Recherche
Se connecter
TOUTE L’INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
Cet article vous a été :
Dans un marché tendu, la gestion des offres est un sujet sensible pour les clients, les agences et collaborateurs.
C’est un client qui m’a donné l’idée de cet article et je sais qu’il se reconnaîtra en tant que fidèle lecteur. Plusieurs collaborateurs d’une même agence avaient chacun une offre sur un bien et chacun estimait que son offre était prioritaire. Alors, quelle offre prime et comment faire ?
Avant la contre signature d’une offre par le vendeur, il est très courant d’entendre dire que c’est la première offre au prix qui prime. Si un temps cette pratique reposait sur une jurisprudence de la Cour de cassation (A), l’évolution des textes et de la jurisprudence lui donnent aujourd’hui une portée limitée (B).
Longtemps, on s’est interrogé sur la valeur juridique d’une annonce immobilière. La publicité de vente d’un bien immobilier peut-elle être considérée comme une offre de vente dont la simple acceptation vaudrait formation de la vente ? Dans le passé, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative en jugeant à propos de publicités pour des biens immobiliers, que l’offre de vente faite au public peut entraîner la formation du contrat par la seule survenance d’une acceptation, au même titre qu’une offre faite à une personne déterminée (Cass. 3e civ., 28 nov. 1968, n° 67-10.935 ; Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, n° 96-20.605, n° 1183). Cependant, cette jurisprudence sur la pollicitation a une portée limitée.
De nos jours, la limitation des effets de cette jurisprudence résulte tant de l’évolution des textes que de la jurisprudence elle-même.
1. L’évolution des textes
En 2016, le Code civil a codifi é le principe de la pollicitation par la création de l’article 1114 : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.» Il ne suffit donc plus de répondre positivement à une annonce pour former un contrat. L’offre doit contenir les «conditions essentielles» de la vente et l’annonceur doit exprimer sa volonté d’être lié en cas d’acceptation. La formation de la vente n’est plus automatique. S’ajoute une évolution jurisprudentielle qui distingue deux cas : la publicité faite par un agent immobilier et celle faite par le propriétaire.
2. L’évolution de la jurisprudence
Ainsi, la première offre transmise à une agence immobilière titulaire d’un mandat d’entremise ne lie pas le vendeur et l’acquéreur si elle n’a pas été acceptée par le propriétaire. Dès lors, comment l’agence doit procéder si elle reçoit des offres concomitantes pour un même bien ?
L’agence doit accomplir sa mission tant qu’elle en est chargée et en rendre compte. Ainsi, si le vendeur ne s’est pas engagé avec un acquéreur, l’agence doit lui transmettre les offres reçues. Cela résulte à la fois du Code civil (articles 1191 et 1993), de la réglementation dite Hoguet (article 77 Décret du 20/07/1972), mais aussi du Code de déontologie des agents immobiliers (article 8-3° à 8-5°) qui prévoit que les professionnels doivent : « 3° communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; 4° Rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ; 5° Transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; »
Le vendeur quant à lui au visa de l’article 1102 du Code civil, est libre du choix de son acquéreur, sous réserve de ne pas déroger à une règle d’ordre public (ex : discrimination).
Dans tous les cas, il y aura de la frustration à gérer chez les acquéreurs, collaborateurs et/ou l’agence ayant présenté les offres non retenues. Mieux vaut avoir un procédé respectueux de la réglementation et transparent à l’égard des clients. Je vous en propose un en six étapes :
A défaut, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée par l’acquéreur ou le vendeur, notamment pour perte de chance.
La Cour d’appel de Paris vient de faire une application très récente de la solution proposée (CA Paul 1 février 2022, n° 20/00884) en jugeant qu’ « au regard de deux offres intervenues le même jour, le 7 mai 2018, il faut considérer qu’elles sont concomitantes. Il n’appartenait pas à l’agence qui n’était pas pourvue d’un mandat de représentation de donner elle-même une réponse sur ces propositions » et que le vendeur n’a pas commis de faute « en choisissant l’acquéreur dont l’offre était de façon non équivoque dépourvue de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ».
Enfin, dernier point important : si l’agence reçoit une offre à un prix supérieur au prix du mandat, elle doit également la transmettre au vendeur.
Caroline Dubuis Talayrach
Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet de :
– Mandataire en cessions d’agences immobilières, cabinets d’administration de biens et syndic
– Droit des affaires : Conseil et rédaction des actes en création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés, droit de la franchise, baux commerciaux
– Droit de l’agent immobilier : Conseil et rédaction des actes d’achat/vente de cabinets, formation professionnelle, exercice professionnel, honoraires, création de savoir-faire métiers
Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Former– Défendre
Basé à Aix en Provence j’interviens sur toute la France.
Tel : 06 16 72 18 90
Stéphane Plaza la Varenne – Saint-Maur-des-Fossés
Le Recruteur Immobilier® – Poissy
Keymex France – Taverny
Recevez l’essentiel de l’actualité immobilière sélectionné par la rédaction.
Par V- L, il y a 7 mois
Je fais ce métier par passion depuis plus de 20 ans, et aujourd’hui il est de plus en plus réglementé pour uniquement les professionnels de l’immobilier.
La mise en vente d’un bien devient de plus en plus complexe…
C’est vrai il faut une réglementation mais pas seulement pour le monde du travail.
Je vous remercie pour tous vos posts, c’est génial GRAND MERCI
Par verstraete, il y a 9 mois
Bonjour, Pour rebondir sur votre dernière information, Quid de la validité du mandat si le vendeur accepte l’offre supérieure au prix du mandat?
Par FUENTES, il y a 9 mois
Bonjour et merci Caroline pour la clarté de vos explications sur une de nos problématiques métiers.
Amicalement
Joachim FUENTES
Par razel, il y a 9 mois
Je vous remercie pour cet article.
Par Leal Cailleux, il y a 9 mois
Sur le dernier point : « si l’agence reçoit une offre à un prix supérieur au prix du mandat, elle doit également la transmettre au vendeur. », c’est valable uniquement dans le cas d’offres concomitantes, ou c’est aussi valable s’il y a eu acceptation préalable d’une offre au prix ou à un prix inférieur ?
Par Tabet, il y a 9 mois
Très bonne analyse documentée et claire.
Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.
Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l’une de nos éditions précédentes ?
Vous souhaitez voir plus d’articles :