GUIDE IMMO – Meublé, non meublé, Micro-BIC… Lyon Pôle Immo vous explique la fiscalité afférente à la location d’un bien immobilier.
Les revenus provenant de la location de terrains, de locations nues ou de locaux non meublés (loyers, fermages), des garages, entrepôts, terres agricoles sont à déclarer par le bailleur. Ce dernier est soit propriétaire direct, ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Il effectuera une déclaration sur les modèles 2042, 2044, ou 2044s selon le régime d’imposition adopté.
Il y le choix entre deux régimes de déclarations, le micro foncier, et le régime du réel.
Le régime est applicable aux personnes touchant moins de 15000 euros de revenus fonciers par an (seuil pour 2009). Celles-ci bénéficient d’un abattement de 30%. Il est automatiquement appliqué à une personne loue uniquement un bien. La sortie de ce régime peut être faite chaque année.
Par exemple, un bien loué 650 euros par mois dégagera 650*12=7800 euros de revenus annuels. Avec l’abattement, les revenus imposables tombent à 7800-(0.3*7800)= 5460 euros. Il aura ainsi à régler 11% * 5460 euros= 600.60 euros de CSG-CRDS.
Ce régime avantage surtout les petits propriétaires n’ayant que peu de frais de gestion ou de rénovation, qui n’excèdent pas le montant de l’abattement.
Le bailleur doit rester 3 ans au sein de ce régime. Par la suite, il est renouvelable chaque année. Le régime est applicable de droit si le bailleur dépasse 15000 euros de revenus annuels.
L’intérêt du régime réside dans la possibilité qu’a le bailleur de déduire de ses recettes nombre de dépenses et de frais. Ainsi, les charges de syndics, taxes foncières, intérêts de prêt, travaux, dépenses d’entretien et d’amélioration de l’habitat, ainsi que les primes d’assurances (garantie des loyers impayés et assurances relatives aux biens) et frais de gestion peuvent être déductibles. En cas de déficit, le bailleur pourra également reporter celui ci pendant les 10 ans qui suivent, dans la limite. Les déficits fonciers non générés par les intérêts d’emprunt ne sont toutefois imputables sur le revenu global qu’à hauteur de 10.700 euros.
Le bailleur dispose, tout comme en non meublé, de deux régimes, à savoir le micro-BIC et le BIC. Deux catégories de loueurs sont alors possibles :
Le bailleur est réputé non professionnel si il loue un bien meublé dont les recettes annuelles tirées des loyers sont inférieures à 23000 euros, ou inférieures à 50% des autres recettes du foyer fiscal.
Il y a une déclaration des revenus au réel. Il n’y a donc pas comme dans le micro foncier d’abattement sur les loyers perçus. Les charges sont en revanche déductibles à la manière du réel meublé, et en cas de déficit, il y a possibilité de report.
Sous 32000 euros de recettes, le LMNP est obligatoirement sous le régime du micro BIC, qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% des loyers. Un régime spécifique existe pour les locations saisonnières et gites ruraux où les seuils sont plus élevés (76300 euros, 71%).
Le loueur meublé est réputé professionnel si les recettes dépassent 23000 euros et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Il est imposé au Bénéfices Industriel et Commerciaux (BIC) et doit être inscrit au RCS( registre du commerce et des sociétés).
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