EXCLUSIF. Pour savoir où acheter à deux pas des gares TGV de Lyon, Nantes, Bordeaux et Marseille, le JDD a mesuré les prix de l’immobilier dans un rayon de quinze minutes à pied autour de ces quatre gares. Tour d’horizons des prix quartier par quartier dans ces villes.
Que ce soit pour être à proximité des réseaux de transports en commun, pour se déplacer facilement entre les grandes villes, télétravailler facilement dans une autre commune ou investir dans une location, acheter à proximité d’une gare d’une grande métropole peut présenter de nombreux avantages. Pour le JDD, l’Association des villes et villages où il fait bon vivre a calculé les prix de l’immobilier dans un rayon de quinze minutes à pied autour des gares TGV de Lyon, Nantes, Bordeaux et Marseille.
La zone colorée indique tous les biens situés à quinze minutes à pied ou moins de la gare de Lyon-Part-Dieu. Dans ce rayon, le prix moyen au mètre carré sur les trois dernières années est de 4 743 euros. (Source : Association des villes et villages où il fait bon vivre, Notaires de France)
Avec un prix moyen au mètre carré de 4 743 euros pratiqué sur les transactions de ces trois dernières années, le quartier de la gare Lyon-Part-Dieu est le plus cher parmi les quatre villes étudiées. Mais les variations peuvent être importantes selon les secteurs, analyse Kevin Leroy, directeur d’une agence Stéphane Plaza dans le secteur : « Il y a un phénomène de couronnes. Dans la première couronne, à cinq minutes à pied de la gare, les prix sont moins élevés à cause des nuisances sonores. Si on s’éloigne, à dix ou quinze minutes, les prix augmentent sensiblement. Cela peut aller de 4 000 euros le mètre carré jusqu’à 7 000 euros pour les plus beaux quartiers. »
Quatre zones sont ainsi à retenir selon l’agent immobilier. Les quartiers les plus abordables seront situés à l’est et à l’ouest de la gare, à la Villette et Part-Dieu. « La Part-Dieu est un peu plus demandé car il est plus proche du centre-ville et des quais », estime Kevin Leroy. Mieux vaut se tourner vers ses secteurs pour trouver de plus grandes surfaces.
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Au nord, les prix commenceront à augmenter, en arrivant dans le 6e arrondissement de la ville, avec les quartiers de Bellecombe et des Brotteaux. Ce dernier est d’ailleurs « le meilleur coin de la ville » aux yeux de Kevin Leroy. « C’est très dynamique, festif, avec de nombreux commerces et restaurants, au milieu de très beaux immeubles haussmanniens. » Mais il faudra y mettre le prix.
La zone colorée indique tous les biens situés à quinze minutes à pied ou moins de la gare de Nantes. Dans ce rayon, le prix moyen au mètre carré sur les trois dernières années est de 3 883 euros. (Source : Association des villes et villages où il fait bon vivre, Notaires de France)
La gare de Nantes se trouve aux limites du cœur névralgique de la ville. Mais cela n’empêche pas les prix d’être dans la moyenne globale de la ville, à 3 883 euros le mètre carré. La gare de la préfecture de la Loire-Atlantique reste un sérieux argument de vente. « Depuis le Covid, c’est devenu un critère important pour de nombreux Parisiens qui veulent s’installer pour télétravailler », remarque Stéphane Drouin, mandataire immobilier nantais pour le réseau Safti. C’est aussi un atout pour qui recherche une location. On met toujours en avant la proximité avec la gare. »
Les plus beaux quartiers se trouvent au sud-ouest de la gare, aux abords de la Cité des congrès. « Nous sommes sur du haut-de-gamme, avec les avantages de la ville sans les désagréments de la gare, note Stéphane Drouin. Nous ne sommes pas très loin du quartier des Olivettes, qui est un peu le Marais parisien, et aussi du petit canal de Saint-Félix, qui rend le cadre plus bucolique. »
Pour acheter moins cher, le professionnel conseille plutôt de s’orienter vers le quartier Malakoff, plus à l’est. « C’est en pleine transformation, avec un écoquartier qui vient de sortir de terre et des promoteurs et investisseurs motivés pour faire émerger de nouveaux projets », souligne-t-il.
La zone colorée indique tous les biens situés à quinze minutes à pied ou moins de la gare de Bordeaux-Saint-Jean. Dans ce rayon, le prix moyen au mètre carré sur les trois dernières années est de 4 576 euros. (Source : Association des villes et villages où il fait bon vivre, Notaires de France)
À Bordeaux, le marché immobilier autour de la gare Saint-Jean reflète les prix pratiqués dans l’ensemble de la ville, avec un prix moyen au mètre carré de 4 576 euros dans un rayon de quinze minutes à pied autour de la gare. Après des années de hausse irrationnelle entre 2016 et 2021, le marché bordelais tend à retrouver une certaine normalité en 2022, avec des prix en stagnation.
Le quartier de la gare ne fait pas exception. « En moyenne, les prix tournent entre 3 500 et 5 000 euros le mètre carré », note Laurent Portron, directeur d’Aquitaine Immobilier Stratégie, qui possède trois agences dont une à Bordeaux. Le secteur est notamment prisé des investisseurs car les demandes en location sont nombreuses. « Les bailleurs n’auront pas de mal à trouver un locataire », explique Laurent Portron. Un même bien peut facilement atteindre les cinquante candidats. L’offre de logements disponible devient alors très rare autour de la gare.
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À cette rareté s’ajoute « une forme d’insécurité » aux abords de la gare, estime le professionnel, qui disparaît toutefois très vite « en s’éloignant de cent ou deux cents mètres ». Il conseille de se diriger vers le quartier des Capucins, demandé mais encore accessible. Ou encore de chercher à proximité de la chambre de commerce et de l’industrie, à côté des quais. « Il y a plus de commodités et c’est un lieu davantage propice à la vie de famille. Mais les prix s’envolent, pouvant atteindre 9 000 euros le mètre carré », souligne-t-il.
La zone colorée indique tous les biens situés à quinze minutes à pied ou moins de la gare de Marseille Saint-Charles. Dans ce rayon, le prix moyen au mètre carré sur les trois dernières années est de 2 322 euros. (Source : Association des villes et villages où il fait bon vivre, Notaires de France)
Parmi les quatre communes analysées, le quartier de la gare Saint-Charles est celui qui affiche le plus faible prix au mètre carré, à 2 322 euros. C’est aussi celui qui possède la plus grande différence de prix par rapport à la moyenne à l’échelle de la ville, estimée à 3 006 euros. Pourtant, la zone présente de nombreux avantages, en étant située en plein cœur de ville, à quelques minutes du Vieux-Port. La zone est en complète rénovation, avec des secteurs qui conservent des prix encore bas quand d’autres augmentent rapidement. « Marseille sera une ville très intéressante pour y investir à l’avenir », résume Férial Ghiri, directrice d’une agence immobilière à Marseille.
Ainsi, autour de la Porte d’Aix, à quelques minutes de la gare, les prix restent très abordables à moins de 2 000 euros le mètre carré. « Les rues ne sont pas encore réhabilitées, c’est encore très modeste avec une opération de réaménagement qui n’a pas débutée », explique Férial Ghiri. Analyse similaire au nord de la gare, à la Belle de mai, même si une montée en gamme s’observe petit à petit. « Certains ont eu du flair, en achetant à 1 800 euros pour revendre quelques années plus tard à 3 800 euros », se rappelle la directrice d’agence. Plus au sud, le périmètre de Camille-Pelletan est aussi en pleine mutation : « Une embellie s’installe, avec une dynamique à la hausse, autour de 2 800 euros. On commence à faire de nouvelles constructions, avec de belles terrasses, dans un mix avec des logements sociaux. » La ville est donc à suivre de près.
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