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Investissement locatif
Par Vincent Cuzon
Publié le 28/12/2022 à 14:27 – Mis à jour le 28/12/2022 à 14:27
Avant d’investir dans la pierre, il convient de calculer le rendement prévisionnel du bien, soit le ratio entre les loyers futurs et le prix d’achat.
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Il faut distinguer le rendement brut, net (de charges) et net-net (de charges et d’impôts). Lequel prendre en compte pour connaître la performance réelle de votre investissement immobilier ?
Le Revenu vous dit tout ce que vous devez savoir en tant que propriétaire bailleur. Important: dans cet article, nous ne parlons “que” de rendement pas de rentabilité, notion plus large qui tient compte de la plus ou moins-value réalisée à la revente.
Comme son nom le laisse à penser, le rendement brut d’un placement est moins précis que le rendement net.
Car il ne prend pas en compte les taxes et charges qui vous incombent en tant que propriétaire bailleur.
Toutefois le rendement brut permet de se faire une première idée du rendement du bien que vous convoitez.
Si vous hésitez entre différents logements, il peut vous aider à trancher. Si le calcul du rendement brut peut sembler compliqué au premier abord, il est en réalité assez simple.
Il suffit d’additionner les douze mois de loyer, puis de diviser ce loyer annuel par le prix d’achat; enfin multipliez le résultat obtenu par 100.
Par exemple : si vous achetez un petit studio au prix de 100.000 euros et que vous le louez 600 euros par mois, le rendement brut atteindra 7,2%,
soit : (600×12)/(100.000 x100).
Néanmoins, le chiffre final dépendra du paiement ou non du loyer. Pensez à intégrer dans votre calcul un ou deux mois de vacance locative.
Le rendement net prend en compte les différentes dépenses liées au bien locatif: intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion si vous confiez la gestion locative à une agence, charges locatives non récupérables (réfection de l’immeuble, travaux dans les parties communes, etc.), dépenses de travaux qui n’incombent pas au locataire, assurances (propriétaire non-occupant, loyers impayés, assurance emprunteur…).
Le montant annuel des différentes charges vient en déduction des loyers perçus.
La formule est la suivante : (loyer annuel – charges et taxes annuelles) / prix d’achat x 100.
Toujours pour l’achat de 100.000 euros avec un loyer annuel de 7.200 euros et des charges de 2.000 euros, le rendement net atteint 5,2% : (7.200 – 2.000) / (100.000 x 100), soit 2 points d’écart avec le rendement brut.
Certaines dépenses étant variables d’une année sur l’autre (les travaux notamment), le rendement net évolue forcément dans le temps.
Pour obtenir le rendement net-net, vous devez prendre en compte la fiscalité.
Les impôts dépendent du type de location (vide ou meublée), du régime choisi (forfaitaire ou réel) et de votre profil fiscal.
• Dans le cadre d’une location vide, qui génère des revenus fonciers, vous pouvez optez pour le régime microfoncier.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire vos charges.
À la place, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs annuels hors charges.
Reprenons notre exemple pour bien comprendre (prix d’achat de 100.000 euros, loyer annuel de 7.200 euros et charges de 2.000 euros).
Si vous louez votre logement vide sous le régime microfoncier, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire pour l’impôt et les prélèvements sociaux de 2.160 euros (7.200×0,3).
Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 41%, l’impôt sur vos revenus fonciers atteindra 2.066 euros: (7.200− 2.160)×0,41.
Les prélèvements sociaux seront de 867 euros : (7.200 −2.160)×0,172.
Le rendement net-net s’établira alors à 2,3%:(7.200 − 2.000 − 2.066 − 867) ÷ (100.000×100).
• Dans le cadre d’une location vide ou meublée, vous pouvez choisir le régime réel : de nombreuses charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers (impôts locaux, frais de gestion locative si le bien est confié à une agence, intérêts d’emprunt, assurances…).
Précisons que les charges déductibles varient selon le type de location (vide ou meublée).
• Dans le cadre d’une location meublée, qui génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous pouvez adopter le régime microBIC, à condition que vos recettes locatives brutes ne dépassent pas 72.600euros. Ce régime ne vous permet pas de déduire les charges engagées, mais il offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs bruts de l’année.
En outre, si vous avez réalisé votre investissement dans le cadre d’un dispositif fiscal comme Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard, il est nécessaire de prendre en compte l’économie d’impôt dont vous bénéficiez pour connaître le rendement net-net.
Vous avez peut-être déjà entendu parler de “cash-flow immobilier”. Ce terme désigne en réalité le flux de trésorerie disponible en fin de mois.
C’est tout simplement la différence entre les entrées et les sorties de liquidités, impliquées par l’investissement immobilier.
Pour ainsi dire, si les revenus mensuels sont supérieurs aux dépenses mensuelles (charges, intérêt de l’emprunt, impôts locaux…), on parle de cash-flow positif.
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