Le Pinel est mort, le Jeanbrun arrive avec une promesse spectaculaire : amortir jusqu’à 80% du prix de votre bien immobilier. Mais cette défiscalisation puissante ne fonctionne que pour une fraction des investisseurs.
Depuis février 2026, le dispositif Jeanbrun a remplacé le Pinel avec une mécanique radicalement différente. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt étalée sur 6 à 12 ans, le Jeanbrun mise sur l’amortissement du bien — une technique comptable qui génère un déficit foncier déductible du revenu global. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a vanté « un avantage fiscal conséquent, jamais vu depuis ces dernières années ». La réalité est plus nuancée.
Ce dispositif répond à une urgence : la chute brutale de l’investissement locatif privé après la fin du Pinel en décembre 2024. Les promoteurs immobiliers l’affirment sans détour : sans pré-commercialisation à hauteur de 40-50% via des investisseurs particuliers, les banques refusent la garantie financière d’achèvement. Pas de garantie, pas de chantier. Le plan Relance logement vise 400 000 logements construits par an jusqu’en 2030 — dont 50 000 en locatif privé dès 2026. Le Jeanbrun est l’outil fiscal censé y parvenir.
La différence fondamentale entre Pinel et Jeanbrun tient en un mot : amortissement. Le Pinel réduisait votre impôt de 9%, 12% ou 14% du prix d’achat, selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Le Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80% du prix de revient global — achat plus travaux — sur la durée de location. Cet amortissement crée un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 21 400 euros par an (plafond doublé par rapport à l’ancien dispositif de 10 700 euros).
Concrètement, si vous achetez un appartement neuf à 300 000 euros et que vous l’amortissez sur 9 ans, vous générez un déficit annuel théorique de 26 667 euros (80% de 300 000 euros répartis sur 9 ans). Plafonné à 21 400 euros d’imputation sur le revenu global, ce déficit vient réduire votre base imposable totale — pas seulement vos revenus fonciers. Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne, souligne que cette mécanique constitue « la principale spécificité » du dispositif. Mais elle ne profite qu’aux contribuables fortement imposés.
Un investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 45% économise ainsi 9 630 euros d’impôt par an (45% de 21 400 euros), soit 86 670 euros sur 9 ans. À cela s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux économisés sur ce déficit, soit 3 681 euros annuels supplémentaires. Total : 13 311 euros de gain fiscal par an pour un foyer très imposé. Un contribuable imposé à 30% ne gagne que 6 420 euros annuels — moitié moins.
Le Jeanbrun s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Première condition : le bien doit être neuf, acheté en VEFA (vente en état futur d’achèvement), ou ancien à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30% de la valeur du bien. Cette dernière option élargit le champ par rapport au Pinel, qui excluait l’ancien.
Deuxième condition : le bien doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale, à un tiers (pas de location à un membre de votre famille), pour une durée minimale de 9 ans. Le Pinel permettait un engagement de 6 ans minimum. Cette durée plus longue réduit la flexibilité, mais elle correspond au rythme d’amortissement optimal.
Troisième condition, et non des moindres : le bien doit atteindre un DPE A ou B. Cette exigence de performance énergétique favorise massivement le neuf collectif, qui répond d’emblée à ces critères. Pour l’ancien, cela impose une rénovation énergétique lourde — donc coûteuse. Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, précise que « cette mesure permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs », mais elle exclut de facto les biens anciens difficiles à rénover (immeubles haussmanniens, contraintes architecturales).
Quatrième condition : le bien peut être situé n’importe où en France, contrairement au Pinel qui imposait des zonages géographiques stricts (zones A, A bis, B1). Cette liberté géographique est un assouplissement notable, mais elle ne compense pas la rigidité des autres critères.
Le dispositif Jeanbrun est une machine à défiscalisation pour les hauts revenus. Un exemple chiffré le démontre. Vous achetez un T3 neuf à Lyon pour 350 000 euros, avec 10 000 euros de frais de notaire. Prix de revient : 360 000 euros. Vous l’amortissez à 80%, soit 288 000 euros sur 9 ans, générant un amortissement annuel de 32 000 euros. Plafonné à 21 400 euros d’imputation sur le revenu global.
Si vous êtes imposé à 45%, vous économisez 9 630 euros d’impôt par an, plus 3 681 euros de prélèvements sociaux (17,2%), soit 13 311 euros annuels. Sur 9 ans : 119 799 euros de gain fiscal. Si vous êtes imposé à 30%, le gain tombe à 8 862 euros par an, soit 79 758 euros sur 9 ans. L’écart atteint 40 041 euros — près de 50% de différence.
Autre cas : vous achetez un appartement ancien à 250 000 euros et engagez 100 000 euros de travaux de rénovation énergétique (40% du prix d’achat, donc éligible). Prix de revient total : 350 000 euros. Amortissement à 80% : 280 000 euros sur 9 ans, soit 31 111 euros annuels, plafonnés à 21 400 euros. Même mécanique fiscale, mais avec un avantage supplémentaire : les travaux génèrent un déficit foncier classique cumulable avec l’amortissement Jeanbrun. Vous pouvez ainsi imputer jusqu’à 21 400 euros via l’amortissement, plus le déficit foncier des travaux non encore amorti.
Le hic : cette stratégie suppose une trésorerie solide. Sortir 350 000 euros (achat + travaux) pour un rendement locatif brut de 3,5% à 4% (soit 12 250 à 14 000 euros annuels) ne s’envisage que si l’économie fiscale compense largement le faible cash-flow. Un investisseur imposé à 11% ou 30% n’y trouve pas son compte — le gain fiscal ne suffit pas à couvrir les charges et le risque locatif.
Le dispositif Jeanbrun dessine une relance à deux vitesses. Premier groupe de perdants : les investisseurs modestes ou moyennement imposés. Un contribuable dans la tranche à 11% gagne 6 035 euros par an — insuffisant pour compenser les aléas locatifs (vacance, impayés, charges non récupérables). Le Pinel offrait une réduction d’impôt de 12% à 14% du prix d’achat, soit 36 000 à 42 000 euros sur un bien à 300 000 euros, étalée sur 6 à 9 ans. Le Jeanbrun exige un engagement de 9 ans minimum et ne devient vraiment rentable qu’au-delà de la tranche à 30%.
Deuxième groupe : les investisseurs intéressés par l’ancien non rénovable. L’exigence DPE A ou B exclut les immeubles en centre-ville ancien, les bâtiments classés, les copropriétés dégradées où une rénovation lourde est techniquement ou financièrement impossible. Or, ces biens constituent souvent les meilleures opportunités d’achat à prix décoté. Le Jeanbrun favorise le neuf collectif en périphérie — moins cher à construire, plus facile à certifier DPE A — mais ignore les centres-villes tendus où la demande locative est forte.
Troisième groupe : les investisseurs cherchant de la flexibilité. L’engagement de 9 ans minimum, sans possibilité de revente anticipée sans perdre l’avantage fiscal, rigidifie le dispositif. Le Pinel permettait une sortie à 6 ans avec un avantage fiscal réduit. Le Jeanbrun impose 9 ans ou rien. Cette contrainte décourage les investisseurs qui anticipent un changement de situation personnelle (mutation professionnelle, besoin de liquidités).
Selon un sondage cité dans les sources, « le dispositif Jeanbrun reste peu attractif pour une majorité de propriétaires ». Cette désaffection s’explique : pour qu’il soit rentable, il faut cumuler un revenu imposable élevé, une capacité d’endettement suffisante, une tolérance au risque locatif sur 9 ans, et accepter d’investir dans du neuf collectif calibré DPE A. Un profil qui ne concerne qu’une frange des investisseurs particuliers.
Si vous êtes imposé à 41% ou 45%, le Jeanbrun devient un outil puissant. Première stratégie : privilégier l’ancien à rénover plutôt que le neuf en VEFA, à condition que les travaux atteignent 30% du prix d’achat. Vous cumulez l’amortissement Jeanbrun (80% du prix de revient global) et le déficit foncier classique (travaux déductibles). Sur un bien à 250 000 euros avec 100 000 euros de travaux, vous amortissez 280 000 euros (80% de 350 000 euros) et déduisez en plus le solde des travaux non encore amorti.
Deuxième stratégie : anticiper la revente au bout de 9 ans. L’amortissement Jeanbrun ne bloque pas la plus-value, mais il faudra réintégrer fiscalement l’amortissement déduit au moment de la vente. Si vous avez amorti 280 000 euros sur 9 ans et revendez le bien avec une plus-value de 50 000 euros, la base taxable sera de 330 000 euros (50 000 + 280 000). Mais si vous conservez le bien au-delà de 22 ans, l’abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière (100% au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) réduit ou annule cette réintégration.
Troisième stratégie : financer l’achat à crédit pour maximiser l’effet de levier. Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers, en plus de l’amortissement Jeanbrun. Sur un crédit de 300 000 euros à 3,5% sur 20 ans, vous déduisez environ 10 000 euros d’intérêts la première année, en plus des 21 400 euros d’amortissement plafonné. Cela creuse encore le déficit foncier et réduit votre base imposable globale.
Quatrième stratégie : surveiller les discussions en cours sur l’assouplissement des critères d’octroi de prêts immobiliers. Le gouvernement envisage d’obtenir du Haut Conseil de stabilité financière que les loyers futurs soient pris en compte dans le calcul de solvabilité des investisseurs. Actuellement, les banques n’intègrent que 70% des loyers prévisionnels dans le calcul du taux d’endettement. Si cette règle évolue, l’accès au crédit pour un investissement Jeanbrun deviendra plus facile.
Premier piège : acheter un bien Jeanbrun sans vérifier la demande locative locale. Le dispositif n’impose aucun zonage géographique, mais cela ne garantit pas la liquidité locative. Un T3 neuf en périphérie de Clermont-Ferrand à 200 000 euros peut être éligible Jeanbrun, mais si le marché locatif est atone, vous risquez des mois de vacance. Or, l’amortissement fiscal ne compense pas un bien vide six mois par an.
Deuxième piège : sous-estimer le coût réel de la rénovation énergétique dans l’ancien. Atteindre un DPE A ou B sur un appartement ancien exige souvent une isolation thermique par l’extérieur, un changement complet du système de chauffage, une VMC double flux. Comptez 1 000 à 1 500 euros par m² pour une rénovation globale performante. Sur un 70 m², cela représente 70 000 à 105 000 euros — bien au-delà des 30% du prix d’achat si vous achetez un bien à 150 000 euros. La facture grimpe, et avec elle le risque de dépassement budgétaire.
Troisième piège : négliger l’impact de la réintégration de l’amortissement en cas de revente avant 22 ans. Si vous vendez après 9 ans (fin de l’engagement Jeanbrun), l’amortissement déduit viendra alourdir la base taxable de la plus-value. Sur un bien amorti à hauteur de 280 000 euros, la fiscalité de sortie peut annuler une partie du gain fiscal accumulé pendant la période de location.
Le dispositif Jeanbrun n’est pas une mesure pour « relancer l’investissement locatif » en général. C’est une mesure pour relancer la construction neuve via les hauts revenus. Les promoteurs immobiliers l’ont dit sans fard : ils ont besoin de pré-commercialiser 40 à 50% de leurs programmes pour obtenir la garantie financière d’achèvement des banques. Le Jeanbrun est un outil de sécurisation du secteur de la promotion immobilière, pas une aide aux investisseurs modestes.
L’autre non-dit : le Jeanbrun exclut mécaniquement les zones rurales et les petites villes où le neuf collectif n’existe pas. Pas de résidence neuve DPE A à Guéret ou à Tulle. Le dispositif concentre l’investissement sur les métropoles régionales et leur périphérie, où les promoteurs construisent en volume. Il accentue la polarisation du parc locatif privé entre zones tendues et zones détendues, au lieu de la réduire.
Enfin, le Jeanbrun ne résout pas le problème de fond : la rentabilité locative brute des biens neufs oscille entre 3% et 4%, bien en deçà des 5% à 6% de l’ancien. Même avec un avantage fiscal de 13 000 euros par an, un investisseur supporte un risque locatif (vacance, impayés, charges) sur un bien cher, dans un marché où les loyers stagnent ou progressent moins vite que l’inflation. Le Jeanbrun compense fiscalement, mais il ne crée pas de valeur locative réelle.
🗞️J'aspire à une France de propriétaires dans laquelle le logement social n'est qu'une étape dans la vie, pas une fin en soi. Nous en débattrons au parlement et avec tous les professionnels du secteur.
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— Vincent Jeanbrun (@VincentJeanbrun) November 16, 2025
🏗️ Vincent Jeanbrun appelle à « un choc de simplification » pour accélérer la construction de logements.
Il souhaite s’inspirer de Notre-Dame et des JO pour alléger les procédures.
➡️ Article complet : https://t.co/Wcg96UcufS#Logement #Urbanisme #Construction
— Batiweb (@batiweb) November 19, 2025
J'avais dit : pas de budget, pas de guichet.
Dès que la loi de finances sera promulguée, le guichet MaPrimeRenov' pourra rouvrir. C'est une bonne nouvelle pour les Français et les professionnels du secteur. 👇pic.twitter.com/BGrbxo29TB
— Vincent Jeanbrun (@VincentJeanbrun) February 5, 2026
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À propos de l’auteur
Titulaire d’un master d’économie et d’une licence d’Histoire, Astrid supervise l’ensemble des services de rédaction
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