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L'interview de la semaine

"Le commerce doit être traité comme une exception culturelle"

Face à la montée du e-commerce et aux pressions urbaines, Michaël Sebban, PDG du groupe éponyme défend le commerce physique comme une « exception culturelle ». Il plaide pour des partenariats public-privé afin de revitaliser les centres-villes.
William Allaire, le lundi 08 décembre 2025

© Robert Poulain – Michaël Sebban est fondateur et PDG du Groupe Sebban.
Les Nouvelles Publications : Quelle lecture faites-vous de la situation actuelle du commerce physique ?
Michaël Sebban : Le commerce de proximité traverse une phase de déflation structurelle : baisse des flux depuis le Covid, pression accrue sur les prix et arbitrages sévères des consommateurs. Le problème dépasse la question des loyers : le changement de mode de consommation est devenu un facteur déterminant du recul du chiffre d’affaires.

À cela s’ajoutent trois tendances qui affectent l’équation économique : l’inflation réglementaire avec un empilement de normes en matière de chauffage, de climatisation, d’accessibilité… qui favorisent le commerce périphérique au détriment des centres villes – la pression fiscale et la tension sur le marché du travail, très variable selon les villes. Toutes ces contraintes réduisent mécaniquement la marge nette des exploitants… et donc la capacité du mur commercial à générer du rendement.

Le commerce physique peut-il encore rivaliser avec le e-commerce ?

En l’état, la concurrence est asymétrique. Le commerçant supporte des charges incompressibles que les plateformes n’ont pas. Le client, lui, assume un coût d’accès au centre-ville (stationnement, temps). Nous plaidons pour une « exception culturelle » permettant de rééquilibrer les règles du jeu. Sans intervention publique ciblée – et sans engagement des consommateurs – le commerce de centre-ville ne pourra pas maintenir ses niveaux d’exploitation.

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Les collectivités jouent un rôle majeur dans la valorisation immobilière. Les voyez-vous réellement à la manœuvre ?
Oui, lorsqu’elles disposent d’une vision stratégique. À Toulon, à Salon ou Manosque, le triptyque attractivité – mobilités – qualité de l’espace public a été pris au sérieux. Et les résultats suivent.
À Toulon, nous avons acquis 63 locaux dans le centre ancien via un montage avec la Banque des Territoires et la Sem Var Aménagement Développement. Nous avons restructuré les actifs, opéré leur exploitation, et les avons confiés à des enseignes locomotives comme King Jouet, Lulli ou K-Way. Ce repositionnement a été accompagné par la mairie (piétonnisation, sécurité, propreté, réouverture des halles). Résultat : l’actif se revalorise car la chalandise revient.
À Salon, où nous détenons 27 locaux commerciaux même logique : pilotage public efficace, coordination hebdomadaire avec le manager de centre-ville, politique de stationnement incitative.

À Aix-en-Provence, la limitation historique des grandes surfaces en périphérie a permis de préserver la valeur du centre. Les Allées provençales montrent que le retail reste performant lorsqu’il s’inscrit dans un écosystème urbain maîtrisé. Mais tout cela reste extrêmement fragile. 
Quelles sont les conditions de rendement pour l’immobilier commercial dans les centres-villes ?
Il faut accepter que l’immobilier commercial soit un actif de « micro-engineering ». Les rendements institutionnels attendus – au-delà de 10 % – sont hors de portée pour des centres-villes qui plafonnent souvent autour de 5 %. Les marges baissent, les risques opérationnels augmentent, et le moindre déséquilibre – notamment un loyer inadapté – fragilise l’ensemble. L’avenir du secteur passe par des modèles plus flexibles : surfaces adaptées, hauteurs sous plafond revisitées, formats hybrides. Le sur-mesure redevient la norme, pas l’exception. 
Les foncières publiques locales peuvent-elles peser dans ce marché ?
Très marginalement. Une collectivité qui achète deux ou trois locaux ne modifie pas la structure d’un marché. En revanche, les montages public-privé performants sont ceux où le risque reste porté par l’opérateur privé et où la puissance publique stabilise l’environnement urbain. À Toulon, la SCI Equerre Semard illustre ce modèle : 51 % pour nous, 37 % pour la SEM Var aménagement développement, 12 % pour la Banque des Territoires. La gouvernance est alignée, les décisions sont rapides, et l’actif est valorisé grâce à un repositionnement commercial réel, pas théorique. C’est ce type de montage qui permettra de restaurer la dynamique du commerce, et donc la valeur des murs.

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Quid des grandes enseignes venues du commerce en ligne ?
J’ai dit non à Shein qui me proposait 40 000 euros pour un bail précaire d’une semaine. Il faut savoir résister à ces rouleaux compresseurs qui tirent le commerce vers le bas. Quand vous créez un parcours client avec une offre structurée autour d’un certain type d’enseignes, mixant grandes enseignes et commerces locaux, il faut s’y tenir. Sinon, vous déstabilisez tout l’édifice. 
Quel regard portez-vous sur le débat marseillais autour du départ des Galeries Lafayette ? 
Je partage l’avis de la Chambre de commerce. Le problème vient de la création de nouveaux centres commerciaux qui ont concurrencé l’offre du centre-ville. Les Galeries n’auraient jamais dû quitter la rue Saint-Ferréol pour aller s’installer au Prado. In fine, tout le monde est perdant. Encore une fois, le commerce n’est qu’un maillon d’une politique urbaine intégrant de multiples enjeux : l’accessibilité, le stationnement, le logement, le tourisme, la sécurité, la qualité de l’espace public… 

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