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Une procédure judiciaire permet aux cohéritiers de vendre un bien immobilier, y compris lorsque l’un d’eux est aux abonnés absents.
Lors de l’ouverture d’une succession, il n’est pas rare que des conflits éclatent entre les cohéritiers. La vente du bien immobilier d’un défunt est, par exemple, un sujet qui peut crisper les membres d’une même famille, surtout s’ils ne partagent pas les mêmes objectifs. Laetitia Lescure Comparot, avocate en droit des successions à Paris, est régulièrement contactée par des cohéritiers qui souhaitent vendre un bien familial, par exemple après le décès de leur parent, mais qui se retrouvent bloqués car l’un d’entre eux refuse de vendre ou ne répond pas. « En principe, la vente d’un bien immobilier suppose l’accord de l’ensemble des héritiers propriétaires. De fait, un seul refus ou un silence prolongé peuvent suffire à bloquer une succession pendant des années, le notaire ne pouvant pas contraindre un cohéritier à être diligent », explique-t-elle.
En réalité, cette règle n’est pas une fatalité. Elle peut être contournée en engageant, avec l’aide d’un avocat, une procédure devant un tribunal. Ce dernier peut en effet autoriser la vente même si un cohéritier est taisant et ainsi éviter aux cohéritiers de vendre le bien aux enchères, donc souvent au rabais. Plusieurs conditions doivent toutefois être réunies pour que cette procédure d’autorisation de vendre aboutisse. Et pour cause : cette dernière viole le droit de propriété de l’indivisaire mutique. « Il faut pouvoir prouver que le blocage de la part d’un cohéritier met en péril l’intérêt commun de l’indivision », indique l’avocate. C’est par exemple le cas si le bien est inoccupé, donc exposé aux squats. Ou s’il se détériore faute d’entretien. « Ou encore s’il génère des charges importantes – par exemple parce qu’il s’agit d’un appartement en copropriété – sans produire aucun revenu », précise-t-elle.
En tant qu’avocate, Laetitia Lescure Comparot a récemment rencontré cette situation. « Il s’agissait d’un immeuble parisien composé de cinq appartements, tous vides depuis dix ans. Deux des cohéritiers voulaient le vendre mais le troisième était mutique. Il ne répondait pas aux sollicitations du notaire, ne se prononçait pas sur le principe de la vente du bien, était aux abonnés absents…, ce qui bloquait tout. Des constats d’huissier ont été réalisés pour démontrer que l’immeuble se dégradait. Les cohéritiers ont également sécurisé son accès pour éviter qu’il soit squatté. Ils ont enfin dû payer la taxe sur les logements vacants, ce qui finissait par grever l’actif successoral », raconte-t-elle. Après plusieurs mois, une procédure d’autorisation de vendre a finalement été engagée et a autorisé les deux cohéritiers désireux de vendre à mettre le bien familial sur le marché sans l’accord du troisième indivisaire, dans un délai d’un an.
Dans ce type de situation, l’héritier « dormant » dispose, s’il réside en France, d’un mois pour faire appel de cette décision de justice. Il peut espérer obtenir gain de cause uniquement s’il parvient à justifier son mutisme des derniers mois et à démontrer que la vente du bien n’est pas dans l’intérêt commun, ce qui est rarement le cas. Méconnue – y compris des notaires – cette procédure judiciaire est rarement mise en œuvre « car les conditions sont rarement réunies pour l’obtenir », précise toutefois l’avocate. Quoi qu’il en soit, cette procédure est engagée « souvent lorsque le bien immobilier du défunt est le seul actif successoral et que les cohéritiers n’ont pas assez d’argent pour acheter la part du cohéritier mutique », conclut-elle.
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