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L’actualité immo de la rentrée est largement concentrée sur le problème que pose le taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France, est le taux maximal auquel les banques peuvent prêter de l’argent. L’emprunteur ne doit pas voir son TAEG (Taux Annuel Effectif Global) le dépasser. Celui-ci inclue taux d’emprunt, taux d’assurance, frais de dossier et tout autre coût lié à l’emprunt.
Problème, le taux d’usure qui s’élève depuis juillet 2022 à 2,57% pour les crédits de 20 ans et + ne suit pas la cadence de la hausse très rapide des taux d’emprunt (en moyenne 1,92% en août 2022) et n’augmente donc pas assez vite. Résultat, presque un emprunteur sur 2, malgré une bonne santé financière, voit son dossier d’emprunt refusé. Mais est-ce vraiment une fatalité dans tous les cas ? NON.
Il y a plusieurs manières de faire baisser son TAEG : négocier au plus bas son taux de crédit (quid des foyers à faibles revenus pour lesquels les banques pratiquent des taux piquants…), négocier les frais de dossier mais surtout faire baisser le coût de son assurance emprunteur.
Il y a encore quelques mois, seuls les seniors ou les profils présentant un risque aggravé de santé se voyaient exclus du crédit immobilier. Le coût élevé de leur assurance emprunteur faisait grimper le TAEG qui dépassait très facilement le taux d’usure. Aujourd’hui, le problème touche les emprunteurs de 30 à 55 ans ! Mais pour certains d’entre eux, le levier de l’assurance de prêt peut être LA solution pour que le crédit voit le jour.
Dans de nombreux cas, choisir une assurance externe à celle de sa banque peut faire baisser drastiquement le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA), partie intégrante du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et donc permettre de ne pas dépasser le seuil du taux d’usure imposé par la Banque de France. Grâce à cela, l’emprunteur pourrait non seulement accéder au crédit immobilier mais également économiser des sommes importantes allant de 10 000 à 30 000 euros sur la durée totale du crédit.
Voici un exemple très classique d’un homme de 32 ans qui souhaite emprunter 210 000 euros sur 25 ans et qui voit son dossier refusé dans un premier temps.
Avec une assurance de prêt à 0,40% (taux d’assurance très régulièrement pratiqué par les caisses du Crédit Agricole sur ce type de profil), son TAEG s’élève à 2,64% et dépasse le taux d’usure de 7 points de base. La banque ne peut pas lui octroyer son emprunt.
Taux Crédit : 1,92 %
Taux Assurance Emprunteur banque : 0,40 %
Frais de dossier : 300 euros
TAEG : 2,64%
Dépasse le taux d’usure de 0,07%. Dossier refusé !
Que se passe t-il si ce futur emprunteur décide de prendre une assurance de prêt externe à celle proposée par sa banque en faisant jouer la concurrence ? Le taux de l’assurance est divisé par 3. Son TAEG passe ainsi de 2,64% à 2,17%. Le dossier est accepté sans problème.
Taux Crédit : 1,92 %
Taux Assurance Emprunteur déléguée : 0,12 %
Frais de dossier : 300 euros
TAEG : 2,17%
Le TAEG ne dépasse pas le taux d’usure. Dossier accepté.
La loi Lagarde permet depuis 2010 à tous les emprunteurs de choisir l’Assurance de Prêt qu’ils souhaitent. Cependant, malgré la différence de tarifs colossale entre une assurance de prêt bancaire et les offres concurrentes, les banques détiennent toujours 85% du marché. L’assurance emprunteur reste un élément de négociation important entre la banque et son client au moment de l’octroi du prêt car la marge pratiquée sur les produits assuranciels rapportent chaque année 7 milliards d’euros aux établissements bancaires. Les mauvaises pratiques des banques empêchant l’emprunteur de profiter de son droit sont récurrentes. L’emprunteur doit rester vigilant et pousser la banque à accepter son choix, surtout si cela lui permet d’obtenir son emprunt.
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L’endométriose touche une femme sur 10 en France. Maladie gynécologique inflammatoire chronique qui entraîne de vives douleurs, elle a été reconnue comme affection de longue durée par l’Assemblée Nationale au début de l’année 2022. Les femmes qui en souffrent sont considérées par les banques et les assureurs comme des personnes avec un risque aggravé de santé, ce qui complique leur souscription à une assurance emprunteur dans le cadre d’un projet immobilier. Heureusement, grâce à la loi Lemoine, l’accès à l’assurance de prêt immobilier est plus inclusif depuis juin 2022. L’endométriose : nouvelle ALD ? À l’unanimité, l’Assemblée Nationale a voté le 13 janvier 2022 une résolution portée par Clémentine Autain, députée de LFI, qui permet de reconnaître l’endométriose comme Affection de Longue Durée (ALD). Ce vote est intervenu deux jours après les annonces d’Emmanuel Macron : “L’endométriose, ce n’est pas un problème de femmes. C’est un problème de société”. Le président lançait alors la première stratégie nationale de lutte contre l’endométriose, dans laquelle l’approche se veut plus médicale que sociétale. En reconnaissant la nature d’ALD de l’endométriose, le législateur ouvre la voie au remboursement des soins à 100% par la Sécu, à des congés maladie, voire au statut de travailleuse handicapée. L’endométriose concerne quelque 2,5 millions de Françaises en âge de procréer. Très souvent diagnostiquée avec retard après des années de souffrance (de 7 à 10 ans), l’endométriose est caractérisée par la migration des cellules de l’endomètre hors de la cavité utérine. Ces cellules vont alors se fixer aux organes et aux tissus, créant des zones d’inflammation douloureuses. Cette affection pourrit le quotidien des jeunes femmes dès leurs premières règles, grève leurs chances d’avoir un enfant et devient une source de précarité en perturbant la vie professionnelle et familiale. Malheureusement, la résolution portée par LFI n’a pas de valeur contraignante, elle est une simple recommandation à l’adresse du gouvernement qui semble avoir choisi une autre voie que l’inscription de l’endométriose sur la liste des ALD (ALD 30), en privilégiant la mise en place d’une stratégie de lutte contre l’endométriose via un programme de recherche et de formation des soignants. Il est toutefois possible d’accéder à un remboursement Ameli à 100% dans le cadre ALD, pour une prise en charge en affection dite hors liste (ALD 31), si le médecin traitant ou le médecin du travail prescrit un arrêt de travail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois. Aujourd’hui, seules 7 000 femmes atteintes d’endométriose bénéficient du cadre ALD 31, sur les 2,5 millions de patientes concernées. L’inscription de l’endométriose sur la liste ALD 30 permettrait une prise en charge systématique et uniforme, qui implique la dispense d’avance de frais, le remboursement des transports sanitaires et une réduction du délai de carence en cas d’arrêt maladie, et ce, pendant 3 ans. L’endométriose, une maladie invalidante Pour bien comprendre l’enjeu de cette résolution adoptée par les parlementaires, voici quelques données avancées par Follow Metrios*, site d’information spécialisé dans l’endométriose : 80% des femmes touchées par l’endométriose se disent limitées dans leurs tâches quotidiennes ; 40% ont des troubles de la fertilité ; 20% souffrent d’une ou plusieurs maladies coexistantes. Une étude mondiale a démontré que l’endométriose entraîne une perte significative de productivité au travail. Pour les patientes, tout projet professionnel peut être hypothéqué par cette maladie, ce qui aura des conséquences sur leur avenir financier. Sans une bonne mutuelle santé, le reste à charge est important à cause des dépenses multiples liées à cette maladie lourde. L’endométriose est une pathologie chronique et évolutive qui peut provoquer des arrêts de travail quand les symptômes deviennent trop importants. Une femme touchée par cette pathologie est marquée au fer rouge si elle veut contracter un prêt immobilier pour financer l’achat d’un logement, car l’accès à une assurance emprunteur peut lui être refusée pour cause de risques aggravés de santé. Le législateur est toujours attendu pour intégrer l’endométriose sur la liste ALD 30, ce qui permettrait un meilleur accès au remboursement de soins, consultation et examens souvent onéreux, et à une adaptation des conditions de travail pour les patientes. L’assurance emprunteur en cas d’endométriose La souscription à une assurance emprunteur passe par l’étape cruciale du questionnaire assurance prêt immobilier. Si la question sur l’endométriose n’est pas frontalement posée, le formulaire va chercher à savoir si la personne souffre de douleurs et de fatigue chroniques, ainsi que les dates des récents arrêts maladie et leurs causes. La candidate doit obligatoirement déclarer sa maladie si le diagnostic est connu, si elle bénéficie du cadre ALD 31, et à défaut, répondre précisément aux questions qui vont permettre au médecin-conseil de l’assureur de déceler des risques accrus qui vont entraîner soit un refus d’assurance emprunteur, ou l’application de surprimes ou d’exclusions de garanties. En cas d’acceptation, la garantie décès est toujours acquise. Pour les garanties incapacité et invalidité, les risques accrus de santé vont réduire la couverture pour cause d’exclusion des complications dues aux pathologies pouvant toucher toute la sphère digestive, urinaire et génitale. Certains assureurs appliquent des surprimes s’ils accordent le bénéfice des garanties ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail, activée en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident), IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle). La candidate peut faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour un examen plus circonstancié de sa demande d’assurance, même si l’endométriose n’est pas encore inscrite sur la liste de référence. Les banques étant peu conciliantes avec les personnes incarnant des risques aggravés, il est vivement recommandé de se tourner vers les assureurs alternatifs, comme Magnolia.fr, qui proposent des contrats avec des garanties sur-mesure, jusqu’à trois fois moins chers, et d’utiliser un comparateur d’assurance prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et trouver la formule compétitive la mieux adaptée. La loi Lemoine pour un meilleur accès à l’assurance de prêt La réglementation en matière d’assurance emprunteur a évolué tout récemment avec l’entrée en application le 1er juin 2022 de la loi Lemoine, un dispositif qui vise à rendre l’accès à cette dépense nécessaire pour obtenir son prêt immobilier plus juste, plus simple et plus transparent. Au-delà d’autoriser tous les emprunteurs à changer d’assurance emprunteur à tout moment, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé sous certaines conditions : le montant assuré doit être inférieur à 200 000€ ; le prêt immobilier doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Sous réserve de respecter ces deux conditions, l’emprunteur, qu’il soit malade, ancien malade ou bien portant, n’a pas à remplir le questionnaire de souscription qui renseigne habituellement l’assureur sur ses données de santé. Les femmes atteintes d’endométriose éligibles à ce dispositif peuvent donc accéder à l’assurance et au crédit immobilier sans avoir à informer l’assureur de leur pathologie. Il leur sera appliqué un tarif standard sans surprime ni exclusion de garantie. Même si les tarifs en assurance de prêt sur ce segment ont augmenté compte tenu d’une mutualisation accrue, les personnes autrefois discriminées pour leur passif de santé peuvent désormais concrétiser leur projet immobilier sans surcoût rédhibitoire. *Follow Metrios a mis au point une application qui permet à l’utilisatrice de suivre sa maladie, son évolution et ses symptômes, de communiquer directement avec les médecins et de bénéficier de conseils pour améliorer sa qualité de vie.
Accéder au crédit immobilier est depuis toujours un parcours du combattant, mais les obstacles sont montés d’un cran en 2022, entre la hausse brutale et continue des taux d’intérêt, la faiblesse de l’usure et des prix immobiliers qui n’en finissent pas de grimper. Certaines banques jettent l’éponge en attendant une situation monétaire plus favorable, quand d’autres réduisent la voilure et appliquent une sélection beaucoup plus fine. Les banques distribuent moins de prêts immobiliers Le marché immobilier français serait-il à l’arrêt ? Les prix des logements anciens restent élevés, même si la baisse des prix dans les grandes villes est enclenchée. Les vendeurs, s’ils ne sont pas pressés de céder leur bien, préfèrent conserver leur prêt en cours accordé à un taux bas plutôt que de reprendre un autre crédit à un taux deux ou trois fois plus élevé. L’offre se tarit, hormis sur le segment des passoires thermiques dont les propriétaires bailleurs se débarrassent au plus vite face à la pression réglementaire, faute de moyens financiers pour les rénover. Le crédit immobilier est en sous-régime et crée de vives turbulences sur le marché immobilier. L’accès au financement bancaire devient de plus en plus complexe et la hausse graduelle des prix des logements en 2022 n’est pas le principal facteur à incriminer. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les professionnels du crédit, courtiers en tête, s’accordent à dire qu’on verra bientôt des taux à plus de 3%. Sale temps pour les ménages porteurs d’un projet immobilier. Leur capacité d’endettement se réduit comme peau de chagrin, même si les taux sont toujours à des niveaux propices à l’achat immobilier et en valeur réelle, inférieurs à l’inflation. Hors autres frais liés à l’obtention du crédit, un crédit de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 54 353€ d’intérêts, contre 20 749€ en janvier 2022. Dans l’intervalle, le taux débiteur moyen sur cette durée est passé de 1% à 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, plus grave est le taux de refus de prêts qui atteint 40% en novembre, soit le niveau observé en août, avant la hausse des taux d’usure au T4 2022. Les banques l’avouent elles-mêmes : l’accès au crédit immobilier n’est pas aussi « facile » qu’il y a quelques mois. Mais pour la Banque de France, tout va bien ou presque. Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue début novembre, l’institution a estimé que la situation est en phase de normalisation depuis le début de l’été, sans qu’il y ait effondrement. Selon ses propres données, la production de crédits immobiliers est en baisse de 8,5% sur un an au troisième trimestre 2022. Des chiffres bien loin de ceux avancés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché aurait perdu 27% sur cette période ! La tendance baissière est actée, mais l’ampleur du phénomène ne fait pas consensus. L’accès au crédit immobilier s’était déjà resserré suite à la régulation des critères d’octroi (taux d’endettement limité à 35% des revenus nets et durée de remboursement plafonnée à 25 ans), désormais il se raréfie pour cause de vive tension sur les taux et d’une usure en total décalage avec le terrain. L’usure nous a tous à l’usure Les banques doivent faire face à une situation économique inattendue, marquée par une forte inflation (6,2% sur un an en octobre) et un renchérissement du loyer de l’argent, deux phénomènes consécutifs à la guerre en Ukraine. En rehaussant à trois reprises son taux de refinancement depuis fin juillet 2022, la Banque Centrale Européenne cherche à diminuer la demande pour juguler l’inflation galopante en zone euro. Résultat, les banques commerciales relèvent leurs barèmes de taux mais elles sont bloquées par la réglementation des taux d’usure. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure pour les prêts de 20 ans et plus est fixé à 3,05%. Avec un taux débiteur à 2,50% voire plus, il est impossible d’intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit : assurance de prêt immobilier, garantie, frais de dossier et autres éventuels frais annexes. Si vous avez 45 ans et que vous payez de facto plus cher votre assurance emprunteur en raison de votre âge, même sans de problème de santé, votre TAEG excède l’usure. De nombreuses banques ne veulent plus prêter et se désengagent du marché immobilier en raison d’une situation absurde générée par le dysfonctionnement réglementaire des taux d’usure qui les empêche d’ajuster leurs taux débiteurs en conséquence des contraintes monétaires auxquelles elles sont confrontées. Après les courtiers et les banques, c’est au tour des notaires de dénoncer un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers. Les ménages ne peuvent plus emprunter et doivent rester locataires, les courtiers et les banques ne peuvent plus jouer leur rôle, les notaires s’inquiètent, les agents immobiliers ne vendent plus et c’est toute la chaîne de l’immobilier qui se grippe, avec des conséquences sur l’emploi que le gouvernement feint ignorer. Il est urgent que les pouvoirs publics revoient ponctuellement et exceptionnellement la base et la méthode de calcul des taux d’usure, comme le prévoit la réglementation, afin d’accompagner cette période inédite de remontée des taux d’emprunt. Va-ton vers une réforme de l’usure en 2023 comme l’a laissé entrevoir le ministre du Logement Olivier Klein fin octobre dernier ?
La loi Lemoine entrée en application le 1er juin 2022 bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en autorisant le changement de contrat à tout moment, tout en facilitant l’accès à l’assurance aux personnes présentant des risques de santé. Elle vise aussi à améliorer l’information donnée à l’emprunteur en faisant évoluer la fiche standardisée d’information ou FSI, document obligatoirement remis par la banque à son client. Les deux mesures phares de la loi Lemoine Adoptée le 28 février 2022, la loi Lemoine pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent à l’assurance de prêt immobilier est applicable depuis le 1er juin dernier : le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment : tout emprunteur peut, depuis le 1er septembre 2022, changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans avoir à respecter une date d’échéance ; la fin de la sélection médicale pour tout prêt de moins de 200 000€ (400 000€ pour un emprunt à deux avec quotité d’assurance à 50% sur chaque tête) remboursé avant les 60 ans de l’assuré : l’emprunteur n’a plus à remplir de questionnaire santé assurance prêt immobilier s’il respecte cette double condition. La loi Lemoine a par ailleurs étendu le droit à l’oubli en raccourcissant le délai de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique d’un cancer et en élargissant son périmètre à l’hépatite C. Elle a aussi durci les obligations faites aux banques en modifiant les informations contenues dans la Fiche Standardisée d’Information (FSI), document précontractuel remis lors de la demande de prêt immobilier. Le premier bilan de la loi Lemoine 2022 vient tout juste d’être rendu public par l’Assemblée Nationale. La fiche standardisée d’information d’assurance emprunteur Depuis 2015, les banques sont obligées de remettre à tout client emprunteur la FSI, une fiche formalisée qui concentre toutes les informations relatives à l’assurance de prêt immobilier. Protection essentielle quand on souhaite financer un achat immobilier à crédit, l’assurance est systématiquement exigée par le prêteur pour sécuriser l’emprunt en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité). C’est aussi un produit complexe, encadré par une réglementation qui a évolué au fil des années et autorise le libre choix du contrat depuis 2010. La FSI doit permettre à l’emprunteur de comparer plus facilement les offres d’assurance de crédit immobilier via une liste de 11 garanties au plus qui correspondent aux exigences générales liées à la politique des risques du prêteur, complétés le cas échéant de 4 critères au plus portant sur la garantie perte d’emploi. Ces garanties sont choisies parmi les 18 critères définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier dans le but de clarifier le concept plutôt complexe d’équivalence de garanties. Muni de la FSI, vous pouvez ainsi utiliser un comparateur d’assurance prêt immobilier en toute objectivité et sélectionner le contrat le plus compétitif qui répond à l’obligation d’équivalence de niveau de garanties. La nouvelle FSI pour une meilleure information en assurance emprunteur La FSI doit obligatoirement comporter les mentions suivantes : les garanties d’assurance prêt immobilier du contrat bancaire : la garantie décès, la PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), les diverses garanties incapacité/invalidité (ITT, IPT et IPP), la garantie perte d’emploi le cas échéant le niveau de couverture minimum exigé pour chaque garantie La quotité d’assurance minimale imposée : nécessairement 100% si vous empruntez seul, et a minima 100% répartis sur les deux têtes en cas d’emprunt à deux (soit un maximum de 200% du capital emprunté) le coût de l’assurance emprunteur : coût total en euros, cotisation mensuelle en euros et TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) qui représente le coût total sous forme de pourcentage annuel le rappel du droit de souscrire l’assurance de votre choix en faisant jouer la délégation. Les nouvelles dispositions inscrites dans la loi Lemoine, une loi qui bouscule le marché en assurance de prêt immobilier, doivent désormais figurer dans la FSI : la possibilité de résilier le contrat à tout moment et sans frais, dans le respect de l’équivalence des garanties l’évolution de la convention Aeras sur le droit à l’oubli la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions (encours assuré inférieur à 200 000€ avec un terme de remboursement avant les 60 ans) le coût de l’assurance de prêt sur 8 ans. Cette dernière information est cruciale car elle permet de mieux comparer les offres d’assurance en appréhendant le coût sur une durée plus courte, qui correspond peu ou prou à la durée moyenne d’un prêt. Les personnes qui envisagent de revendre leur bien immobilier avant le terme du crédit ont ainsi une vision plus nette du coût de l’assurance en présence de méthodologies de calcul différentes selon les prestataires (primes constantes, sur le capital restant dû, prime à taux variable âge atteint). L’assurance pèse en moyenne 30% du coût global d’un prêt immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour mettre en application votre droit au libre choix du contrat d’assurance emprunteur et sélectionner l’offre la plus compétitive.