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Lundi, deux parlementaires ont dévoilé un ensemble de propositions destinées à relancer un marché de la location immobilière sous haute tension. Décryptage
À Bordeaux, Paris et dans la plupart des grandes agglomérations, le constat est le même : « Il n’est pas rare qu’un bien mis en location fasse l’objet de centaines de dépôts de dossiers », et à peu près autant de déçus… Ce froid constat émane du rapport remis lundi à la ministre du Logement, Valérie Létard, par le sénateur LR Marc-Philippe Daubresse et le député MoDem Mickaël Cosson.
Dans ce document, les parlementaires ont formulé cinq propositions destinées à relancer une offre locative très inférieure à la demande depuis plusieurs années : « Il y a de moins en moins de logements mis en location », souffle Pierre Madec, économiste spécialiste de l’immobilier à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Une situation qui a abouti, selon lui, à « une vraie crise ».
Comment en est-on arrivé là ? « La principale raison, c’est le fait que les prix immobiliers ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers au cours des 20 dernières années », explique Pierre Madec. Résultat : « le rendement locatif, qui est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, a fortement baissé pour les investisseurs », les détournant de ce marché. « En plus de ça, il y a eu la concurrence des meublés de tourisme, comme les Airbnb, celle des accédants à la propriété mais aussi l’interdiction de louer des passoires thermiques… Tout ça fait que le marché locatif est aujourd’hui assez tendu ».
Il y a donc urgence à relancer l’offre de biens à louer et pour y parvenir, Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson se sont d’abord attachés au statut du « bailleur privé ». Leur première mesure propose de booster la rentabilité des locations de longue durée en accordant une réduction d’impôt de 4 % si des travaux sont réalisés, et en portant l’abattement sur les locations nues, dans le régime dit « microfoncier », de 30 à 50 %, soit au même niveau que les meublés. D’autres amortissements seraient aussi proposés aux bailleurs acceptant de proposer un « loyer abordable ».
Des mesures saluées par les professionnels, qui réclamaient de longue date que les incitations fiscales concernent autant la production de logements neufs destinés à la location, comme c’était le cas via le dispositif Pinel, supprimé fin 2024, que le parc locatif privé existant. « C’est une bonne chose parce que le gros de la solution vient de l’ancien, au-delà du neuf », apprécie Pierre Madec.
Les autres propositions des parlementaires, elles, ciblent l’investissement locatif privé – seulement 15 000 logements produits en 2025, soit -80 % par rapport à la période préCovid -, à travers des incitations fiscales : un amortissement forfaitaire de 5 % par an serait accordé pour les logements neufs loués en longue durée ; le « plafond d’imputation » du déficit foncier sur le revenu global serait revu à la hausse ; les biens loués à titre de résidence principale seraient supprimés de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; l’exonération d’impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux serait abaissée à 20 ans de détention.
Si ces propositions sont jugées intéressantes par Pierre Madec, l’économiste regrette qu’aucune d’elles « ne vise à faire baisser les prix. Le signal envoyé est positif pour les investisseurs mais le souci, c’est qu’on ne s’attaque pas au problème de fond… » Autre limite : les amortissements proposés pourraient conduire à « se retrouver avec des régimes fiscaux différents pour celui qui investira sous le nouveau régime et celui qui a, par exemple, acheté il y a deux ans, relève Pierre Madec. C’est assez étrange alors que le rapport avait pour objectif de simplifier… »
Selon les parlementaires, ces mesures, qu’ils espèrent voir intégrées au budget 2026 et entrer en vigueur en décembre 2025, devraient conduire à une augmentation de l’offre de logements loués d’environ 90 000 par an d’ici 2030. 100 000 emplois devraient être créés à la même date dans le secteur de la construction. Cerise sur le gâteau : ils estiment que ces mesures devraient rapporter plus d’argent qu’elles n’en coûteront, avec une balance positive de 500 millions d’euros par an dès 2026.
Des projections qui laissent Pierre Madec dubitatif : « Ce qui est proposé dans le rapport va coûter plus cher que ce qui existe aujourd’hui car l’idée générale est d’être incitatif pour les investisseurs, donc qu’ils paient moins d’impôts… Il y a aura peut-être un effet multiplicateur car ces mesures pourraient générer de l’activité bénéfique pour l’économie française, mais il ne faut pas dire qu’elles ne coûteront rien… »
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