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Nicolas de Saint-Quentin, directeur régional de Nacarat, Franck Savage, directeur général de Nantes Métropole Aménagement, Jean-Alain Le Borgne, responsable du marché immobilier à Précom.
Décryptage
Avec Franck Savage, directeur général de Nantes Métropole Aménagement, Nicolas de Saint-Quentin, directeur régional de Nacarat, Jean-Alain Le Borgne, responsable du marché immobilier de Precom.
Investisseurs : la fin des mantras
Jusqu’à 2011, la loi Scellier BBC de 2009 fonctionnait comme un « mantra » des investisseurs : « ils ne juraient que par cette formule rituelle, alpha et oméga de l’investissement défiscalisé ».
Surprise, une petite promenade dans les allées de la Cité des congrès, ce week-end, permet de lire les nouvelles orientations : « Votre premier achat immobilier ».
La fin de la loi Scellier (2013) laisse apparaître la montée du propriétaire occupant. Avec une inversion des rapports : « En 2011, 70 % des acquisitions sont à destination d’investissement. Ces 70 % sont devenus 30 %. » Et la tendance est à une augmentation des propriétaires occupants, avec des prix « maîtrisés », entre 1900 €/m2 et 2 500 €/m2. Exemple parmi d’autres, le Clos-Torreau-Joliot Curie, en sud Loire : 2 200 €/m2 à l’entrée sud de la ville, avec la ligne 4 du busway en pied d’immeuble, les bords de Sèvre à 600 mètres.
Les chances d’une agglomération tonique
La tonicité de l’agglomération, une démographie croissante expliquent le pouvoir d’attraction de la région nantaise. Nantes est « une adresse fiable », attire les investisseurs, ce qui contribue à la hausse des prix. Qu’il faut freiner notamment en rognant sur la marge des promoteurs.
Franck Savage met en avant « une initiative publique sans précédent. Le logement est très dépendant du dispositif de soutien public. Le prêt à taux zéro (PTZ +) à 3 000 €/m2 permet des mensualités identiques à Bouaye, dans l’agglomération et à Pont-Saint-Martin, hors agglomération. »
Un équilibrage de l’ancienpar le neuf
Autre effet de cette montée du neuf, l’équilibrage du marché de l’ancien. « Cela va obliger à une inflexion du prix de l’ancien. Le particulier doit être moins gourmand sur la revente. »
Orvault : Le lièvre et la tortue
Un exemple concret, le Vallon des Garettes à Orvault. « La condition posée par Nantes Métropole aménagement : pas plus de 30 % d’investissement, et un prix moyen de 3 015 €/m2. Le promoteur peut viabiliser un programme et gagner de l’argent en respectant l’ambition citoyenne d’une agglomération accessible au grand nombre, comme à Bottière-Chênaie. »
Le projet Green Park se veut une vitrine de cette nouvelle donne, avec 30 % du programme à 2 500 €/m2 (contre un « bon 3 500 € » hors Nantes), 40 % à 3 000 €/m2 et les 30 % investissement à 3 350 €/m2.
Le promoteur a-t-il une baguette magique ? Non, simplement une méthode : « Des prix maîtrisés, car tous les maillons doivent faire un effort. Une commercialisation sans intermédiaire. Du temps accordé à la préparation du projet, la précipitation étant toujours coûteuse. Des marges rognées (15 % maxi, jure-t-il). Une architecture de concours qui permet au projet de briguer le prix des Pyramides d’or. »
Stratégie gagnante du « lent au départ, rapide à la fin » qui permet aussi une commercialisation moins laborieuse.
Une histoire de lièvre et de tortue.
L’ambiance / le décor
Le rapport qualité / prix
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Les applications mobiles du groupe SIPA Ouest-France disponibles en téléchargement