par | 15 Sep 2022
La fin programmée des passoires énergétiques est lancée avec la réforme du Diagnostic de performance énergétique ou DPE, inscrite dans la loi Climat et résilience pour assurer la transition énergétique du parc immobilier français et lutter contre le dérèglement climatique. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G – c’est-à-dire ceux consommant plus de 330 kWh ou émettant plus de 70 kg de CO2 au mètre carré par an – ne peuvent plus être augmentés. Excepté les locations saisonnières à vocation touristique.
La première restriction d’une longue série avec un échéancier jusqu’en 2034. En vigueur depuis le 1er juillet 2021 (sa méthode de calcul a été revue depuis) et obligatoire lors de la location ou la vente d’un logement, le nouveau DPE intègre la consommation primaire d’énergie (au-delà du chauffage et de l’eau chaude, comme dans l’ancienne version) mais aussi les émissions de gaz à effet de serre. « C’est la plus mauvaise lettre des deux (7 classes, de A à G) qui génère l’étiquette définitive », rappelle Fabienne Pélissou, consultante en immobilier et bâtiment, notamment pour la Fnaim. Résultat, le volet climat, qui prône les énergies décarbonées, peut alourdir le DPE.
« Un logement relativement bien isolé mais chauffé au fioul ou au vieux gaz peut passer de D à G, d’où une incompréhension du grand public. »
De fait, le nombre de passoires thermiques pourrait sensiblement augmenter. Dans son dernier rapport publié en juillet, l’Observatoire de la rénovation énergétique (ONRE) fait état de 7,2 millions de logements, dont 5,2 millions de résidences principales… au lieu des 4,8 millions estimés par l’État en 2018. Seuls 1,5 million sont considérés comme peu énergivores, soit 5 % du parc… ce qui montre l’étendue du chantier. À l’échelle des Pays de Savoie, une cartographie publiée en 2022 par l’Ademe indique un taux de passoires thermiques de 28 % en Savoie et de 26 % en Haute-Savoie qui font figure de mauvais élèves, en raison du nombre conséquent de logements en montagne. « La quantification reste complexe car les DPE ancienne version ne sont pas tous renouvelés », tempère Fabienne Pélissou.
Un électrochoc pour les propriétaires bailleurs privés.
« Bon nombre sont inquiets car ils n’ont pas tous les moyens d’investir. Pour passer d’une étiquette F à G, la facture varie de 10 000 jusqu’à 50 000 euros, selon la surface des logements », pointe Éric Laurent, président de l’UNPI 74, Union des propriétaires immobiliers qui regroupe 300 membres.
« À cela s’ajoute un calendrier trop court dans un contexte inflationniste et de pénurie d’entreprises du BTP. » Avec le risque, pour les propriétaires de voir leur bien sortir du parc de location. Certains pourraient même être contraints de vendre (+7,7 % des mises en vente de logements F ou G sur un an, source Meilleurs Agents) avec une décote plus ou moins forte, sur un marché immobilier toutefois en surtension en Pays de Savoie où tout se vend et se loue ou presque. Ce qui pourrait aussi constituer une aubaine pour les investisseurs locatifs, qui voient là le moyen d’acquérir des biens à des prix inférieurs au marché.
Le parc social est relativement bien entretenu, comparativement au parc privé, mais nécessite des rénovations. Pour les bailleurs sociaux, conscients de n’être « pas trop mal lotis », il faudra cependant choisir entre rénover et/ou construire, un vrai dilemme. Car avec le nouveau DPE, l’enveloppe prévisionnelle allouée à la rénovation énergétique grimpe.
Halpades, à la tête de 18 400 logements sociaux en Haute-Savoie, comptabilise 1 594 logements classés F et G (contre 369 dans l’ancien DPE) « qui seront intégralement rénovés d’ici fin 2024 avec déjà des programmes en cours de rénovation », souligne son directeur Stephen Martres, qui veut anticiper le calendrier et accélérer la cadence. 190 logements seront réhabilités thermiquement en 2022 (un coût de 8 millions d’euros), et 236 en 2023. Au total, le montant de l’investissement atteint 75 millions pour rénover les 2 118 logements classés F, G et E jusqu’en 2032. Soit un coût unitaire chiffré entre 45 000 à 60 000 euros « pour pouvoir gagner deux à trois étiquettes, le but affiché. On vise a minima l’étiquette D », poursuit-il. À l’Opac Savoie, 1er bailleur du département avec 22 000 logements, ce sont 6 300 logements (F, G, E) qui doivent être rénovés.
« Et 91 % d’entre eux sont situés en station. Des logements pénalisés parce qu’ils sont en tout électrique. C’est la double peine parce qu’en altitude il n’y a pas forcément d’énergie de substitution », pointe Fabrice Hainaut, directeur de l’Opac Savoie et président d’Aura HLM Savoie.
Il annonce des vagues d’investissements très importants dans les dix ans à venir, en s’appuyant sur les réseaux de chaleur et les énergies vertes pour glaner au moins deux étiquettes. Son plan stratégique patrimonial (PSP) nécessite 380 millions d’euros sur dix ans, dont 250 millions dédiés à la rénovation thermique. Tous travaillent avec des bureaux d’étude pour trouver les meilleures solutions énergétiques par bâtiment pour maîtriser les charges que paient les locataires et veiller à leur solvabilité. Les bailleurs sociaux demandent des aides financières complémentaires des collectivités et de l’État pour aller plus loin dans la rénovation et anticiper la neutralité carbone fixée à 2050.
Patricia Rey
Bonjour,
Du fait de son isolation thermique, mon logement est classé C (étiquette consommation énergétique).
Mais comme mon chauffage est électrique, un coefficient de pénalité de 2,58 est appliqué dans le calcul du DPE (Diagnostic Performance Energétique), mon logement est retrogradé en classe F.
Au final, malgré son isolation thermique performante, il devient donc une passoire thermique. Il ne pourra plus être loué et sera prochainement retiré du marché locatif.
Pourtant la consommation réelle de mon logement est celle d’un logement classé C.
C’est une injustice.
Mon logement me coûte peu financièrement pour son chauffage et me donne du pouvoir d’achat.
De plus mon logement a une Etiquette climat B, ce qui bon pour l’avenir de la planète.
C’est l’application de ce coefficient de 2,58 qui le transforme en passoire thermique. Sur les chauffages à énergies fossiles, ce coefficient n’est pas appliqué. C’est incompréhensible.
Je vous remercie pour votre aide. Nous sommes des millions qui attendons la suppression du coefficient de 2,58 pour l’énergie électrique dans le calcul du DPE (Diagnostic Performance Energétique).
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