notaire) )/Prix moyen m2 Paris, en respectant les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (taux d’endettement maximum de 35% et 10% d’apport).
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