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Investir dans la pierre offre bien souvent des rentabilités attractives. Cependant, face à la hausse des taux de crédit immobilier ou encore l’interdiction de louer une passoire thermique, la donne pourrait changer.
Les épargnants sont toujours plus nombreux à miser sur la pierre, promesse d’une belle rentabilité. D’après son bilan annuel 2021 du marché immobilier, le réseau d’agences Century 21 constatait que 30,2 % des acquisitions concernaient de l’investissement locatif, contre 17 % en 2014. Cet attrait pour l’investissement locatif peut-il perdurer, alors même que les conditions semblent de moins en moins favorables ? Cela reste à voir.
En effet, face la flambée des prix annoncée à 5,9 % sur un an en octobre, la hausse des taux des crédits, le durcissement des règles par le haut conseil de stabilité financière en janvier dernier, ou encore l’interdiction prochaine de la mise en location de logements étiquetés F ou G au diagnostic de performances énergétiques (DPE), les Français pourraient bien jouer la prudence. Dans ce contexte, faut-il attendre de jours meilleurs pour se lancer ?
Pour Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement interrogé par MoneyVox, il ne faut pas pour autant se détourner de ce placement. Selon lui, ceux qui en ont les moyens auraient tort de ne pas y recourir : « On va voir ce qui va se passer pour le 1er semestre 2023 mais pour l’instant l’immobilier joue toujours son rôle classique de générateur de performances moins abimé par l’inflation que les autres classes d’actifs ». De plus, « dans les villes les plus dynamiques de province, comme en région parisienne, il y a toujours une forte demande locative qui va forcément attirer des investisseurs », pense-t-il.
Par ailleurs, l’investissement locatif conserve une rentabilité très attractive comparée à certains produits d’épargne. D’après une étude PAP parue en septembre, « la rentabilité nette d’un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. » Une rémunération supérieure par exemple aux 2 % du livret A.
Néanmoins, son rendement reste difficile à chiffrer précisément. En effet, pour le calculer, il faut prendre en compte les charges fixes liées à l’acquisition, mais aussi les éventuels travaux à réaliser, ou encore le coût de la taxe foncière. Or, ce dernier a déjà fortement augmenté un peu partout en France cette année, et pourrait bien encore progresser. A cela, les investisseurs doivent aussi prendre en compte l’encadrement des loyers à Paris, Lille ou encore Bordeaux, Montpellier et Lyon par exemple. Et le Parlement a également mis en place un bouclier des loyers pour protéger les locataires dans un contexte de forte inflation. La variation de l’indice de référence des loyers est plafonnée à 3,5 % jusqu’en juin 2023.
Par ailleurs, les obligations en termes de performances énergétique des logements pourraient avoir une incidence sur le prix des biens dans la perspective d’une plus-value à la revente. « Forcément, les biens classés A B ou C sont des biens dont le prix va augmenter car on est sûr que l’on va pouvoir continuer à les louer, estime Erwann Tison, économiste et directeur des études à l’Institut Sapiens. À l’inverse, les biens qui sont catégorisés E ou pire (E, F, G) et qui vont être interdits à la location dans les années qui viennent, vont être dépréciés, car ils vont demander des investissements importants pour être rénovés. »
Ainsi, les investisseurs pourraient se retrouver face à un dilemme de taille : acheter un bien au prix fort pour le louer rapidement, ou un bien à bas coût mais devoir réaliser des travaux pour le louer et espérer réaliser une plus-value à terme.
À noter que si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf pour bénéficier d’une réduction d’impôts, il ne vous reste plus que quelques mois pour profiter des avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel. Ces derniers prendront fin dans leur version actuelle au 31 décembre 2022.
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