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Les acquéreurs sont devenus prudents et ne veulent plus acheter à n’importe quel prix. Aussi, les ventes plongent.
Par Colette Sabarly
Mis à jour le 09/04/13, 11:42
Publié le 05/04/13, 17:12
• Neuilly: afflux de biens sur le marché
• Boulogne-Billancourt: négociations en pagaille
• Issy-les-Moulineaux: les transactions chutent
• Levallois-Perret: des prix stabilisés
• Suresnes/ Rueil-Malmaison: un cadre préservé
• Saint-Germain-en-Laye: la négociation s’installe
• A Versailles, le marché s’est retourné
• Vincennes/Saint-Mandé: des propriétaires exigeants
L’année 2012 n’a pas été un bon cru pour le marché francilien. Même si les transactions immobilières ont, finalement, moins chuté qu’ailleurs. Sur l’ensemble de la petite couronne, la baisse des ventes s’établit selon les notaires à 9 % au 4e trimestre 2012 par rapport au 4e trimestre 2011 (contre 21 % à Paris) et elle se limite à 6 % en grande couronne. Le marché est donc loin d’être homogène. Il en va de même entre départements. Ainsi, les transactions sont en repli de 10 % sur les Hauts-de-Seine et de 11 % dans les Yvelines, alors que le Val-de-Marne chute de 6 % et la Seine-et-Marne de 2 %. Certains réseaux font état d’un recul plus significatif en périphérie. C’est le cas de Laforêt Immobilier (- 12 %) et de Century 21 (- 17,6 %). «Nos chiffres indiquent une plongée des ventes de 30 %, voire 40 % sur les secteurs les plus impactés par la crise en Ile-de-France», indique Sébastien de Lafond, le fondateur de Meilleursagents.com.Pourtant, les prix ne s’effondrent toujours pas. La petite couronne perd tout au plus 0,4 % sur un an au 4e trimestre 2012, et la grande couronne 0,1 %, selon les notaires. «Plus la baisse des prix est faible, plus la chute des transactions est forte», constate Century 21. Les secteurs les plus chers subissent aussi des corrections plus importantes que les autres depuis le début de l’année. «En janvier, les Hauts-de-Seine ont vu les valeurs se replier de 1,4 % et en février de 1,9 %, alors que le Val-de-Marne reste stable et que la Seine-Saint-Denis voit toujours ses prix tirés vers le haut (+ 0,4 % en janvier et + 2,1 % en février)», ajoute Sébastien de Lafond. Au-delà des chiffres, qu’en est-il sur le terrain dans les communes résidentielles de la région parisienne? Dans un marché rétréci, la baisse des prix – conjuguée à des taux d’emprunt extrêmement faibles – semble redonner un peu d’air à un marché en apnée depuis des mois.
Ici, les propriétaires n’ont plus vraiment les cartes en main car il y a du choix. «Nous avons 20 à 30 % de mandats de vente en plus par rapport aux années précédentes, lance Frank Sylvaire, directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s International Realty, beaucoup de propriétaires vendent pour aller s’installer à Bruxelles ou à Genève.» Du moins ceux qui possèdent des biens au-delà de 2,5 M€. Un mouvement qui valait déjà l’automne dernier et qui ne semble pas s’être arrêté. Mais les acquéreurs capables de débourser de telles sommes se font rares ces derniers mois. Ce segment de marché souffre. Celui des biens entre 800.000 et 2,5 M€ apparaît plus fluide. Encore faut-il que les propriétaires soient en phase avec les prix du marché. Plus question, en effet, d’afficher 10.000 ou 11.000 €/m² pour des biens avec des défauts. «Un réajustement des prix s’est opéré, indique Anne-Laure Antoine, de Féau Neuilly, il fallait que les valeurs retrouvent une certaine hiérarchie après le nivellement des prix sur tous les types de biens.» Selon les notaires, les prix ont baissé en moyenne de 4,1 % sur un an à fin 2012, mais ils ont chuté de 7 % dans le très recherché quartiers Saint-James-Madrid, ramenant le mètre carré moyen à 9300 euros. La baisse est moins prononcée du côté des Sablons (- 2,6 %) où le mètre carré se négocie 9330 €. Aujourd’hui, les négociations vont bon train. Même dans les quartiers les plus huppés comme Saint-James. Rue Frédéric-Passy, un pied-à-terre de 94 m2 très ensoleillé avec balcon et parking vient de partir à 875.000 €. «La propriétaire a écouté notre estimation et l’a vendu en une semaine», note Frank Sylvaire. Mais boulevard Bineau, moins recherché, un 140 m² au 5e étage qui s’affichait 1,3 M€ au départ, s’est finalement vendu, après une cinquantaine de visites, à 1,1 M€, soit 7800 €/m². «Il a fallu attendre deux à trois mois avant que le propriétaire ne se rende à l’évidence.» Non loin de là, rue Pauline-Borghèse, un 170 m² avec 150 m² de jardin privatif et deux parkings est parti à 2 M€ alors qu’il aurait pu être vendu 2,2 M€ l’an dernier. «Le marché reste actif, avec des acquéreurs qui n’ont pas renoncé à leurs projets», souligne Anne-Laure Antoine.
«Le marché est en cellule de dégrisement, lance Catherine Crivelli, responsable de l’agence BSI de Boulogne Nord. Le temps où les propriétaires étaient les maîtres du jeu est bel et bien fini et celui qui ne vend pas tout de suite ne peut plus se consoler en se disant qu’il vendra plus cher dans trois ou six mois.» Au contraire, plus il attend, plus il a de chance de voir son bien se déprécier. Comme cette propriétaire qui n’en démordait pas et qui voulait obtenir 635.000 € de ses 86 m² avec parking, faisant fi des 75.000 € de travaux à réaliser. Quelques mois plus tard, elle a fini par accepter une offre à 550.000 € alors qu’entre-temps des travaux de ravalement avaient été votés dans sa copropriété. Un cas loin d’être isolé. Les maisons, pourtant rares à Boulogne, ne s’échangent plus à n’importe quel prix non plus. Quartier République, une maison de 280 m² affichée à 2,6 M€ a fini par trouver preneur au bout d’un an et demi à 1,8 M€. Preuve que Boulogne subit, elle aussi, le contrecoup de la crise. «Aujourd’hui, seuls les biens offrant un très bon rapport qualité/prix parviennent à se vendre correctement», précise Catherine Crivelli. Surtout les petites surfaces à moins de 300.000 €. Logiquement, même si les notaires font état d’un prix moyen de 7180 € en hausse de 1,2 % au 4e trimestre 2012, certains quartiers baissent tout de même, comme le centre-ville pourtant très apprécié (- 6 %), Pierre-Grenier (- 5,2 %) ou encore Denfert-Rochereau (- 5,5 %). «Les biens y étaient trop surévalués», reconnaît Dominique Béquet, de Barnes International. Selon les quartiers, les prix font le grand écart, démarrant autour de 6000 €/m² autour du pont de Sèvres et du pont de Billancourt, mais grimpant à plus de 7000 € autour du métro Marcel-Sembat. Là, justement, un 2 pièces de 31 m² est parti à 223.500 €. Non loin, la Grand-Place qui accueille beaucoup d’immeubles récents, se négocie à 8000 €/m². «Nous y avons tout de même vendu une petite maison de ville de 110 m2 avec jardin de 100 m2 en très bon état à 1,27 M€», note Catherine Delfosse, de Féau Boulogne. Au nord, plus chic, les valeurs montent d’un cran. «Il faut compter plus de 8000 €/m² autour de l’église Notre Dame et 9000/9500 €/m² autour du bois, indique Jean-Louis de Narbonne, gérant d’une agence Guy Hoquet, il y a encore des propriétaires qui demandent 11.000 €/m², mais à ce prix, ils ne vendent plus.» Pour ce spécialiste, «si Boulogne reste une valeur sûre, elle n’a pas les qualités de Paris et ne peut donc pas en revendiquer les prix. On n’y trouve pas de grands appartements familiaux comme dans le XVIe arrondissement, le bâti y est plus disparate et le baron Haussmann n’y a pas mis son empreinte.»
Avec un mètre carré qui se négocie en moyenne 6380 €, Issy-les-Moulineaux est un marché de report de Boulogne-Billancourt. Mais, comme à Boulogne, les acquéreurs sont beaucoup moins présents et les stocks enflent. Dans ces conditions, les prix ont fléchi de 1 % au 4e trimestre 2012 par rapport au 4e trimestre 2011 alors qu’à l’automne dernier, ils s’affichaient encore en légère hausse. Cette inversion de tendance reste toutefois très peu significative au regard de la chute des transactions qui, selon les notaires, atteindrait 40 % dans l’ancien. «Le marché est plus complexe, indique Gabriel Assedou, responsable d’une agence ERA, nous avons du stock et beaucoup de biens ne sont pas au prix du marché.» Comme partout en petite couronne, les propriétaires ont une fâcheuse tendance à surestimer leurs biens, ce qui complique l’activité, «d’autant que les acquéreurs, eux, sont très regardants sur les prix et la qualité», indique Franck Beasse, gérant d’une agence Century 21. Or, ici, avec un bâti très disparate, cette qualité n’est pas toujours au rendez-vous. Les prix en sont le reflet, oscillant entre 5000 et 8000 €/m². Autour des métros Corentin-Celton ou Mairie-d’Issy, les prix peuvent passer la barre des 7000 €/m². Pour preuve, justement au pied du métro Corentin-Celton, un 3 pièces de 74 m² dans un immeuble des années 90 vient de se vendre 550.000 €, soit plus de 7400 €/m². Parmi les secteurs cotés, le Val-de-Seine s’inscrit dans des prix assez similaires. Un 3 pièces de 69 m² vient de s’y négocier 515.000 €. Quasiment la même chose quai de Stalingrad, où un autre appartement flanqué de 98 m² au dernier étage d’un immeuble de 2007, vient de s’échanger à 710.000 €. Sur l’île Saint-Germain, les appartements courants se négocient à partir de 5000 € mais les plus récents et les mieux placés s’envolent à 9000 €/m². Quartier de la Ferme, les valeurs oscillent entre 6200 et 8500 €/m². Mais, attention: «Sur les biens à défaut, il y a de vraies négociations», note Gabriel Assedou. Selon le Crédit foncier, «les marges de négociation atteignent facilement les 10 % par rapport aux prix affichés».
Le discours des professionnels ne varie guère à Levallois-Perret. «Si les biens sont au-dessus des prix du marché, même légèrement, ils ne se vendent plus», note Cédric Denis, responsable d’une agence Guy Hoquet. Mais ici, les propriétaires semblent être revenus à la raison. «Ils nous écoutent davantage et, de ce point de vue, la presse nous aide à les convaincre que le marché a changé», poursuit ce professionnel. Selon les notaires, les prix sont restés stables durant l’année 2012 et sur l’ensemble de la ville, le mètre carré moyen s’affiche à 7680 €. Un prix qui peut toutefois être largement franchi. Pour preuve, au métro Louise-Michel, un rez-de-chaussée sur cour avec grand jardin en jouissance exclusive vient de trouver preneur à 9300 €/ m². «Il s’agissait d’un bien atypique dans un quartier que les Levalloisiens adorent, renchérit Alexia Delage, responsable de l’agence Adresse en ville. De fait, l’appartement s’est vendu en quelques jours, dès la première visite. Mais ce n’est pas l’essentiel du marché. «Quand les biens sont au prix, ils se négocient en un mois, mais s’ils ont des défauts, si, par exemple ils n’ont pas d’ascenseur ou qu’ils se situent au rez-de-chaussée, les délais de vente s’allongent sensiblement, pouvant atteindre trois mois», note Alexia Delage. Les acquéreurs ont beau apprécier Levallois-Perret, ils ne sont pas forcément prêts à payer le même prix qu’à Paris. Dans le centre, un appartement se vend entre 7 800 et 8 000 €/m². Là, au métro Anatole-France, un 3 pièces de 59 m² dans un immeuble du début du siècle dernier fraîchement ravalé a trouvé preneur à 478.000 €, soit 8100 €/m². Autre exemple, rue Henri-Barbusse, à côté du marché, un 34 m² s’est négocié 270.000 €. Plus excentrés, les biens s’échangent beaucoup moins cher. Rue Victor-Hugo, un 2 pièces de 29 m² a été acquis 175.000 € par un investisseur qui pourra le louer 900 à 950 € charges comprises, soit 6 % de rendement. Quartier Pompidou, les valeurs sont beaucoup plus élevées, les immeubles étant récents. Dans ce quartier, place Georges-Pompidou, un 42 m² avec 20 m² de terrasse s’est vendu 390.000 €, soit plus de 9200 €/m². Les budgets étriqués ont intérêt à explorer les abords du nouveau centre commercial So Ouest, à deux pas de Paris. Un 3 pièces de 65 m² dans un immeuble des années 70 en cours de ravalement y est parti à 429.000 €, soit 6600 €/m².
Suresnes a vécu aussi un gros coup de frein en 2012. «Le second semestre a été très rude», se remémore Isabelle Seifen-Amary, responsable d’une agence L’Adresse. Mais le marché semble frémir à nouveau depuis janvier. «Les propriétaires acceptent plus facilement la négociation, ce qui permet de débloquer des ventes», poursuit cette professionnelle. La clientèle? Des Neuilléens, des Boulonnais, des Levalloisiens, des Parisiens, attirés par un cadre de vie très agréable, à deux pas de La Défense, et cherchant de l’espace. Selon les notaires, les valeurs se situaient au 4e trimestre 2012 à 5770 €/m² en moyenne, en légère baisse de 1,3 % sur un an. Si les petites surfaces attirent les jeunes cadres, comme ce studio de 30 m² vendu 145.000 € (affiché 176 500 € à l’origine), on vient ici aussi et surtout pour les maisons que recèle le secteur. Le parc du château reste le secteur le plus huppé, de même que le centre et son très prisé Village anglais. «On manque de biens à vendre sur le secteur, indique de son côté Florence Chauvel, de Barnes International. Le coeur de marché se situe entre 1 et 1,6 M€.» A défaut de trouver son bonheur dans ces quartiers, le mont Valérien offre des opportunités. Une maison de 210 m² sur 410 m² de terrain qui était mise à prix 1,49 M€ vient de se vendre à 1,44 M€. Rueil-Malmaison est également à explorer. Une maison Mansart de 170 m², en plein centre-ville, vient de s’y échanger pour 1,3 M€ alors qu’elle était proposée à 1,385 M€.
D’après les chiffres des notaires, Saint-Germain-en-Laye fait figure d’exception. Son prix moyen au mètre carré y a augmenté de 10,6 % sur un an au 4e trimestre 2012, passant ainsi à 5880 €. Pourtant, sur le terrain, les agents immobiliers font état d’une baisse des prix et de rudes négociations. «Je viens de vendre un appartement de 78 m² à 235.000 € alors qu’il était en vente depuis plus de six mois à 250.000 €, s’exclame Philippe Pradines, gérant d’une agence Laforêt. Quand le propriétaire a accepté d’abaisser le prix, je l’ai vendu en trois jours.» Décidément, ici aussi, le temps joue contre les vendeurs. Surtout lorsqu’ils sont trop gourmands. «Les acquéreurs sont plus sélectifs quant à l’état du bien, son niveau de charges, ses nuisances, son orientation et n’hésitent pas à négocier», poursuit Philippe Pradines. Malgré tout, les biens sans défaut continuent de s’échanger à des prix défiant toute règle. Quartier des Lycées, près de la rue de Paris, un secteur très convoité, un 3 pièces s’est vendu en trois semaines à 7050 €/m², soit au-dessus du prix d’il y a six mois. «Sur les valeurs sûres, la demande persiste de la part de jeunes couples ou de retraités qui habitent dans la région ou qui viennent de Paris, explique Carlotta Clerfeuille, de Barnes International. On a aussi des expatriés.» Aux abords du château, la demande de maisons est très forte. L’offre est en revanche rare. Quartier rue de Lorraine, une maison de ville de 155 m² à rafraîchir, avec petit jardin, vient de se négocier 1,1 M€. Quartier des Lycées, une autre de 280 m² sur 400 m² de jardin proposée 1,7 M€ est finalement partie à 1,58 M€. Les premiers prix se dénichent plutôt quartier sous-préfecture, où une maison Kaufman & Broad ancienne de 120 m² en bon état se vend autour de 550.000 /600.000 €.
Versailles n’échappe pas à la morosité ambiante. Ses prix, qui étaient encore orientés à la hausse (+ 6 %) à l’automne dernier, s’affichent désormais à la baisse. Selon les notaires, les valeurs ont chuté de 2,1 % sur un an au 4e trimestre 2012, faisant reculer le prix moyen au mètre carré à 5740 €. Et le marché hoquette. Du point de vue des vendeurs, la prise de conscience est encore très timide. D’un côté, ceux qui acceptent de se mettre en phase avec la réalité du marché, de l’autre ceux qui s’accrochent à leur prix coûte que coûte. «Il est scandaleux de voir que des propriétaires qui ont fait 100 à 150 % de plus-value en quinze ans chipotent pour une négociation de 10 à 15 % alors qu’ils n’ont pas payé de leur poche le bien en question, ayant pour la plupart hérité», s’insurge le responsable de l’agence Goudart Lejeune. Résultat, ils sont, au dire des professionnels, à l’origine du blocage du marché. Ce qui n’est pas sans conséquence sur les prix. «Au bout de deux ou trois mois, le bien est considéré comme suspect et négocié à outrance», précise Stanislas Ripert, gérant d’une agence Orpi. Malgré tout, le marché semble frémir un peu en raison de la faiblesse des taux et de la baisse des prix. «L’écart se creuse entre les biens à défauts et les autres, poursuit ce professionnel, les acquéreurs sont sensibles au bon rapport qualité/prix et, dans la mesure où ils sont très informés du marché, ils veulent pouvoir comparer.» Comme toujours, les bons produits restent sur des prix élevés, même s’ils font l’objet de petites négociations. Les quartiers Notre-Dame, Saint-Louis et Château restent les plus chers, avec des prix respectivement à 6120 et 6110 €/m², Notre-Dame étant, toutefois, le seul quartier qui baisse à Versailles (2,3 %). Un studio de 30 m², proposé à 220.500 €, y a été vendu pour 200.000 €. Montreuil reste stable à 5250 €/m², tandis que Chantiers et Clagny voient toujours leurs prix augmenter (+ 4,7 % pour le premier et + 2 % pour le second). Du côté de la gare Chantiers, un petit 3 pièces de 50 m² vient de s’échanger à 310.000 €, soit 6200 €/m². Plateau Saint-Antoine, on peut dénicher des maisons avec de beaux jardins. Square Jean-Houdon, celles de 200 à 300 m² avec 300 à 400 m² de jardin, se négocient entre 1,3 et 1,8 M€. Au-dessous de ces prix, la clientèle est importante pour des biens entre 900.000 € et 1,1 M€, mais l’offre est très réduite. Quant aux biens qui dépassent la barre des 1,5 M€, la clientèle a quasi disparu.
Alors que les prix avaient passé la barre des 7000 €, ils sont retombés à 6710 €/m² au 4e trimestre 2012, soit une baisse de 3,7 % sur un an. Non pas que les acquéreurs manquent. Mais ici, les vendeurs ont toujours la main et gonflent leurs prix. La raison? Les stocks de biens à vendre sont maigres et ils en profitent. «Mais les acquéreurs se braquent dès lors que toute discussion est impossible et préfèrent attendre que la situation change», note Brigitte Kindts, gérante d’une agence Guy Hoquet. Un avis que partage Olivier Fourny, responsable du GIE Orpi du secteur. Sous prétexte d’une situation en bordure du bois, un propriétaire exige 8000 €/m² pour un 2 pièces de 36 m² qui nécessite des travaux importants. «Les travaux ne sont pas un problème si le prix en tient compte», commente Brigitte Kindts. En revanche, sur les biens sans défaut majeur, les prix ne baissent pas. Reste que la demande pour les biens familiaux s’est tarie. «La raison tient sans doute au fait que les cadres supérieurs et les professions libérales s’inquiètent pour leur avenir», avance Philippe Chevalier, gérant d’une agence Anne Carole. Comme toujours, même si la demande est moins forte qu’avant, elle concerne essentiellement le centre-ville, le bois et l’ouest de la ville aux franges de Saint-Mandé et de Paris. Au métro Saint-Mandé-Tourelles, un 42,5 m² s’est vendu 297.000 €, soit un peu moins de 7000 €, alors qu’en plein centre-ville, un 34 m² a trouvé preneur à 265.000 €, soit près de 7800 €/m². «Sur le centre-ville et le bois, les valeurs peuvent atteindre 8000 à 9000 €/m² pour des biens de belle qualité», précise Philippe Chevalier. Ailleurs, notamment à l’est de la ville, en direction de Fontenay, les prix diminuent: de 6000 à 6500 €/m². Côté Saint-Mandé, les prix sont un peu plus élevés qu’à Vincennes (7400 €/m² moyen) et toujours en hausse de 2,8 % à fin 2012. Mais cette dernière tend à la rattraper. Pour preuve, dans Saint-Mandé centre, un bon quartier, un 3 pièces de 60 m² vient de se négocier 440.000 €, soit 7400 €/m², et sur le bois, un autre de 55 m² est parti à 480.000 €.
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