Le DPE est devenu un juge de prix dans l’ancien. A la clé, des décotes parfois massives pour les logements F et G. De quoi négocier ferme, à condition de chiffrer les travaux, d’anticiper les aides et d’éviter les fausses bonnes affaires.
Dans l’immobilier ancien, le DPE fait du tri. Depuis la réforme, les acheteurs font vite le ménage entre les biens « prêts à vivre » et ceux qui annoncent des factures lourdes de travaux et des incertitudes. Le marché s’est du coup scindé en deux. D’un côté, les logements bien classés, qui rassurent et résistent mieux. De l’autre, les passoires thermiques, qui se visitent moins, se négocient davantage et s’écoulent plus lentement.
Cette différence se voit désormais dans les prix : pour les ventes de 2024, l’écart peut atteindre 25 % entre une maison classée G et une maison classée D. Pour les appartements, la décote comparable tourne autour de 12 %. Le DPE est ainsi devenu un argument de prix au même titre que l’emplacement ou l’état général du bien.
« Avant la crise sanitaire, les acheteurs se concentraient principalement sur le prix, l’emplacement et le coup de cœur suscité par les photos, constate Aurélien Denéchere, directeur associé des agences l’Adresse Anjou Maine. Aujourd’hui, le DPE est devenu un filtre d’entrée ». Car, un mauvais DPE ne pénalise plus seulement l’image d’un bien, il pèse sur sa valeur. « L’impact du DPE dépend parfois de la nature des travaux à engager. Pour une amélioration simple, la décote reste généralement limitée. En revanche, pour une rénovation énergétique globale, ou si les contraintes d’une copropriété rendent ces travaux complexes, les acheteurs anticipent un coût et une incertitude qui se répercutent directement sur la valeur du bien ».
Pour les acquéreurs, le DPE est donc devenu une arme de négociation. « Lors d’un achat immobilier, il doit être perçu comme un outil d’aide à la décision et la négociation, explique Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux. Dès la première visite du bien, nous accompagnons les particuliers et les agents immobiliers afin de chiffrer précisément les travaux à prévoir. Cela permet aux acquéreurs de vérifier que leur projet, travaux compris, reste compatible avec leur enveloppe de financement et d’éviter les mauvaises surprises ». Parce que la bonne question n’est pas de savoir de combien le prix peut être revu à la baisse, mais à quel prix reviendra la remise à niveau globale. Une passoire thermique n’est intéressante que si la baisse de prix couvre le chantier… et les aléas qui vont avec.
C’est là que les aides changent la donne, notamment MaPrimeRénov’. « Récemment, nous avons accompagné, dossier d’aide compris, la rénovation d’une maison classée G passée à B grâce à 60 000 euros de travaux, financés à hauteur de 42 000 euros par les aides ainsi qu’un éco PTZ », détaille Thierry Abriat. Pour l’acheteur, le vrai réflexe consiste donc à raisonner en coût net : prix négocié, montant des travaux, aides mobilisables et valeur future du bien une fois sorti du statut de passoire.
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