Devenir propriétaire reste un objectif pour de nombreux Français, y compris à l’approche de la retraite. Mais passé un certain âge, acheter sa résidence principale est-il encore une bonne idée ? La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît.
Avec la hausse des prix de l’immobilier observée ces dernières années et le vieillissement de la population, de plus en plus de seniors s’interrogent sur la pertinence d’un achat immobilier après 60, 70 ou même 80 ans. Certains souhaitent quitter une maison devenue trop grande, d’autres veulent se rapprocher de leurs enfants ou acquérir enfin un logement dont ils seront pleinement propriétaires. Mais à partir de quel âge ce projet cesse-t-il d’être intéressant sur le plan financier ?
Pour Louis Beaucamp, responsable éditorial chez Prosper Conseil, cabinet de gestion de patrimoine au conseil indépendant, la question est souvent mal posée. Selon lui, il n’existe pas d’âge limite universel à partir duquel il faudrait renoncer à acheter. En revanche, plusieurs paramètres évoluent avec les années : accès au financement, durée de détention du bien, besoins de liquidités ou encore projets de transmission. Autant d’éléments qui doivent être analysés avant de signer un compromis de vente.
Pour l’expert, fixer un âge maximal n’a pas beaucoup de sens. « Non, il n’existe pas d’âge couperet », affirme Louis Beaucamp. Selon lui, l’achat d’une résidence principale ne se résume jamais à une simple opération financière. « Acheter sa résidence principale, ce n’est jamais seulement un calcul financier, c’est aussi un acte psychologique ». Le sentiment de sécurité, l’envie de ne plus dépendre d’un bailleur ou encore la volonté de transmettre un patrimoine à ses enfants continuent de motiver de nombreux acquéreurs âgés. « La pierre a une force symbolique qui rassure », souligne-t-il.
S’il fallait retenir un seul élément pour déterminer si un achat reste pertinent, ce serait l’horizon de détention. « Le point décisif reste l’horizon de détention », insiste Louis Beaucamp. La raison est simple : les frais d’acquisition, souvent appelés à tort frais de notaire, mettent plusieurs années à être amortis. « Si l’on revend trop vite, l’achat peut devenir une mauvaise opération », prévient-il. Ainsi, un retraité de 75 ans qui prévoit de rester durablement dans son logement peut parfaitement avoir intérêt à acheter. À l’inverse, une personne susceptible de déménager dans quelques années pourrait avoir davantage intérêt à rester locataire.
Même lorsqu’un projet est cohérent, plusieurs obstacles apparaissent progressivement. Sur le plan financier, les banques deviennent souvent plus exigeantes. Les revenus peuvent diminuer au moment du départ à la retraite, les durées d’emprunt se raccourcissent et le coût de l’assurance emprunteur augmente. « À 35 ans, le temps travaille pour vous mais à 75 ans, il est plus difficile de compter sur l’effet de levier du crédit », résume Louis Beaucamp. Dans la pratique, les acquéreurs seniors doivent souvent mobiliser davantage d’apport personnel pour convaincre les banques de financer leur projet.
Pour Louis Beaucamp, plusieurs pièges reviennent régulièrement.
La location n’est pas forcément un mauvais choix, même à un âge avancé. « Elle peut être plus avantageuse dans les grandes villes où les prix d’achat sont très élevés par rapport aux loyers », observe Louis Beaucamp. Elle présente également un intérêt pour les personnes qui souhaitent conserver une certaine flexibilité. « Elle est pertinente si la personne est mobile, peu casanière, incertaine sur sa ville de résidence ou susceptible de se rapprocher de ses enfants ou d’un établissement de santé », explique-t-il. Là encore, l’horizon de détention joue un rôle central. « Si l’on achète pour revendre trois ou quatre ans plus tard, il faut un marché très favorable pour s’en sortir gagnant », avertit l’expert.
Pour les seniors disposant d’une épargne importante, la question ne se limite pas à acheter ou louer. Elle consiste aussi à déterminer s’il vaut mieux investir dans la pierre ou conserver son capital sur d’autres supports. « L’immobilier en France, c’est du cas par cas », rappelle Louis Beaucamp. Lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, l’aspect psychologique peut justifier un achat même si celui-ci n’est pas optimal financièrement.
En revanche, pour un investissement locatif, l’analyse doit être beaucoup plus rigoureuse. « La bonne façon de raisonner est de calculer le rendement réel : net de frais, net de fiscalité et net de charge mentale », insiste l’expert. Selon lui, les personnes qui privilégient la mobilité ou souhaitent conserver une grande liberté peuvent parfois trouver davantage d’intérêt à rester locataires tout en investissant leur épargne sur des placements financiers diversifiés.
Louis Beaucamp observe enfin une évolution progressive des comportements. « À l’échelle du pays, les retraités restent très attachés à la pierre », constate-t-il. Toutefois, certains seniors semblent aujourd’hui moins enclins qu’auparavant à concentrer l’essentiel de leur patrimoine dans l’immobilier. « Nous observons que l’immobilier français semble moins sacralisé qu’avant », explique l’expert.
L’instabilité fiscale et la recherche d’une plus grande diversification poussent notamment certains investisseurs à regarder davantage vers les marchés financiers ou vers des placements immobiliers situés à l’étranger. Une chose est sûre : plus que l’âge, c’est la cohérence entre le projet de vie, la situation patrimoniale et l’horizon de détention qui doit guider la décision d’acheter ou non sa résidence principale.
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