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L’article 1112-1 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, impose à la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. [[Article 1112-1 alinéa 1 du Code civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032007138.%5D%5D Ce texte, d’ordre public, prohibe toute limitation ou exclusion conventionnelle de ce devoir, et assortit son inexécution d’une double sanction : responsabilité civile et, le cas échéant, annulation du contrat sur le fondement des articles 1130 et suivants du même code.
En matière de vente immobilière, la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement dessiné les contours de cette obligation. Le vendeur est tenu de communiquer à l’acquéreur toutes les informations relatives au bien vendu qui seraient de nature à influencer le consentement de ce dernier quant à l’opportunité de contracter ou quant aux conditions financières de l’opération. Ainsi, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt publié au Bulletin du 28 mai 2026, que l’acquéreur victime d’un dol peut agir en indemnisation de l’excès de prix payé, sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’annulation de la vente. [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin : « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. », https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df55cdc6046d4732b830.%5D%5D
Par ailleurs, le devoir d’information ne se limite pas aux caractéristiques physiques ou juridiques du bien mentionnées dans les actes. Il s’étend aux éléments de fait susceptibles d’affecter l’usage normal du bien, tels que les nuisances de voisinage, les procédures administratives en cours, ou encore les conflits avec le syndicat des copropriétaires. Or, la détermination de ce qui constitue une information déterminante dépend étroitement des circonstances de l’espèce et des qualités respectives des parties.
A cet égard, l’article 1130 du Code civil précise que le dol — défini par l’article 1137 comme le fait d’obtenir le consentement par des manœuvres ou mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante — ne vicie le consentement que s’il est de nature telle que, sans lui, la partie qui en a été victime n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. [[Article 1130 du Code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032006593.%5D%5D
L’article 1132 du Code civil énonce que l’erreur n’est une cause de nullité du contrat que si elle n’est pas inexcusable. [[Article 1132 du Code civil : « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032006591.%5D%5D Cette disposition, combinée à l’obligation pour le juge d’apprécier le caractère déterminant des vices du consentement eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné, ouvre la voie à une modulation du devoir d’information du vendeur en fonction des compétences propres de l’acquéreur.
Le tribunal judiciaire de Toulouse en a livré une illustration remarquable par un jugement du 16 avril 2026. [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, https://www.courdecassation.fr/decision/69fbb536cdc6046d47d914e4.%5D%5D Dans cette affaire, un acquéreur avait acheté un appartement de 47 mètres carrés au prix de 350.000 euros, attiré par la présence d’une terrasse de 75 mètres carrés attenante au logement et présentée dans l’annonce immobilière comme une « superbe terrasse au calme ». Le vendeur avait aménagé cette terrasse — un toit-terrasse de la copropriété constituant une partie commune — avec du gazon synthétique et du mobilier de jardin, et y avait même transformé une fenêtre en porte-fenêtre. Or, après son emménagement, le syndic a mis en demeure l’acquéreur de remettre les lieux en leur état antérieur, la terrasse étant une partie commune dont l’usage privatif n’avait jamais été autorisé par le syndicat des copropriétaires.
Le tribunal a rejeté l’intégralité des demandes formées contre le vendeur, en retenant que le dol n’était pas constitué, que l’obligation d’information précontractuelle avait été satisfaite et que l’erreur alléguée par l’acquéreur était inexcusable. En conséquence, les juges ont considéré que « l’absence de droit privatif sur la terrasse était apparente au regard de l’ensemble des pièces qui lui ont été soumises plus de trois mois avant qu’il n’exprime son consentement. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] Cette décision, bien que rendue en première instance, éclaire de manière saisissante l’articulation entre l’obligation pesant sur le vendeur et le devoir de vigilance incombant à l’acquéreur.
La solution retenue par le tribunal de Toulouse s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le caractère apparent d’un vice ou d’une irrégularité fait obstacle à toute action fondée sur le dol ou sur le manquement au devoir d’information. La Cour de cassation a rappelé, dans ce même jugement du 16 avril 2026, que « le caractère apparent d’un vice lors de la vente est de nature à faire échec à toute action fondée sur le dol. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] Le règlement de copropriété, qui stipulait sans ambiguïté que « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles » sont des parties communes, avait été transmis à l’acquéreur, de même que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2017 rejetant la demande d’autorisation de jouissance privative de la terrasse.
Cette construction jurisprudentielle confère une portée particulière au document fondateur de la copropriété qu’est le règlement de copropriété, dont la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises le caractère opposable à l’acquéreur. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit en son article 3 que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » [[Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006481263.%5D%5D Cette qualification légale, qui embrasse notamment les toits-terrasses, s’impose indépendamment de l’usage matériel qui a pu en être fait par le vendeur avant la mutation. En d’autres termes, les aménagements réalisés par le vendeur sur une partie commune, aussi durables et visibles soient-ils, ne sauraient modifier la nature juridique de cet espace ni créer de droit au profit de l’acquéreur, lequel est réputé avoir accepté la chose dans l’état juridique où elle se trouve au jour de la vente.
En outre, la promesse de vente du 8 mars 2022, tout comme l’acte authentique de réitération du 29 juin 2022, désignait le bien vendu avec une précision qui excluait toute ambiguïté : « un local à usage d’habitation comprenant une entrée, une cuisine, un séjour, une chambre, une salle d’eau avec WC », sans jamais mentionner la terrasse parmi les droits transmis. La superficie de la partie privative était certifiée à 50,31 mètres carrés par une attestation annexée à la promesse. [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] Or, le tribunal a justement relevé que « cette même promesse indique, en page 13, sur l’état du bien : il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors des visites. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] Cette déclaration de l’acquéreur, dont la portée ne saurait être sous-estimée, constitue une reconnaissance de la conformité de l’état descriptif à la réalité matérielle du bien tel qu’il l’a appréhendé lors des visites successives, et contribue à sceller l’absence de toute tromperie imputable au vendeur.
L’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose à l’agent immobilier une obligation de conseil et de loyauté à l’égard des parties à l’opération dont il a la charge. [[Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068188.%5D%5D Cette obligation est d’autant plus exigeante que le professionnel, en sa qualité de mandataire, est tenu de vérifier l’exactitude des informations qu’il diffuse et de s’assurer que l’annonce qu’il rédige ne soit pas de nature à induire en erreur les acquéreurs potentiels sur les caractéristiques essentielles du bien.
Dans l’affaire toulousaine, le tribunal a retenu la responsabilité in solidum de l’agent commercial et de la société Safti, au motif que l’annonce publiée « met particulièrement en lumière la terrasse attenante à l’appartement, tant dans le descriptif visuel que dans son descriptif rédigé » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] et que ses termes étaient « manifestement de nature à induire en erreur l’acquéreur en laissant croire d’une part à l’existence pérenne et donc licite de cette terrasse et d’autre part à sa jouissance privative. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] La formulation de l’annonce — « Magnifique appartement avec terrasse 75 m² ! Venez découvrir ce magnifique T2 rénové de plus de 50 m² avec sa superbe terrasse au calme de 75 m² » — a été jugée fautive en ce qu’elle présentait comme un attribut du bien vendu un espace dont l’acquéreur ne pourrait en réalité pas disposer.
En conséquence, la juridiction a condamné in solidum l’agent commercial et la société Safti à verser à l’acquéreur la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi que 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] L’assureur de l’agent commercial, la compagnie Allianz IARD, a été condamné à garantir la société Safti de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle. Cette solution illustre la sévérité avec laquelle les juridictions sanctionnent le manquement du professionnel à son obligation d’information, y compris lorsque le vendeur lui-même échappe à toute condamnation.
Des lors, il apparaît que l’intermédiaire professionnel ne peut se retrancher derrière la transmission formelle des documents pour s’exonérer de sa responsabilité. La charge qui pèse sur l’agent immobilier ne se limite pas à la remise matérielle des pièces : elle implique une vérification active de la concordance entre la présentation commerciale du bien et sa réalité juridique. Par ailleurs, la réglementation de la loi Hoguet impose au professionnel de s’assurer de la licéité des éléments qu’il met en avant dans ses publicités, sous peine d’engager sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil. Cette obligation de conseil constitue le pendant professionnel du devoir précontractuel d’information du vendeur, mais elle obéit à un régime distinct et plus rigoureux, en ce qu’elle ne requiert ni intention de tromper ni même négligence caractérisée du vendeur pour être engagée.
Le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse contient un motif d’une portée juridique considérable, relatif aux compétences personnelles de l’acquéreur. Ce dernier, étudiant au sein de l’École supérieure des professions immobilières au moment de l’acquisition, avait obtenu son diplôme de « manager en aménagement et en promotion immobilière » un mois après la signature de l’acte authentique. Statuant sur l’éventuelle erreur de l’acquéreur, le tribunal a estimé que « son erreur n’apparaît pas excusable en ce que ses compétences particulières, qui ne sont en rien affectées par son jeune âge, lui permettaient de savoir qu’il était utile de lire, dans le cadre d’un achat immobilier, la promesse de vente, l’acte de réitération de la vente, le règlement de copropriété et les procès verbaux d’assemblée générale qui lui étaient transmis. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]]Cette appréciation, fondée sur l’article 1132 du Code civil, consacre une approche subjective de l’erreur inexcusable qui tient compte de la situation personnelle de l’acquéreur, et non d’un standard abstrait de l’acquéreur raisonnable. En cela, elle se distingue de la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation qui retient que l’erreur est inexcusable lorsque la victime disposait des moyens de connaître la réalité de la situation. [[Articles 1132 et 1133 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000032009452.%5D%5D Le tribunal de Toulouse opère ici une modulation en fonction du degré de professionnalisme de l’acquéreur, ce qui conduit à un alourdissement du devoir de se renseigner pesant sur celui qui, en raison de sa formation ou de son expérience, est réputé apte à déceler les incohérences entre la présentation commerciale du bien et sa réalité juridique.
A cet égard, le jugement retient également que l’acquéreur, bien qu’ayant eu accès aux documents révélant l’absence de droit privatif sur la terrasse, « n’a pas délibérément pris le risque d’acheter l’appartement sans savoir si l’usage fait par le vendeur de la terrasse pourrait perdurer à son propre bénéfice bien qu’il soit illicite. » [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] Cette formulation, qui mêle appréciation de la faute et constatation d’un comportement délibéré, participe à l’émergence d’une obligation de se renseigner qui vient limiter le champ du devoir d’information du vendeur. En substance, le tribunal affirme que le vendeur n’a pas à suppléer la carence de l’acquéreur à s’informer lui-même, dès lors que les informations essentielles lui ont été communiquées en temps utile.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 28 mai 2026, confirmé la possibilité pour l’acquéreur victime d’un dol de maintenir le contrat tout en obtenant des dommages et intérêts correspondant à l’excès de prix payé. [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin, précité.]] En l’espèce, des acquéreurs avaient découvert, après la vente, le comportement anormal du voisin de l’appartement, dont les vendeurs connaissaient l’existence sans les en avoir informés. La cour d’appel de Paris avait évalué la dépréciation de la valeur du bien à 15 % du prix de vente, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs, jugeant que le préjudice correspondait bien « à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin. » [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, précité.]] Cet arrêt illustre la persistance d’une obligation d’information du vendeur portant sur l’environnement du bien, y compris lorsqu’elle concerne des éléments extérieurs à l’immeuble lui-même — le comportement d’un tiers — dont le vendeur avait connaissance et dont il aurait dû informer l’acquéreur.
En revanche, lorsque l’information a été communiquée, fût-ce de manière indirecte ou par le biais de documents annexes, le vendeur est fondé à opposer à l’acquéreur le caractère apparent de la situation litigieuse. Dans le jugement toulousain, le tribunal a expressément relevé que « M. [E] ne peut se prévaloir de l’ignorance du statut réel de la terrasse mise en avant par le vendeur au moment où il a donné son consentement, » dans la mesure où le règlement de copropriété, le procès-verbal d’assemblée générale et les deux actes notariés ne mentionnaient jamais la terrasse comme un droit transmis. [[TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] L’information déterminante résidait donc non dans une déclaration positive inexacte du vendeur — qui n’a jamais prétendu, dans les actes, que la terrasse faisait partie du bien vendu — mais dans l’annonce rédigée par l’agent immobilier, dont la responsabilité a été retenue sur un fondement distinct de la responsabilité contractuelle du vendeur.
Or, la protection de l’acquéreur ne disparaît pas au seul motif que le vendeur échappe à toute sanction. L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de la transaction, demeure tenu à une obligation de conseil et d’information qui ne saurait être éludée par la remise, même complète, des documents contractuels et du règlement de copropriété. Il lui incombe de mettre en garde l’acquéreur contre les risques que recèle l’opération et, le cas échéant, de l’alerter sur les discordances entre la présentation commerciale du bien et sa situation juridique réelle. Cette obligation, qui trouve son fondement dans l’article 4 de la loi Hoguet précitée et dans les articles 1991 et suivants du Code civil relatifs au mandat, est appréciée avec une rigueur particulière par les juridictions, qui n’hésitent pas à engager la responsabilité du professionnel pour des manquements qui pourraient paraître mineurs au regard du comportement du vendeur lui-même.
Cette distinction entre la responsabilité du vendeur et celle de l’agent immobilier constitue l’un des apports les plus significatifs du jugement du 16 avril 2026. Le tribunal rappelle que « si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manœuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute. » [[Article 1998 du Code civil : « Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439600, et TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n° 23/02786, précité.]] En conséquence, la faute de l’agent immobilier, qui a rédigé une annonce trompeuse, n’est pas automatiquement imputable au vendeur, lequel doit être personnellement fautif pour engager sa responsabilité.
Le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 avril 2026 constitue une contribution majeure à la délimitation des obligations respectives du vendeur, de l’acquéreur et de l’agent immobilier dans le cadre d’une vente en copropriété. La solution retenue renforce l’obligation de l’acquéreur de prendre connaissance des documents qui lui sont transmis avant la vente, particulièrement le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale, dont la teneur est opposable à celui qui prétendrait avoir été trompé par une présentation matérielle des lieux ou par les termes d’une annonce commerciale. Parallèlement, le jugement consacre la responsabilité autonome de l’agent immobilier, tenu à une obligation de conseil et de loyauté qui ne se confond pas avec celle du vendeur et qui peut être engagée indépendamment de toute faute personnelle de ce dernier. La Cour de cassation, quant à elle, rappelle que l’acquéreur victime d’un dol conserve la faculté de ne pas solliciter l’annulation du contrat tout en obtenant réparation de l’excès de prix versé, ce qui lui permet de maintenir l’opération dans son principe tout en étant indemnisé du préjudice financier subi. L’articulation de ces principes invite tant les acquéreurs que les professionnels de l’immobilier à une vigilance accrue sur le statut juridique des parties communes présentées comme des espaces privatifs, en particulier les terrasses, dont l’attrait commercial ne saurait dispenser d’un examen rigoureux du règlement de copropriété.
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