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ÉconomieImmobilier et BTP Publié le ,
Jérôme Nuiry, dirigeant d’Inovy et Jérôme Visier son responsable commercial commentaient aux côtés de Bertrand Serre, de Serre immobilier, les dernières tendances observées sur le terrain. Une conjoncture impactée par deux années de crise sanitaire qui ont chamboulé les modes de travail, et l’augmentation très importante des coûts d’exploitation que rencontrent actuellement les entreprises.
Leurs expertises du terrain étaient l’occasion de tordre le cou aux idées reçues, notamment celle consistant à dire que l’offre de bureaux est pléthorique à Saint-Etienne, mais a contrario “ce constat témoigne du dynamisme de l’économie stéphanoise, notamment dans le secteur de la santé”, précisent les professionnels.
Les données collectées auprès du Cecim, (Centre d’études de la conjoncture Immobilière des professionnels de l’immobilier), complétées par toutes les transactions réalisées par l’ensemble des professionnels de l’immobilier d’entreprise, témoignent ainsi d’une diminution continue depuis 2017 du nombre de mètres carrés construits. Avec 36 000 m2 disponibles en 2022 dont 21 500 m2 en cours de construction et un stock réel de 14 000 m2, l’offre s’établissait à 62 000 m2 en 2019.
Si les tendances actuelles, notamment l’augmentation des coûts de l’énergie pourraient impacter à la hausse l’offre de bureaux de seconde main, pour l’heure seule l’offre neuve est en capacité de répondre aux demandes des clients.
2021 et 2022 ont révélé une bonne résistance de la demande de bureaux, avec en 2022 une demande exprimée de 27 000 m2 alors que la demande placée (le nombre de m2 vendus ou loués) a atteint 25 000 m2, reprenant des niveaux d’avant-Covid. Les prévisions de 2023 prévoient un marché porté par les demandes émanant du secteur public et les administrations. De nombreux déménagements sont prévus dans le but de se dessaisir de bâtiments trop énergivores mais aussi dans une volonté politique de soutenir la croissance.
Avec une demande active et une offre se réduisant, les prix sont en augmentation portés aussi par l’inflation actuelle. A Saint-Etienne la valeur locative de bureaux pour les loyers les plus hauts est de 180 €/HT/m2 pour le neuf, l’ancien plafonnant à 135 €. Les valeurs vénales s’établissent à 3 000 €/m2 pour des bureaux clés en main, contre 2 000 € pour les bureaux de seconde main. Dans le secteur privé, la recherche de bâtiments vertueux devrait entraîner une hausse du prix du neuf et une baisse des prix de l’ancien.
Les taux de rendement pour le neuf sont de 6,5 à 7,50 % et de 8,5 à 10, 50 % pour les bureaux de seconde main. Un taux de rendement meilleur qu’à Lyon qui entraîne une forte demande des investisseurs.
Concernant les locaux d’activité neufs, ce marché qualifié de “fou” témoigne de la rareté des biens de seconde main adaptée à la demande. Et en raison d’une pénurie de foncier, la requalification d’anciens sites industriels est vue dès lors comme l’ultime espoir de pouvoir construire pour satisfaire une demande extrèmement forte.
En 2022, la demande exprimée a dépassé les 220 000 m2 de locaux industriels recherchés avec un nombre de mètres carrés placés “ridicules” de 41 000 m2. Par conséquent les valeurs s’envolent. “En 2019, quand on vendait du neuf à 750 €/HT/m2 on était content, aujourd’hui on atteint des prix de 1 500 €/m2.” Du jamais vu à Saint-Etienne

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