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Cela fait des années que les relations entre les banques et les courtiers sont tendues, les premières estimant pouvoir se passer du service des seconds malgré des contrats de partenariat. Une situation que le gouvernement avait laissé pourrir, avant de prendre fait et cause pour les intermédiaires quant à l’opposabilité du mandat de courtage aux tiers.
Le niveau historiquement bas de taux d’intérêts ces dernières années avait mis à mal les relations de partenariat entre les banques et les courtiers en crédit immobilier. Pour préserver leurs marges sur des crédits peu rémunérateurs, les banques estimaient pouvoir faire cavalier seul en dehors de toute considération de la règle contractuelle les liant aux intermédiaires. Certains établissements n’avaient pas hésité à faire savoir qu’ils allaient dorénavant se passer des courtiers, d’autres qu’ils diminuaient la commission versée pour apport d’affaires. Du jour au lendemain, des partenariats étaient rompus au mépris de toute règle de bonne concurrence.
Alerté par la profession, le gouvernement n’avait jusqu’alors pas jugé bon d’intervenir, se contentant de rappeler « la liberté contractuelle des parties dans le cadre de relations commerciales librement consenties ». Changement de braquet depuis la question posée en août dernier au ministère de l’Économie par le député Frédéric Cabrolier (question écrite n°947).
Appuyé par l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC, premier syndicat des courtiers de France), l’élu RN du Tarn a voulu alerter une nouvelle fois l’exécutif sur les multiples entraves à la liberté d’exercice des 34 000 courtiers en prêt immobilier, et ce, au détriment des consommateurs. La réglementation interdit à une banque de refuser d’instruire le dossier d’un client conseillé et mandaté par un courtier (article L.121-11 du code de la consommation), mais plus d’une quarantaine d’infractions ont déjà été signalées, en vain, aux autorités compétentes, à savoir l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) et à la DGCCRF (Répression des fraudes).
Rendue publique le 5 janvier dernier, la réponse ministérielle est sans appel :
Dont acte !
Le ministère invite tout consommateur ou professionnel à saisir les juridictions compétentes s’il estime que le cadre réglementaire a été enfreint. Et de nommer la DGCCRF, ce qui engage clairement cette autorité de contrôle à faire respecter les dispositions prévues par le code monétaire et financier, le code de la consommation et le code civil applicables aux activités d’intermédiation bancaire.
La réponse du gouvernement devrait faire date en rappelant au grand méchant loup bancaire qu’il ne peut s’arroger le droit d’outrepasser les dispositions légales. Sur la ligne de front depuis trois ans, Bérangère Dubus, présidente de l’UIC, se félicite d’un « rappel à la loi salutaire qui va permettre aux emprunteurs de choisir librement leur interlocuteur et aux courtiers d’exercer en toute transparence ». Au-delà de l’aspect réglementaire, cette réponse est une victoire sur le plan de la reconnaissance accordée à la profession de courtier.
En 2021, 40% des prêts immobiliers ont été consentis par l’intermédiation des courtiers et à l’avenir, le rôle de ces experts auprès des emprunteurs devrait être renforcé face aux difficultés d’accès au crédit immobilier depuis mi-2022. L’usure est une problématique majeure qui agite toujours le secteur immobilier en ce début d’année. Les perspectives pour le marché immobilier 2023 sont plutôt moroses et risquent malheureusement de réitérer le scénario de 2022 avec un crédit devenu difficilement accessible à cause d’un système réglementaire dysfonctionnel, mais les autorités financières refusent toute réforme des taux d’usure en 2023.
Banques et courtiers affrontent le phénomène de concert, tous deux sont pénalisés par une situation qui réclame d’urgence des aménagements pour éviter l’effondrement du marché immobilier. Il serait bien que le gouvernement réagisse rapidement, plutôt que laisser la situation se dégrader davantage, comme il l’a fait au sujet du conflit opposant banques et intermédiaires.
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L’assurance emprunteur est la protection indispensable de tout prêt immobilier. En cas d’aléas de la vie dont est victime l’assuré (décès, invalidité/incapacité), elle intervient pour rembourser la banque à hauteur des garanties et des quotités souscrites. Malgré le libre choix du contrat, l’emprunteur est le plus souvent couvert par le contrat proposé par sa banque, malheureusement au détriment de son intérêt financier. Une situation réversible grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022. Profitez sans tarder de ce nouveau droit pour minimiser le coût de votre assurance de prêt. Changer d’assurance emprunteur à tout moment Tout emprunteur immobilier est tenu de souscrire une assurance pour couvrir son crédit en cas de sinistre involontaire qui l’empêcherait de s’acquitter de sa dette (décès, arrêt de travail, invalidité, voire perte d’emploi). Cette assurance est à distinguer d’une autre garantie, l’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou la caution, qui entre en jeu s’il y a défaut de paiement pour d’autres raisons non couvertes par l’assurance. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur est systématiquement exigée par la banque et vient renchérir le coût global du crédit immobilier. Les cotisations pèsent en moyenne un tiers de ce coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), soit les deuxièmes frais imposés après les intérêts. Jusqu’à présent, il était difficile d’échapper à l’assurance proposée par sa banque. Plus de 8 prêts sur 10 sont aujourd’hui garantis par le contrat groupe bancaire malgré une réglementation qui prône le libre choix depuis septembre 2010 (loi Lagarde). Ce choix est offert par les assureurs externes, entre deux et quatre fois moins chers que les banques, mais les dispositifs successifs pour permettre de changer de formule en cours de prêt (lois Hamon et Bourquin) n’ont pas permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur. La dernière tentative devrait être la bonne. Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin suivant, la loi Lemoine autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Plus besoin d’attendre la date d’échéance pour faire sa demande de résiliation/substitution comme l’imposait l’amendement Bourquin, ni même de respecter une durée minimum d’engagement. Dorénavant, l’emprunteur a la main pour dénoncer l’assurance bancaire et souscrire une formule moins chère assortie de garanties sur-mesure quand il le juge opportun. Pour économiser des centaines voire de milliers d’euros sur votre assurance emprunteur et diminuer d’autant le coût de votre crédit, suivez le guide ! Faire des économies avec la loi Lemoine La raison majeure du changement d’assurance emprunteur est de faire des économies. En moyenne, pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans, le gain oscille entre 10 000€ et 15 000€ selon le profil de l’emprunteur en substituant l’assurance bancaire par une offre déléguée dans les trois ans qui suivent la signature de l’offre de prêt. Voici un exemple concret : Jean et Marine, deux trentenaires cadres, ont contracté un crédit immobilier de 270 000€ sur 20 ans en janvier 2022, couvert par une assurance bancaire au taux de 0,34% sur chaque tête. Ils paient 153€ d’assurance par mois pour un coût total sur la durée de 36 720€. Après substitution en janvier 2023, leur assurance au taux de 0,12% sur chaque tête leur coûte 49€/mois, et 11 799€ sur la durée restante, soit une économie de 104€/mois pour un gain total de 23 085€. Vous pouvez consulter notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine. L’intérêt de la substitution d’assurance se situe également au niveau de la protection. Le changement vous permet d’améliorer votre couverture grâce aux contrats externes dotés de garanties ciblées. Les personnes qui exercent un métier à risques comme pompier peuvent souscrire des garanties sur-mesure qui prennent en compte les problématiques de leur profession. Comment comparer les offres d’assurance emprunteur ? Plus tôt vous changez d’assurance, plus élevé sera le gain. La prime d’assurance étant calculée sur le capital restant dû, c’est dans les premières années du crédit que la démarche est optimisée. Pour trouver l’assurance adaptée à votre situation, rien de plus simple. Il suffit d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, un outil rapide et gratuit qui vous permet de mesurer si votre contrat en cours est plus cher que ceux proposés par la concurrence. Vous avez accès à plusieurs devis, et grâce au simulateur d’assurance de prêt, vous pouvez évaluer le coût de chaque formule sur différentes durées. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour mieux appréhender les garanties et définir la bonne quotité d’assurance en fonction du profil de chaque co-emprunteur. La banque ne peut refuser une offre externe qui présente a minima des garanties équivalentes à celles de son propre contrat. Chez Magnolia.fr, nos équipes d’experts gèrent gratuitement toutes les démarches de résiliation/substitution, vous évitant ainsi une procédure chronophage souvent complexe pour un néophyte. Sachez par ailleurs qu’en cas de capital restant dû inférieur à 200 000€ (par assuré) remboursé avant votre 60ème anniversaire vous échappez au questionnaire médical. Ce nouveau droit introduit par la loi Lemoine facilite l’accès à l’assurance aux personnes autrefois stigmatisées par leur historique de santé. La fin de la sélection médicale en assurance emprunteur sous certaines conditions est une avancée majeure pour les malades et les anciens malades qui écopaient de surprimes rédhibitoires ou d’exclusions de garantie. À l’heure où l’inflation tire le pouvoir d’achat vers le bas, les ménages emprunteurs peuvent immédiatement récupérer des dizaines d’euros par mois tout simplement en changeant d’assurance grâce à la loi Lemoine.
L’année immobilière 2022 restera marquée par un resserrement de l’accès au crédit, même si le volume de transactions est excellent. En ce début 2023, la hausse des taux d’intérêts se poursuit sans qu’une réforme de l’usure ne pointe son nez. Il faut ajouter la nouvelle réglementation du secteur locatif, autre facteur qui devrait peser sur la dynamique du marché immobilier et avoir un impact sur les prix des logements. Recul de la production de crédits immobiliers Malgré les difficultés d’accès à l’emprunt immobilier, l’année 2022 va totaliser un peu plus de 1 million de transactions dans l’ancien (chiffres des notaires), contre 1,2 en 2021, le millésime record. Le niveau reste élevé, mais une baisse de l’activité est observée depuis l’été dernier en lien avec le dysfonctionnement du système de l’usure. Le dernier rapport mensuel de l’Observatoire Crédit Logement/CSA fait état d’un repli de 37,3% du nombre de prêts en glissement annuel à fin novembre 2022. La revalorisation du taux d’usure au 1er octobre aura offert un appel d’air de courte durée aux candidats à l’emprunt recalés les semaines ou les jours précédents, mais le durcissement des conditions de refinancement auquel sont confrontées les banques, dans un contexte inflationniste toujours pas maîtrisé, les a obligées à fermer le robinet du crédit immobilier en décembre 2022. Côté prix dans l’ancien, les valeurs ont continué de progresser en 2022. Selon les projections des notaires, les maisons se valorisent de +6,6% et les appartements de +4,5% sur un an, même si le mouvement ralentit depuis six mois. Les professionnels pronostiquent que les prix vont baisser en 2023, dans une fourchette large comprise entre -5% et -10%. Dans le secteur du neuf, la situation n’est pas meilleure : -17% de ventes de maisons neuves à fin août sur un an -9% de réservations d’appartements au premier semestre 2022 sur un an. Les changements pour l’immobilier neuf en 2023 ne laissent pas présager un redressement de l’activité, entre le renchérissement des coûts de construction consécutif à la guerre en Ukraine, les nouvelles normes environnementales et la diminution de l’avantage fiscal dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel. Prêt immobilier toujours plus cher et usure toujours bloquante La remontée brutale et constante des taux d’emprunt a alimenté les discussions depuis mars dernier. De 1% en moyenne en janvier 2022, les taux bruts sont grimpés à 2,50% fin décembre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et les courtiers s’accordent à dire que des taux à plus de 3% sont attendus au cours du premier trimestre 2023. Les banques de détail adaptent leurs barèmes au contexte monétaire, nettement moins accommodant qu’il y a un an. Pour juguler l’inflation, la Banque Centrale Européenne a relevé à trois reprises son taux de refinancement, qui est passé ainsi de 0% depuis 2016 à 2,50% en décembre dernier. Le loyer de l’argent devient plus cher et se répercute sur les taux d’emprunt des particuliers. Il faut compter également avec l’évolution de l’OAT 10 ans qui excède les 2,50% depuis octobre 2022, alors qu’il titrait encore 0,50% en mars dernier. Tous ces facteurs pèsent sur la rentabilité des banques qui rechignent à financer les projets immobiliers. Sans profitabilité sur les nouveaux prêts, certaines ont préféré jeter l’éponge. Mais la controverse est venue des taux d’usure, incapables de suivre la progression des taux d’intérêts en raison d’une réglementation dysfonctionnelle. La hausse tant attendue du taux d’usure en janvier 2023 risque d’avoir un bénéfice de courte durée face à la progression des taux d’intérêts. Le phénomène qui a sévi en 2022 se perpétue en 2023, au point que les courtiers alertent le gouvernement dans une lettre ouverte adressée la semaine dernière. Les appels à réformer l’usure sont récurrents et tout le monde s’y met, les intermédiaires, les banques et les notaires qui parlaient fin 2022 d’un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers pour qualifier cet outil censé protéger les emprunteurs devenu facteur d’exclusion. Loi contre les passoires thermiques Autre paramètre qui devrait pénaliser le marché immobilier en 2023 : le durcissement de la réglementation sur les biens énergivores. En vertu de la loi Climat et Résilience, les pires passoires thermiques de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), soit une consommation de plus de 450 kWh/m2/an, sont exclus du marché de la location depuis le 1er janvier 2023. Progressivement, tous les logements des classes G et F seront évincés d’ici janvier 2028, et la classe E subira le même sort en janvier 2034. Sale temps pour les bailleurs qui n’ont pas les moyens de rénover leur(s) logement(s) trop consommateur(s) d’énergie. Un sondage mené par la Fnaim révèle qu’un quart d’entre eux opteraient pour la vente plutôt que pour la mise aux normes. Une rénovation d’envergure pour changer de classe énergétique coûte au bas mot 50 000€, un niveau avec lequel l’aide apportée par MaPrimRénov’ ne peut rivaliser. Il pourrait y avoir un afflux de biens énergivores sur le marché, ce qui va tirer les prix vers le bas si la demande n’est pas au rendez-vous. Et quand bien même elle le serait, les conditions d’emprunt risquent de la freiner. Les banques sont de plus en plus regardantes sur la qualité du bien. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt : les prêteurs demandent l’intégration du montant des travaux dans le montage financier, car au-delà les contraintes visant les bailleurs, la crise énergétique qui débute alourdit considérablement le budget logement de tous les ménages.
L’accès au crédit immobilier est devenu de plus en plus compliqué au fil des mois depuis la mi-2022. La remontée des taux d’intérêts va plus vite que l’évolution des taux d’usure, ce qui provoque l’effet ciseau. Il existe pourtant une solution imparable pour rester sous le plafond légal en ce début 2023 : la délégation d’assurance emprunteur, seul moyen de diminuer le TAEG de son crédit immobilier. Des taux d’emprunt en hausse constante Cela fait des mois que le sujet agite le marché du crédit immobilier. Les taux d’intérêt n’ont cessé de progresser depuis mars en lien avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Les conditions monétaires se sont dégradées, entre une inflation galopante (+5,9% sur un an à fin décembre 2022 en France), des taux obligataires de l’État français qui sont passés d’une zone négative à 3% et une politique de refinancement qui frappe les banques commerciales beaucoup plus durcie depuis juillet dernier. Résultat, les taux des prêts immobiliers qui titraient encore 1% début 2022 avoisinaient les 2,5% en décembre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Une augmentation spectaculaire qui n’avait jamais été observée sur une période aussi courte. On s’oriente bientôt vers des taux à plus de 3% et les courtiers pronostiquent des valeurs autour de 3,50% d’ici la fin du premier semestre, avant une probable stabilisation si le contexte monétaire s’améliore. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est détérioré à mesure de la hausse des taux d’intérêts, sans compter que les prix des logements n’ont pas faibli en 2022 et rien n’indique que les prix immobiliers vont baisser en 2023 de manière significative. Avec une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, vous pouviez emprunter 217 441€ en décembre 2021 contre 188 713€ en décembre 2022. Et si le taux d’emprunt grimpe à 3% d’ici avril 2023, le montant empruntable chutera alors autour de 170 000€. Accès au crédit facilité en janvier 2023 ? La progression très nette des taux d’intérêts a empêché bon nombre de projets immobiliers en 2022, mais les refus de financement sont également à mettre au compte de la problématique de l’usure. Incapables de suivre le mouvement constant des taux d’emprunt pour cause d’une réglementation figée, les taux d’usure sont devenus facteurs d’exclusion. Fin 2022, une vente sur dix échouait à cause d’un refus de prêt, la raison majeure étant le TAEG au-delà du taux d’usure, et ce, alors que le taux d’endettement n’excédait pas la norme (35% des revenus nets assurance emprunteur comprise). La hausse des taux d’usure en janvier 2023 est censée faciliter l’accès au crédit immobilier, mais l’ouverture va être de courte durée. La profitabilité étant faible sur les nouveaux prêts, les banques n’hésitent à remonter leurs barèmes de taux depuis la révision de l’usure. La marge de manœuvre va se réduire au fil des semaines avant les prochains taux d’usure le 1er avril 2023. Si vous envisagez un projet immobilier, lancez-vous sans tarder ! Le taux d’usure étant fixé à 3,57% pour les prêts de 20 ans et plus, l’écart est faible pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les frais incompressibles d’un crédit immobilier (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur) quand le taux d’intérêts excède 2,50%. La tâche est quasiment impossible pour les prêts sur 25 ans où le taux moyen est déjà à 3%. Déléguer l’assurance de prêt immobilier pour rester sous l’usure Si votre TAEG excède à la marge le taux d’usure, vous avez le pouvoir de rester sous le seuil légal et d’obtenir ainsi votre crédit immobilier. La solution : la délégation d’assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt (loi Lagarde). Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance, les offres alternatives proposées par les assureurs concurrents des banques étant entre deux et trois fois moins chères. Et quand on diminue le coût de l’assurance, on optimise le TAEG. Des exemples concrets valent mieux qu’un discours : Profil 1 d’emprunteurs : couple 25/35 ans sans antécédent de santé et non-fumeur Montant du prêt : 250 000€ sur 25 ans Taux d’intérêts : 2,75% Assurance emprunteur avec une quotité de 100% sur chaque tête TAEG Coût total assurance Taux assurance bancaire 0,36% x 2 4,09% 45 000€ Taux assurance externe 0,12%* x 2 3,32% 15 000€ Taux moyen assurance chez Magnolia.fr Profil 2 d’emprunteurs : couple 35/45 ans sans antécédent de santé et non-fumeur Montant du prêt : 400 000€ sur 20 ans Taux d’intérêts : 2,55% Assurance emprunteur avec une quotité de 100% sur chaque tête TAEG Coût total assurance Taux assurance bancaire 0,42% x 2 4,14% 67 200€ Taux assurance externe 0,13%* x 2 3,16% 20 800€ Taux moyen assurance chez Magnolia.fr Au-delà de l’économie potentiellement énorme à souscrire une assurance déléguée plutôt que celle de la banque, la démarche permet d’obtenir son crédit immobilier. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour visualiser toutes les meilleures offres proposées sur le marché correspondant à votre prêt et à votre profil. Faites plusieurs simulations d’assurance de prêt et n’hésitez pas à demander l’aide d’un courtier en assurance emprunteur pour définir la quotité adaptée à votre situation en cas d’emprunt à deux et présenter à la banque un contrat d’assurance respectant l’équivalence de niveau de garanties.
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