La lutte contre les passoires thermiques s’intensifie. Entre nouvelles obligations, sanctions et assouplissements annoncés, les bailleurs doivent anticiper les prochaines étapes pour continuer à louer leur bien.
Eliminer toutes les passoires thermiques d’ici 2028 : c’est l’objectif de la loi Climat de 2021. Près de 5,5 millions d’habitations sont visées (étiquette énergie F ou G), dont 1,2 million de biens locatifs. Au programme, des aides afin que les propriétaires puissent engager les travaux de rénovation énergétique requis (la facture peut excéder 25000 euros). Et des sanctions allant jusqu’à l’interdiction de louer son logement sont aussi prévues pour ceux qui refuseraient d’obtempérer dans les délais fixés (une réforme est toutefois en cours pour assouplir les règles). Récapitulatif des mesures prises depuis l’été 2022 et de celles prévues d’ici 2028.
Il n’est plus possible d’augmenter le loyer d’une habitation trop mal isolée. Depuis le mois d’août 2022, partout en France (et non plus seulement dans les agglomérations tendues sur le plan locatif, comme c’était le cas auparavant), les loyers des biens étiquetés F ou G (plus de 330 kilowattheures d’énergie consommés par mètre carré et par an) sont gelés : sauf à engager les travaux nécessaires, il est impossible de les augmenter, ni entre deux locataires, ni au renouvellement du bail, ni même dans le cadre de la révision annuelle du loyer fondée sur l’inflation.
Les logements dépourvus d’isolation décente n’ont plus le droit d’être loués. C’est la première grosse sanction pour les propriétaires bailleurs : les biens locatifs les plus mal isolés (classe G +), dont la consommation d’énergie dépasse les 450 kilowattheures par mètre carré et par an (on en dénombre près de 120000), sont considérés comme «indécents». Depuis janvier 2023, sauf à être réhabilités, ils ne peuvent donc plus être proposés à la location (les baux en cours ne sont pas concernés).
En cas d’infraction à cette réglementation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité de son habitation sous deux mois ou, à défaut, d’obtenir d’un juge une réduction du montant du loyer, assortie de dommages et intérêts.
A noter aussi que, depuis avril 2023, en cas de vente d’une maison consommant plus de 330 kilowattheures (étiquette F ou G), il est obligatoire de fournir à l’acquéreur un audit énergétique (comptez de 600 à 1000 euros de frais) – document indiquant le montant des travaux à faire pour améliorer l’isolation thermique du bien.
MaPrimeRénov’, accessible à tous les propriétaires, est la principale aide à la rénovation énergétique. Elle couvre de 10 à 80% du montant des travaux, selon les revenus du ménage. C’est france-renov.gouv.fr qui délivre les informations utiles à son obtention. L’aide est cumulable avec les certificats d’économie d’énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d’énergie (Auchan, Engie…), les primes octroyées variant entre 500 euros (chaudière à bois) et 2 500 euros (isolation des combles). Pour les parties communes des immeubles, l’aide va de 30 à 45% du coût des travaux (dans la limite de 25 000 euros par logement), sous réserve de réduire la facture d’énergie du bâtiment de 35 ou 50%.
Les biens les plus énergivores doivent être retirés du marché de la location. L’ensemble du parc classé G (plus de 420 kilowattheures) est interdit de location depuis janvier 2025. Une mesure qui, malgré la récente réforme du calcul du diagnostic de performance énergétique, vise encore 450 000 biens. Face à la pénurie de logements à louer, le gouvernement entend toutefois assouplir la règle d’ici la fin de l’été : les bailleurs qui s’engageront – devis signé à l’appui – à faire les travaux dans les trois ans (pour une maison) ou dans les cinq ans (pour un appartement) pourront continuer à louer leur bien. Notez aussi qu’en cas de vente l’obligation de fournir un audit énergétique a été élargie aux maisons notées E (plus de 250 kilowattheures).
Plus aucune passoire thermique ne pourra être mise en location en France. Troisième mesure signant la fin définitive des passoires thermiques : en 2028, les quelque 700 000 habitations classées F (plus de 330 kilowattheures) seront aussi interdites à la location. Les bailleurs concernés devront faire exécuter les travaux de mise aux normes ou renoncer à louer. Si la solution choisie est la vente, l’annonce devra mentionner que la consommation d’énergie du bien ne respecte pas les limites fixées par la loi. A retenir : en janvier 2034, ces dispositions s’appliqueront aux 2,6 millions de logements notés E. Avec, en plus, l’obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente d’un bien de la classe D.
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