Accepter un appartement ou un immeuble « en cadeau » peut sembler évident. Pour Maître Cathie Paumier, avocate en droit de la famille au barreau de Paris, c’est parfois une très mauvaise idée : lorsqu’il s’agit d’une donation grevée d’hypothèque, le bien reste exposé aux créanciers et le donataire peut se retrouver au cœur d’une vente forcée, explique-t-elle au Figaro Immobilier.
Une affaire jugée par la Cour de cassation le 8 décembre 2022 l’illustre crûment. En 2005, des parents donnent un immeuble à leur fille. Or le père avait été condamné un an plus tôt pour recel successoral et devait 68 602,06 euros à son frère. Ce dernier avait pris une hypothèque sur l’immeuble. Des années plus tard, la nièce se voit menacée de saisie immobilière pour rembourser une dette qui n’était pas la sienne. Elle finira par perdre le bien, après plusieurs années de procédure.
L’hypothèque avait été inscrite le 8 mars 2004, puis l’immeuble donné le 9 décembre 2005. Le 10 août 2018, le créancier délivre un commandement de payer visant l’immeuble désormais détenu par sa nièce et réclame 242 218 euros, en cumulé. En 2020, la cour d’appel valide la saisie et autorise le versement de cette somme sur le prix de vente, le reste devant revenir à la fille.
La haute juridiction tranche autrement : en 2022, elle confirme la saisie mais limite la créance à 13 379 euros, soit le solde réellement garanti par l’hypothèque. Le reste du prix doit revenir à la propriétaire. Entre-temps, la jeune femme a tout de même subi une vente forcée et une longue bataille judiciaire. « Une hypothèque est une sûreté réelle qui suppose soit le consentement exprès du propriétaire du bien, donné par acte notarié, soit une décision de justice », rappelle l’avocate, ajoutant : « S’il ne paie pas sa dette, son frère peut alors saisir le bien et se payer sur le produit de la vente. »
Une donation grevée d’hypothèque signifie que le bien transmis reste chargé de la dette, même s’il change de mains. Le donataire devient ce que le droit appelle un « tiers détenteur » : il n’est pas débiteur, mais son immeuble garantit la créance. L’article 2461 du Code civil consacre ce « droit de suite » en posant que l’hypothèque suit l’immeuble quels que soient les propriétaires successifs.
Concrètement, le créancier peut faire délivrer un commandement de payer valant saisie, puis provoquer une vente aux enchères. Le cas de 2022 montre que le juge ne permettra pas de prélever plus que le montant garanti, mais cela n’empêche ni la procédure, ni la perte éventuelle du logement occupé par le donataire.
Avant d’accepter un bien immobilier hypothéqué, l’avocate conseille de vérifier systématiquement l’état hypothécaire, le montant de la créance garantie et la valeur réelle du bien. Si la dette approche la valeur du logement, le risque de tout perdre pour solder une dette étrangère devient très concret. Des solutions existent, comme le paiement de la dette, un rachat de créance, une mainlevée d’hypothèque ou, dans certains montages, une purge des hypothèques, mais elles ont un coût et supposent d’être anticipées avec un notaire ou un avocat.
Une donation n’est jamais obligatoire : le bénéficiaire peut la refuser. Le même raisonnement vaut pour une succession trop chargée. « Lorsqu’il y a plus de dettes que de patrimoine, mieux vaut parfois renoncer », insiste Maître Paumier. Autrement dit, face à un bien généreusement offert mais déjà promis aux créanciers, la vraie protection consiste parfois à dire non.
