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⏱L’essentiel en quelques mots
Les revenus fonciers sont issus de la mise en location de biens immobiliers non-meublés. L’imposition des revenus fonciers peut être réalisée selon un mode forfaitaire (abattement de charges) ou selon le régime réel permettant ainsi de déduire sur la déclaration 2044 les frais effectivement engagés dans le cadre de la location.
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2026 – 10 min. de lecture
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Sommaire
Les revenus fonciers constituent les recettes tirées de biens immobiliers non-meublés loués par un propriétaire dans le cadre d’un investissement locatif. Ces recettes subissent, au même titre que les autres types de revenus, une imposition particulière. Les revenus fonciers peuvent ainsi être imposés selon le régime forfaitaire ou selon le régime réel.
Ce dernier permet de déduire les charges réelles des loyers perçus. Il suppose le remplissage d’un formulaire particulier qui recense les différentes charges déductibles et qui doit être transmis à l’administration fiscale. Comment remplir la déclaration 2044 pour mes revenus fonciers ? Voici la marche à suivre pour optimiser votre imposition et réduire votre base imposable avec le régime réel.
Le formulaire 2044 permet de déclarer ses revenus fonciers dans le cadre du régime réel. Ce régime d’imposition concerne les propriétaires bailleurs percevant plus de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an en opposition au régime micro-foncier dispensant un abattement forfaitaire pour ceux avec des recettes locatives sous ce seuil.
Le régime réel peut également convenir aux propriétaires qui décident d’opter pour la déduction de charges réelles malgré des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € lorsqu’ils l’estiment plus profitable pour réduire leurs impôts que le régime forfaitaire. Dans le cadre du régime réel, le contribuable va alors inclure dans sa déclaration de nombreuses charges déductibles se rapportant au logement, qui, mis en face des revenus fonciers, contribueront à diminuer la base imposable.
C’est donc la déclaration 2044 qui va inventorier l’ensemble des charges déductibles venant en compensation des recettes locatives. Dûment remplie, elle permettra de calculer les revenus fonciers nets de charges et servira de nouvelle base de calcul à l’administration fiscale pour l’impôt sur le revenu.
Lorsque le contribuable opte pour le régime d’imposition au réel, il doit retourner l’imprimé 2044 en même temps que sa déclaration d’impôts (formulaire Cerfa 2042). La déclaration peut être effectuée en ligne sur le site des impôts ou par courrier. Les périodes de déclaration s’étalent généralement de la mi-avril à début juin pour la déclaration en ligne
et de mi-avril à mi-mai pour la déclaration papier. Ces périodes de déclaration différent selon les exercices et selon la zone géographique du contribuable. Trois zones différentes sont en effet définies par l’administration fiscale avec généralement une semaine de décalage dans la date limite d’envoi des déclarations :
Le formulaire Cerfa 2044 est disponible auprès du Centre des Finances Publiques le plus proche de votre domicile ou même de n’importe quel Centre des Impôts. Il est également téléchargeable à cette adresse pour une déclaration papier.
Pour effectuer sa déclaration directement en ligne, il suffit de se connecter à son espace personnel sur le site des impôts avec son identifiant et son mot de passe personnel puis de se rendre sur l’onglet “Déclarer” puis sur “Revenus fonciers” afin de faire apparaître immédiatement le formulaire 2044. Il pourra alors être rempli directement en ligne en quelques minutes si vous disposez de tous les éléments à votre disposition.
Le remplissage du formulaire 2044 pour la déclaration de vos revenus fonciers a lieu en plusieurs étapes :
Commencez d’abord par renseigner le montant des revenus fonciers bruts perçus sur la ligne 211. Les dépôts de garantie ne doivent pas être déclarés sauf s’ils ont servi à compenser des loyers impayés, à remettre en état le logement après le départ d’un locataire ou à financer des charges locatives (à renseigner en ligne 213 si nécessaire).
Ils peuvent prendre la forme de :
Le total de ces revenus perçus sera ensuite à reporter dans la ligne 215.
Indiquez par la suite l’ensemble des charges déductibles vous permettant de réduire votre base résultat foncier. Ces charges sont à reporter de la ligne 221 à la ligne 230. La déclaration des charges commence par le volet administratif avec :
Renseignez ensuite les travaux réalisés en ligne 224 qui peuvent être déduits de votre imposable. Cette case est très importante et mérite une grande attention au vu des montants en jeu permettant de réduire considérablement votre base imposable. Renseignez en case 224 les travaux effectués suivants :
Ces travaux d’amélioration ne doivent en revanche pas être confondus avec des travaux de construction, d’agrandissement ou d’extension qui viennent modifier la surface habitable et qui ne sont par conséquent pas déductibles.
En cas de contrôle (qui peuvent se révéler assez fréquents), vous devrez être en mesure de présenter à l’administration fiscale l’intégralité des factures de travaux indiquées dans votre déclaration. Celles-ci devront notamment faire apparaître la nature et le montant des travaux, les informations sur l’entreprise les ayant effectués ainsi que la date de paiement effective.
Les cases 225 et 226 concernent ensuite les situations particulières entre le propriétaire et le locataire. Vous pourrez ainsi déduire certaines charges relatives à des problématiques avec le locataire. C’est le cas notamment de :
La déclaration de charges déductibles se termine par l’indication des sommes réglées pour les impôts locaux (ligne 227). Le montant de la taxe foncière est en effet également déductible des revenus fonciers.
Attention, ce montant exclut en revanche la taxe sur les ordures ménagères qui est à la charge du locataire et qui ne peut pas être déduite même si le propriétaire en supporte le règlement sans en demander remboursement au locataire.
Enfin les cases 228 à 230 sont consacrées aux régimes d’imposition particuliers et concernent :
Après avoir renseigné l’ensemble de ces charges, le contribuable devra les additionner et reporter la somme sur la ligne 240. Seule la case 230 n’entrera pas dans ce cadre et devra, le cas échéant, être additionnée aux revenus fonciers déclarés en ligne 215.
Bon à savoir
Pour plus de détails, vous pouvez retrouver l’ensemble des dispositions permettant de remplir correctement ce formulaire en vous rendant sur la notice 2044 mise à disposition des propriétaires bailleurs sur le site des impôts.
La déclaration d’impôt 2044 est destinée aux propriétaires disposant de revenus fonciers acquis dans un cadre classique. Pour les investisseurs tirant leurs revenus de dispositifs immobiliers moins conventionnels, l’administration fiscale a créé un formulaire spécifique de déclaration appelé déclaration 2044 spéciale ou plus simplement formulaire 2044 spé. Qu’est-ce que la déclaration 2044 spéciale ?
Elle concerne plusieurs types d’investissement :
Les investisseurs entrant dans cette catégorie doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus fonciers sur ce formulaire spécifique 2044-SPE, y compris les revenus fonciers provenant de biens plus classiques.
Le formulaire 2044 EB s’adresse là encore aux investisseurs ayant opté pour un dispositif d’investissement locatif ouvrant droit à des conditions préférentielles de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel, Denormandie, Cosse ou Malraux.
Ce formulaire concerne les nouveaux investissements dans ce type de dispositif et fait figure d’engagement de location du propriétaire permettant de valider les conditions de défiscalisation prévues dans le cadre de ces différents mécanismes. Il doit donc être rempli pour chaque nouvel investissement de ce type la première année de la déclaration sollicitant le bénéfice de cette déduction fiscale. Il pourra donc s’agir de la date d’acquisition du bien ou de l’année de mise en exploitation du bien dans le cas où celle-ci serait différente de la date d’acquisition, le temps de son achèvement.
Le formulaire 2044 EB servira ainsi à informer l’administration fiscale de votre éligibilité à bénéficier des conditions de déduction particulière selon la durée de votre engagement (location sur 6, 9 ou 12 ans). Les renseignements fournis étant par définition déclaratifs et faisant office d’engagement, des contrôles fiscaux seront fréquemment effectués afin de vérifier la véracité de l’investissement et donc la légitimité des déductions d’impôts.
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