Mis à jour le 9 avril 2025
par Grégoire Beguin Billecocq
Loyers plus élevés, déduction des charges au régime réel, amortissements des biens meubles et immeubles, régime de la plus-value des particuliers à la revente: le statut LMNP présente beaucoup d’avantages pour doper votre rentabilité locative. Il constitue d’ailleurs l’une des principales niches fiscales françaises. Néanmoins, pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter un certain nombre de conditions.
Définition, conditions, seuils et plafonds, je vous dis l’essentiel à savoir sur le LMNP dans cet article ⤵️.
La location meublée professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal destiné aux propriétaires bailleurs de biens loués meublés en courte ou en longue durée. En outre, le bien peut-être indifféremment neuf ou ancien.
En outre, vous pouvez obtenir le statut LMNP en louant :
Pour comprendre les avantages de la location meublée non professionnelle, je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif optimal, je vous invite à lire ma mini-formation gratuite. A l’issue de ce programme mail, vous saurez où, comment et dans quoi investir pour réussir votre première opération immobilière dans les meilleures conditions.
Pour obtenir le statut de LMNP en tant que propriétaire bailleur, vous devez remplir l’une des deux conditions suivantes :
➡️ Si aucune de ces deux conditions n’est respectée, le loueur devient professionnel et bascule dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Supposons qu’un investisseur perçoive un salaire annuel imposable de 40 000 € et génère 18 000 € de loyers grâce au bien qu’il loue meublé. Dans cet exemple, l’investisseur remplit les deux conditions. En effet :
Si vous ne respectez pas ces conditions, alors vous ne relevez pas du statut de LMNP, mais du statut LMP (loueur en meublé professionnel). La distinction est importante, car elle a une incidence :
Pour exercer légalement l’activité de LMNP, vous devez obtenir un numéro SIRET. Celui-ci vous sera demandé au moment de déclarer les revenus locatifs. Par ailleurs, vous choisirez votre régime fiscal sur la déclaration de commencement d’activité.
Depuis 2023, vous devez obligatoirement réaliser cette démarche administrative de manière dématérialisée, sur le guichet de formalités des entreprises. Le formulaire Cerfa P0i à remplir est accessible sur ces 2 sites :
⚠️ Attention, vous devez déclarer le commencement d’activité au maximum dans les 15 jours suivant la première mise en location !
Pour les chambres d’hôtes, l’article L.324-4 du Code du tourisme impose une déclaration préalable à la mairie, en plus du remplissage du P0i. Les meublés de tourisme peuvent également nécessiter une demande d’autorisation préalable de changement d’usage.
En LMNP, vous pouvez faire :
En LMNP, vous devez proposer un bien à usage d’habitation ou touristique uniquement. Vous ne pouvez donc pas louer un local commercial ou un local professionnel.
Légalement, un logement est jugé décent lorsqu’il répond à plusieurs critères :
Autre condition à remplir pour être considéré comme un LMNP : proposer à la location un logement qui comporte tout le mobilier listé par le décret de 2015.
Votre locataire doit pouvoir prendre ses repas, dormir et se détendre. Vous lui fournirez pour cela :
Les loyers que vous percevez ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux, en raison de la nature commerciale de la location meublée. La fiscalité de la location meublée prévoit une double taxation :
De plein droit, au commencement d’activité, vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci reste applicable jusqu’à un certain montant de recettes locatives annuelles :
Vous ne pouvez pas déduire vos charges des recettes, mais vous profitez à la place d’un abattement fiscal. Le pourcentage varie en fonction de la nature de l’activité :
A noter que ces recettes sont ensuite ajoutées à vos autres revenus et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. Enfin, vous devrez payer des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. A titre d’exemple, si votre TMI s’élève à 30%, votre base imposable sera imposée à 47,2% (30%+17,2%).
Si vous excédez les plafonds du LMNP en régime micro, vous basculez sous le régime fiscal du réel. Vous pouvez également opter pour ce régime si vous êtes sous les seuils, au démarrage ou en cours d’activité.
Contrairement au régime micro, le régime réel vous permet :
Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, alors vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. C’est ainsi que vous pouvez limiter, voire effacer votre taxation sur les loyers (voir mon simulateur LMNP pour apprécier l’économie potentielle) !
Au régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et remplir une liasse fiscale annuelle . Je vous recommande de confier ces tâches à un comptable LMNP !
Il existe deux régimes réels différents : le réel simplifié et le réel normal.
Vous relevez du régime réel simplifié si vos recettes locatives ne dépassent pas :
Dans le cas contraire, vous relevez du régime réel normal (qui est beaucoup plus lourd administrativement).
En principe, le LMNP n’est pas assujetti à TVA. Il existe toutefois deux exceptions :
Même si de plein droit, vous bénéficiez du régime de la franchise en base de TVA, vous devenez redevable de cette taxe si vous excédez les seuils de CA suivants :
La CVAE et la cotisation foncière des entreprises sont les deux composantes de la contribution économique territoriale (CET). Si la CFE est due par l’ensemble des LMNP sans exception, la CVAE, quant à elle, ne concerne que les bailleurs dont les recettes locatives excèdent 500 000 euros. Aussi, le taux applicable varie-t-il en fonction des revenus que vous déclarez, sur la base d’un barème par tranches.
Vous avez l’obligation de déclarer votre CVAE dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 152 500 euros (quand bien même la cotisation est nulle).
Enfin, vous pouvez faire de la location meublée sans payer d’impôt sur les loyers dans deux situations.
Cas 1 – Vous bénéficiez de l’exonération si vous louez une chambre d’hôtes située dans votre résidence principale et vos recettes n’excèdent pas 760 euros TTC par an.
Cas 2 – Vous profitez de l’exonération si vous louez une partie de votre résidence principale ;
Vous devez remplir l’une ou l’autre des deux conditions suivantes pour bénéficier du statut LMNP. Soit vous percevez moins de 23 000 euros de recettes locatives par an. Soit vos revenus locatifs sont inférieurs au total de vos revenus d’activité.
Vous devez déclarer le début de votre activité auprès de l’INPI pour obtenir votre numéro SIREN. Vous devrez le mentionner sur votre déclaration de revenus annuels.
De nombreux livres existent sur l’investissement locatif mais deux ouvrages sortent particulièrement du lot. Rendez-vous sur mon article dédié : livres sur l’investissement immobilier pour en savoir plus.
Ex-consultant chez Ernst & Young, Grégoire est un spécialiste de la finance d’entreprise et de l’investissement immobilier. Titulaire d’un Master Techniques Financières et Bancaires à l’Université Paris-Panthéon-Assas, il commence sa carrière chez EY avant d’être Directeur Administratif et Financier d’une PME. 10 ans d’expériences variées ont permis à Grégoire d’acquérir de riches connaissances financières qu’il souhaite aujourd’hui transmettre grâce à Finance-Héros.
Suivre Grégoire sur Linkedin
📢 Les commentaires sont fermés car vous pouvez désormais poser vos questions sur le forum de Finance Héros . Venez échanger avec la communauté et les experts de Finance Héros !
MEROUZE
Bonjour, est ce que la CFE est due par établissement ?
Antoine Ambert
Bonjour,
Oui, la CFE est bien due par établissement. Si une entreprise possède plusieurs établissements dans différentes communes, elle sera imposée séparément pour chacun d’eux.
B. Helena
Bonjour,
Je voudrais passer ma
Location en meublée. A qui dois-je déclarer ce changement ?
Si je comprends bien tant que mes revenus locatifs restent <23K€ je peux rester dans la catégorie LMNP.
Pour la fiscalité je dois déclarer le loyer +charges ou juste le loyer ?
Je vous remercie pour votre réponse et votre article.
Bien cordialement
Helena
Antoine Ambert
Bonjour,
Vous trouverez vos réponses dans cet article : Immatriculation et formulaires LMNP : guide pratique
Brice
Bonjour,
Considérons qu’un particulier fais 20k avec Airbnb sur sa résidence principale, il passe d’office en frais réel mais peut il déduire les mêmes charges qu’en résidence secondaire ? (Amortissement)
Grégoire Beguin Billecocq
Bonjour Brice,
Dans la mesure où vous habitez votre résidence principale une partie de l’année, vous ne pourrez pas amortir autant que s’il s’agissait d’une résidence secondaire louée à plein temps.
Sachez que dans le cadre d’une résidence principale, certains cabinets comptables refusent même d’amortir le bien (même au prorata).
Bien à vous,
Grégoire
BIG
Très clair mais vous ne parlez pas de la réforme possible ( probable ? ) conduisant à supprimer ce statut, voir à minima à réintégrer les amortissements
Antoine Ambert
Bonjour,
Ce projet de réforme vient tout juste d’être abordé et pour l’instant rien n’est fait. Si jamais cette réforme était promulguée, nous mettrons à jour cet article en conséquence.
DEMOLOMBE
C’est très clair.
Merci
📢 Les commentaires sont fermés mais vous pouvez désormais poser vos questions sur le forum de Finance Héros. C’est plus pratique pour échanger !
Contribuez aux conversations déjà existantes ou initiez un nouveau sujet. L’équipe de Finance Héros ainsi que les membres de la communauté vous répondront avec plaisir.
Nous utilisons des cookies sur notre site Web pour vous offrir l’expérience la plus pertinente en mémorisant vos préférences et vos visites répétées. En cliquant sur « Accepter », vous consentez à l’utilisation de tous les cookies. Cependant, vous pouvez cliquer sur « Refuser » pour ne pas recevoir les cookies de suivi statistique et publicitaire.
Recevez notre guide gratuit pour bien investir dans l’immobilier locatif
Prenez le pouvoir sur vos finances personnelles !
Avertissements
Les articles, conseils, commentaires et opinions formulés sur Finance Héros ne constituent pas des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier, et ne sauraient remplacer un conseil personnalisé prodigué par une personne habilitée à la suite d’une étude approfondie des besoins de son client.
A toute fins utiles, nous rappelons également à nos lecteurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et qu’investir comporte un risque de perte en capital.
Certains produits d’investissement présentés sur ce site sont complexes et présentent un risque élevé de perte rapide en capital en raison de l’effet de levier. C’est en particulier le cas de CFD. Entre 74 et 89 % des comptes de clients de détail perdent de l’argent lors de la négociation de CFD. Vous devez vous assurer que vous comprenez comment les CFD fonctionnent et que vous pouvez vous permettre de prendre le risque élevé de perdre votre argent avant de les utiliser.
★ ★ ★ ★ ★ 164 reviews