Avec près de 300 000 logements en France et un marché secondaire en croissance annuelle de 5 à 10 % selon les segments (étudiants, seniors, tourisme, Ehpad), les LMNP au sein de résidences gérées représentent un levier de diversification pour les investisseurs. Attractivité, sécurité et rendement sont les grands atouts de ce produit d’investissement. Spécialiste du second marché, Le Revenu Pierre en a fait son moteur.
« Le marché des LMNP au sein de résidences gérées est porté par l’évolution de la société et des tendances structurelles en développement : mobilité étudiante, vieillissement de la population… Les logements meublés restent en forte demande pour ces types de population. À cela s’ajoutent les logements meublés de tourisme et d’affaires », souligne Etienne Jacquot, cofondateur de Le Revenu Pierre, résumant ainsi l’attrait croissant de ce placement immobilier, qui allie rentabilité, fiscalité avantageuse et gestion externalisée. Un trio gagnant pour les cadres supérieurs et professions libérales en quête de diversification patrimoniale, à condition de bien cibler les opportunités.
« 400 000 logements ont été revendus ces 25 dernières années », observe Etienne Jacquot. Au sein de campus étudiants, d’établissements pour personnes dépendantes
ou âgées, ces résidences, souvent construites par lots de 100 à 150 logements, sont exploitées par des professionnels qui en assurent la gestion complète. Pour les propriétaires, l’avantage est double : un revenu locatif stable et une sortie possible à tout moment, selon la durée optimale de leur projet. Pour les CSP+, ce marché offre une alternative aux placements traditionnels, avec des rendements attractifs et une fiscalité optimisée. « Le marché s’est structuré ces dernières années. Il s’agit d’un pur produit d’investissement financier, qui intéresse désormais les banques et les conseillers en gestion de patrimoine qui le proposent à leurs clients possédant de l’épargne ou venant d’hériter. Par ailleurs, opter pour ce type d’investissement inscrit les investisseurs dans une dynamique positive au sein de la société : ils participent au besoin collectif de logements étudiants et seniors notamment. » Le marché secondaire est actif, avec 4 000 lots à vendre chaque année, comme le confirme Le Revenu Pierre, spécialiste du secteur qui en a revendu 10 000 depuis 2007 (soit 80 millions d’euros de transactions annuelles).
L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans des résidences gérées de second marché présente des atouts majeurs pour les investisseurs exigeants. La fiscalité est particulièrement intéressante, car le statut LMNP permet de bénéficier de l’amortissement du bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus. Depuis 2021, le marché a évolué favorablement : « le prix d’entrée est en baisse de 17 % en moyenne par rapport au neuf, tandis que les rendements ont augmenté, passant de 4,7 % en 2023 à 5,5 % en 2026 », explique Etienne Jacquot. Revenu Pierre a mis en place son propre baromètre permettant d’observer l’évolution des prix de vente et des rendements. « Plus les taux d’intérêt montent, plus le rendement est fort », constate-t-il. L’autre avantage non négligeable repose sur le bail commercial de longue durée, qui sécurise les loyers dès le premier jour et offre une visibilité sur plusieurs années. Contrairement à l’immobilier locatif classique, les résidences gérées permettent un ticket d’entrée abordable, entre 60 000 et 120 000 €, ce qui les rend accessibles à une clientèle de classe moyenne supérieure souhaitant préparer sa retraite. De plus, les loyers sont perçus dès la signature du bail, offrant un revenu complémentaire régulier. « Notre principe est de sécuriser au maximum l’achat pour que les propriétaires n’en entendent plus parler pendant dix ans, tout en percevant le loyer chaque mois », reconnaît Etienne Jacquot.
Depuis 20 ans, Le Revenu Pierre accompagne les investisseurs dans la revente de leurs biens immobiliers en LMNP, avec une approche rigoureuse. Sur les 10 propositions reçues chaque jour, seulement 3 ou 4 sont retenues. « Nous nous basons sur six critères : rendement, solidité et taille critique de l’exploitant, emplacement attractif, respect des normes et bail sécurisé », détaille Etienne Jacquot. Avec une équipe de 20 personnes, la société acte 800 reventes par an, offrant aux acquéreurs des biens sécurisés et pérennes. Les lots proposés sont destinés aux banques et aux conseillers en gestion de patrimoine, soit plus de 650 acteurs partenaires référencés, qui les recommandent à leurs clients CSP+. Ces clients, investisseurs, sont des cadres supérieurs ou retraités
(plus de 60 ans en moyenne) disposant d’une épargne disponible ou d’un héritage à placer. Leur horizon d’investissement est généralement de 10 à 15 ans, avec pour objectif de construire un revenu complémentaire pour la retraite. « Pour eux, il ne s’agit pas de s’enrichir sur le long terme, de réaliser une plus-value immobilière, mais davantage de créer un revenu régulier, avec une fiscalité favorable », résume Etienne Jacquot. Placement décorrélé des marchés financiers, l’investissement en LMNP bénéficie par ailleurs de rendements stables.
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