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⏱L’essentiel en quelques mots
Le dispositif Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, mais il reste actif pour les investissements locatifs mis en place avant cette date. Voici ce que vous devez retenir à son sujet :
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2026 – 10 min. de lecture
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Sommaire
La loi de finances de 2015 a créé un dispositif d’investissement locatif appelé couramment « Pinel » (du nom de la ministre qui en est à l’origine). Le principe consiste à permettre aux particuliers d’investir dans des logements neufs destinés à la location (investissement locatif) en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour cela, vous devez respecter certaines conditions :
La loi Pinel est donc un moyen d’optimiser le montant de ses impôts en investissant, les loyers perçus pouvant couvrir les mensualités du crédit mis en place pour acquérir votre bien immobilier. Grâce à la loi Pinel, votre réduction d’impôt peut atteindre (pour un investissement réalisé en 2024) 9, 12 ou 14 % du prix du logement, en respectant néanmoins un plafond de 300 000 € (et 5 500 € le m²).
Le dispositif Pinel est supprimé depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
Vous ne pouvez plus réaliser d’investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Pour autant, si vous avez effectué votre investissement avant cette date, vous continuez à bénéficier d’une réduction d’impôt si vous remplissez les conditions.
Pourquoi un simulateur Pinel ?
Le dispositif Pinel est supprimé depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
Vous ne pouvez plus réaliser d’investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Pour autant, si vous avez effectué votre investissement avant cette date, vous continuez à bénéficier d’une réduction d’impôt si vous remplissez les conditions.
De quel pourcentage de réduction d’impôt pouvez-vous bénéficier ?
Avec le dispositif Pinel, vous bâtissez votre patrimoine immobilier, percevez des loyers plafonnés (votre revenu locatif) et réduisez vos impôts. Notre simulateur Pinel vous permet d’obtenir une estimation du montant de votre avantage fiscal.
Bon à savoir
Nous proposons également d’autres simulateurs, notamment pour obtenir un aperçu de ses éventuelles conditions de prêt immobilier.
La durée de l’investissement locatif définit le pourcentage de réduction. En effet, vous devez vous engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de la loi Pinel.
Pour un investissement réalisé en 2024, les pourcentages de réduction d’impôt en loi Pinel sont les suivants :
Bon à savoir
Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif effectué avec le dispositif Pinel, chaque propriétaire est limité à deux biens immobiliers par an maximum (en restant toujours dans la limite d’un montant d’investissement total de 300 000€ par an ou 5 500 €/m²).
Avant d’effectuer votre estimation Pinel personnalisée, sachez que la réduction d’impôt du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux par année en métropole.
Une simulation loi Pinel réalisée grâce à notre calculette vous permet d’obtenir un calcul plus précis de votre baisse d’impôts, si vous décidiez d’investir. D’ailleurs, en utilisant le simulateur Pinel mis à votre disposition, vous obtenez des informations sur le montant de votre réduction d’impôts, mais vous avez aussi accès à des opportunités d’investissement locatif en fonction de votre situation.
Effectuer une simulation loi Pinel (ancienne loi Duflot) vous permet de connaître plus précisément le montant et le pourcentage de votre réduction d’impôt et d’obtenir des informations complémentaires.
Quels biens immobiliers est-il possible de mettre en location avec un dispositif Pinel ? Quel loyer pouvez-vous percevoir ? Etes-vous soumis à des plafonds ? Y-a-t-il des conditions qui concernent le revenu du locataire ?
Si vous effectuez une simulation pour un projet d’investissement en loi Pinel, sachez que vous devez aussi vous engager à respecter un cadre défini pour avoir accès à la défiscalisation. Cela concerne aussi bien les loyers que les ressources du locataire ou les logements concernés.
Vous devez vous engager sur une certaine durée de location, pendant laquelle vous allez percevoir des loyers. En fonction de diverses simulations, de votre profil et de votre projet, vous pourrez estimer quelle durée de location correspond à votre besoin dans le cadre de la loi Pinel. Mais il existe aussi d’autres critères à prendre en compte.
Le logement dans lequel vous avez investi pour louer doit répondre aux exigences suivantes :
En mettant votre bien en location, vous allez logiquement percevoir des loyers, qui forment votre revenu locatif. Sous le régime Pinel, ces loyers sont plafonnés.
Le plafond de loyer que vous devez respecter en tant qu’investisseur en loi Pinel va dépendre de la ville et donc de la zone dans laquelle vous achetez le bien immobilier. En général, ce loyer reste inférieur de 20 % au prix du marché. Le plafonnement de loyer est indiqué au m².
Ainsi, les plafonds de loyer d’un investissement locatif en loi Pinel en 2025 étaient les suivants :
Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel, vous devez, outre le respect du plafonnement des loyers, louer ce logement à un locataire dont le revenu ne dépasse pas un certain seuil : il s’agit du plafond de ressources.
Voici les ressources annuelles maximum autorisées pour un bail conclu en 2024 en métropole sous le dispositif Pinel. Les ressources prises en compte sont celles de l’année 2022.
Plafonds de ressources Pinel
Composition du foyer fiscal
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
43 475 €
43 475 €
35 435 €
31 892 €
31 892 €
Couple
64 976 €
64 976 €
47 321 €
42 588 €
42 588 €
+ 1 personne à charge
85 175 €
78 104 €
56 905 €
51 215 €
51 215 €
+ 2 personnes à charge
101 693 €
93 556 €
68 699 €
61 830 €
61 830 €
+ 3 personnes à charge
120 995 €
110 753 €
80 816 €
72 735 €
72 735 €
+ 4 personnes à charge
136 151 €
124 630 €
91 078 €
81 971 €
81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
+ 15 168 €
+ 13 886 €
+ 10 161 €
+ 9 142 €
+ 9 142 €
Source : economie.gouv.fr.
Pour profiter du dispositif Pinel, il est impératif que le logement mis en location ait été acquis avant la date du 1ᵉʳ janvier 2025 et respecte l’ensemble des critères d’éligibilité. De la même manière, retenez que le contrat de bail signé avec les locataires doit – au plus tard – avoir été signé un an après l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition du bien.
Autrement dit, si vous souhaitez investir dans l’immobilier aujourd’hui via le dispositif Pinel, vous n’en avez plus la possibilité.
Lors de votre déclaration de revenus, vous devrez indiquer à l’administration fiscale que vous avez effectué un investissement sous le régime Pinel afin de bénéficier des réductions d’impôts associées. Vous devez pour cela remplir plusieurs formulaires :
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Pinel n’existe plus pour les nouveaux investisseurs. Mais il existe d’autres solutions par les dispositifs pour l’investissement locatif qui permettent aussi d’optimiser votre fiscalité :
Pour choisir le dispositif fiscal le plus adapté à votre investissement locatif, il faut tenir compte de vos objectifs, du type de bien, de la durée d’engagement et des modalités de location.
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