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Non obligatoire mais exigée par la banque, l’assurance de prêt immobilier est un produit complexe, soumis à une réglementation qui a tout récemment évolué. Les droits des emprunteurs ont été renforcés grâce à la loi Lemoine du 1er juin 2022, qui facilite le changement de contrat en cours de prêt pour que chacun puisse faire des économies. Magnolia.fr vous explique la marche à suivre.
D’un point de vue légal, la souscription à l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, mais la banque la réclame systématiquement pour prévenir une éventuelle défaillance de l’emprunteur. En cas de décès, invalidité ou incapacité (arrêt de travail) qui empêcherait ce dernier de s’acquitter de sa dette vis-à-vis du prêteur, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités à hauteur des garanties souscrites et de la quotité d’assurance définie à la signature du contrat.
Tout candidat à l’emprunt immobilier peut choisir librement son assurance de prêt immobilier en vertu de la loi Lagarde qui valide la délégation des contrats. Chacun emprunteur a alors deux options :
La banque doit accepter toute formule déléguée dès lors que celle-ci présente un niveau de garanties au moins équivalent à son propre contrat. La banque a interdiction de facturer des frais pour délégation d’assurance.
Dans les faits, ce droit au libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier est malheureusement peu usité : les banques empochent 87% des cotisations annuelles grâce notamment à la pression qu’elles exercent sur leurs clients. Une pratique monopolistique qui prive ces derniers de l’opportunité de réaliser d’importantes économies en optant pour un contrat délégué.
L’enjeu est d’abord financier. L’assurance pèse en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui intègre tous les frais liés à l’obtention du financement, au-delà des seuls intérêts (frais de dossier, garantie, etc.). Il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt. Plus le profil de l’emprunteur est considéré à risque par l’assureur, plus la prime est élevée. Sont pénalisés les emprunteurs âgés (plus de 45 ans), les personnes avec des problèmes de santé et les personnes qui exercent un métier à risques (pompier, policier, gendarme, ouvrier du bâtiment, etc.).
La délégation d’assurance prêt immobilier permet à tous, quel que soit le profil de risque, d’accéder à des contrats jusqu’à quatre fois moins chers que les offres bancaires. Sur la durée du crédit, on parle de milliers d’euros d’économies. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater le gain potentiel en choisissant une assurance alternative à celle du prêteur.
Le bénéfice d’une assurance crédit individuelle se joue aussi sur le terrain de la protection. Les contrats groupe bancaires étant mutualisés, ils ne peuvent répondre à tous les besoins spécifiques de chaque emprunteur. Avec un contrat externe, vous êtes couvert par des garanties sur-mesure, adaptées à votre situation et à votre projet.
Le législateur a bien tenté à deux reprises, en vain, de briser le quasi-monopole des banques en matière d’assurance de prêt immobilier via deux dispositifs :
C’est finalement la loi Lemoine votée en février 2022 et entrée en application le 1er juin dernier qui va insuffler davantage de concurrence en permettant à chaque emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
La loi Lemoine facilite le changement d’assurance emprunteur en supprimant toute notion de date d’échéance. Pour changer de formule, suivez le guide :
Chez Magnolia.fr, nos courtiers en assurance de prêt immobilier peuvent se charger gratuitement des démarches de résiliation/substitution. Vous bénéficiez par ailleurs de leurs conseils éclairés, vous aidant à choisir l’assurance qui correspond à la fois à vos attentes et aux exigences de la banque.
Si vous respectez les deux conditions suivantes, vous n’aurez pas à remplir de questionnaire de santé, conformément aux dispositions de la loi Lemoine :
On l’a évoqué plus haut, la délégation d’assurance est génératrice d’économies, qu’il s’agisse d’une souscription initiale ou d’un changement en cours de prêt. Un exemple vaut mieux qu’une théorie.
En novembre 2020, Pierre et Julie, un couple de trentenaires, ont contracté un prêt immobilier de 350 000€ sur 20 ans pour acquérir leur résidence principale, au taux débiteur de 1,15%, couvert par une assurance au taux de 0,36% avec une quotité de 100% sur chaque tête. Chacun paie une cotisation d’assurance de 105€ par mois, soit 210€ pour le couple et un coût global assurance de 50 400€.
En octobre 2022, le ménage fait valoir la loi Lemoine et change d’assurance. Après comparaison des offres en ligne, l’assurance la plus compétitive est proposée au taux de 0,10%, à garanties équivalentes. La cotisation tombe à 27€ par mois pour chacun. Bilan : un gain de 156€ par mois et près de 39 000€ d’économies sur la durée résiduelle de leur crédit immobilier !
Plus tôt vous changez d’assurance après la signature de l’offre de prêt, plus grosses seront les économies. Le gain dépend du montant du capital restant dû et de la durée restante de remboursement. N’attendez plus pour réduire le coût de votre assurance emprunteur et celui de votre crédit immobilier. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement ont été multipliées par quatre depuis septembre, signe que les emprunteurs ont compris l’intérêt de la loi Lemoine.
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Certains parlent déjà de retournement du marché immobilier, d’autres d’atterrissage. Alors que le bilan pour l’année 2022 affiche une insolente dynamique avec plus d’un million de ventes dans l’ancien, quelles sont les perspectives pour 2023, dans un contexte où l’accès au crédit immobilier reste toujours compliqué malgré le désir des ménages de devenir propriétaires de leur logement ? 2022, une bonne année en immobilier Dans le secteur de l’immobilier ancien, 2022 devrait totaliser 1,133 million de transactions, soit à peine 5% de moins qu’en 2021, année record avec 1,198 de ventes signées. Il s’agit de chiffres prévisionnels, établis sur douze mois à fin septembre 2022 selon les dernières données de notaires. Depuis le quatrième trimestre 2021, le volume des transactions est orienté à la baisse, mais force est de constater que les Français ont encore une fois montré leur appétence pour la pierre, malgré des conditions d’emprunt devenues de plus en plus difficiles au fil des mois. Les notaires anticipent une lente décrue des volumes en lien avec le dysfonctionnement du système des taux d’usure qui entraîne trop souvent un différé de signature de l’acte de vente voire l’échec pur et simple de la transaction. Un phénomène que les courtiers, les banques et les notaires eux-mêmes ne cessent de dénoncer auprès des autorités financières. La dernière alerte des courtiers au gouvernement risque malheureusement de rester lettre morte. De nouveau, l’engouement des Français pour l’immobilier a tiré les prix vers le haut. Ils n’ont pas cessé de progresser en 2022 : +8,2% pour les maisons anciennes +4% pour les appartements anciens. La progression des prix des logements anciens est variable selon qu’on se place en province ou en Île-de-France : Maisons Appartements Variations 3 mois 1 an au T3 2022 Projections* 1 an au T4 2022 3 mois 1 an au T3 2022 Projections* 1 an au T4 2022 France métropolitaine +1,9% +8,2% +6,6% +0,9% +4% +4,5% Province +1,9% +8,6% +7,3% +1,5% +7,1% +6,9% Île-de-France +1,5% +5,7% +3,1% +0,2% +0,2% +1,5% *projections sur la base des avant-contrats Dans le détail, parmi les plus grandes villes de France, seule Paris enregistre une baisse des prix des appartements (-1% sur un an à fin septembre). Le Havre et Marseille excèdent les 7%. Côté maisons, aucune baisse de prix n’est constatée dans les métropoles, Nice affichant la plus forte progression avec +11,4%, suivie par Montpellier (+8,4%). En dix ans, entre 2012 et 2022, les évolutions de prix pour les maisons anciennes sont spectaculaires : Hausse supérieure à 30% : Marseille et Aix-en-Provence (+35%), Strasbourg (+40%), Lyon (+42%), Rennes (+47%), Nantes (+49%) et Bordeaux (+56%) Hausse comprise entre 20% et 30% : Grenoble et Paris (+20%), Dijon (+21%), Saint-Etienne (+22%), Toulouse (+23%), Nice et Toulon (+25%), Montpellier et Lille (+29%) Hausse inférieure à 20% : Le Havre (+13%), Orléans (+17%), Reims (+18%) Dans le segment des appartements, on excède les 40% de hausse en une décennie à Strasbourg, Nantes, Lyon, Bordeaux et Rennes. Seule Saint-Étienne s’affiche en baisse (-3%). Tendance à la baisse en 2023 Le bilan annuel du réseau d’agences immobilières Century 21 est dans la lignée des chiffres des notaires, avec une progression des prix dans l’ancien de 7,1% pour les maisons et de 4% pour les appartements sur un an. Le réseau indique un net ralentissement du marché depuis l’été dernier lié à la problématique conjuguée de la hausse des taux d’emprunt et de l’usure. Sur l’ensemble de l’année, il enregistre un recul de 4% du nombre de transactions. Les acheteurs peuvent-ils parier sur une baisse des prix en 2023 ? Century 21 tout comme la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) prévoient un fléchissement des prix compris entre 5% et 10% pour cette année. Comme en 2022, la demande, si elle reste dynamique, risque d’être entravée par l’augmentation constante des taux d’intérêt qui vient se heurter à la stagnation des taux d’usure. Et quand la demande est à la peine, l’offre est obligée de revoir ses prétentions. Un conseil : si vous avez un projet immobilier, lancez-vous sans tarder pour profiter de la courte fenêtre de tir offerte par la révision des taux d’usure au 1er janvier 2023. Au fil des semaines, l’accès au crédit va se resserrer davantage, sans que la baisse des prix escomptée soit au rendez-vous. Ajoutons que dans un contexte de sobriété énergétique la qualité des logements mis en vente aura un impact sur les prix. Les acheteurs ont la main pour négocier fermement sur le marché des passoires thermiques, dont l’interdiction progressive de location est en place depuis le 1er janvier 2023. Le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. Face au durcissement de la réglementation sur les biens énergivores et à la crise de l’énergie, les banques prennent davantage en considération le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et réclament l’intégration du coût des travaux dans le prêt immobilier.
Déjà pressuré par l’inflation, le budget des ménages français va de nouveau prendre un coup avec les hausses de leurs contrats d’assurance. Couverture indispensable pour réduire les restes à charge en santé, la mutuelle devient plus chère en 2023 avec une augmentation moyenne des cotisations qui frôle les 5%. Magnolia.fr vous explique pourquoi les tarifs des complémentaires santé progressent autant cette année. Tarifs mutuelle santé : + 4,7% en 2023 La Mutualité Française, organisme qui fédère près de 500 mutuelles, a annoncé une augmentation moyenne des tarifs de mutuelle santé de 4,7% pour l’année 2023, une progression supérieure à celle des années précédentes (autour de 3%). Entre 2019 et 2022, la hausse cumulée s’était établie à 8,4%, inférieure à la hausse des remboursements de soins versés par les mutuelles sur la période (10,1%). Dans le détail, comme en 2022, ce sont les contrats collectifs de mutuelle entreprise qui augmentent le plus (+5,7%), contre +4,1% pour les contrats individuels. Pour rappel, depuis janvier 2016, toutes les entreprises du secteur privé ont pour obligation de proposer à tous leurs salariés une mutuelle collective qu’elles financent au moins à 50%. Pour évaluer l’augmentation des cotisations en complémentaire santé, la Mutualité a sondé 35 mutuelles représentant 18 millions de Français. Parmi ces adhérents, 2,2 millions auront la chance de ne pas subir de hausse de leur contrat d’assurance santé complémentaire, à commencer par les jeunes qui ont moins recours à des soins comparativement à la population plus âgée et aux seniors. Pourquoi une telle hausse des tarifs mutuelle santé en 2023 ? Si la progression est significative, elle reste toutefois inférieure à l’inflation, affichée à 5,9% sur un an en décembre 2022 selon les dernières données de l’Insee. En plus de l’inflation, la Mutualité justifie le renchérissement des mutuelles en 2023 par deux facteurs principaux : le déploiement de la réforme 100 % Santé : les frais d’optique (lunettes de correction, verres et montures), de dentaire (prothèses) et d’aides auditives sont intégralement remboursés par Ameli et les contrats complémentaires dits responsables et solidaires. la hausse des dépenses de santé due au vieillissement de la population, qui engendre un accroissement des pathologies chroniques à prendre en charge, et aux coûts plus élevés d’une médecine devenue plus technique. Selon la Mutualité, la réforme 100 % Santé a généré un accroissement de 20% des dépenses en optique, audiologie et dentaire entre 2019 et 2021, soit un total de près de 900 millions d’euros. La progression est variable selon le poste de soins : audioprothèse : + 40% dentaire : +29% optique : +7% Ces chiffres montrent tout l’intérêt de la réforme 100 % Santé, qui permet à des déficients auditifs de s’équiper, alors que sans cette aide ils auraient renoncé compte tenu de la cherté des appareils (plus de 1 000€ par oreille). Cela vaut pour les prothèses dentaires (dentiers, couronnes) très peu remboursées par la Sécurité Sociale. Les remboursements des mutuelles ont continué de progresser à un rythme soutenu au cours du premier semestre 2022 en audiologie (+10,7%) et en prothèses dentaires (+2,9%). Pour clore le débat, la Mutualité rappelle que la taxation des mutuelles a été multipliée par 8 entre 2000 et 2021, passant de 1,8% à 13,3%. La fédération nationale regrette que la fiscalité sur les contrats de complémentaire santé ne soit pas au niveau de celle appliquée aux biens et services, ce qui va à l’encontre d’un accès à la couverture santé pour tous. La taxe Covid en 2020 et 2021 a par ailleurs plombé les comptes des organismes complémentaires de 1,5 milliards d’euros. Comment faire des économies sur votre mutuelle en 2023 ? En comparant et résiliant le contrat en cours. Si vous estimez payer trop cher votre couverture santé, ou que votre contrat n’est plus adapté, utilisez un comparateur mutuelle santé. En quelques clics, vous avez accès à plusieurs devis correspondant à vos besoins. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre mutuelle santé à tout moment après une année de souscription. La démarche peut vous faire économiser 200€ par an à garanties équivalentes. Tous les profils sont gagnants en comparant les offres, à commencer par les plus âgés qui paient cher leur mutuelle senior (autour de 1 000€ par an).
Le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus est passé de 3,05% à 3,57% au 1er janvier 2023. Si la révision du taux maximum légal est une bonne nouvelle, celle-ci risque d’être rapidement douchée par la progression des taux d’emprunt. Le scénario du trimestre précédent se rejoue, comme dans le film « Un jour sans fin » où l’histoire se répète indéfiniment. Allô la Banque de France ! Hausse du taux d’usure au 1er janvier 2023 Le 28 décembre dernier, la Banque de France a communiqué les nouveaux taux d’usure applicables à compter du 1er janvier 2023. Dans le détail, les taux maximum légaux pour le trimestre en cours sont les suivants : prêts d’une durée inférieure à 10 ans : 3,41% prêts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,53% prêts d’une durée de 20 ans et plus : 3,57% prêts à taux variable : 3,35% prêts relais : 3,76% Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Ce taux contient tous les frais relatifs à l’obtention du financement : les intérêts d’emprunt qui rémunèrent la banque pour le service rendu la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les parts sociales dans le cadre d’un prêt émis par une banque mutualiste. S’y ajoutent le cas échéant, dès lors qu’ils sont exigés par le prêteur pour accorder le prêt, les frais d’expertise du bien et la rémunération du courtier en crédit immobilier. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne d’un crédit immobilier est légèrement supérieure à 20 ans. Ce qui intéresse essentiellement les candidats à l’emprunt est donc la valeur de l’usure sur cette maturité. En gagnant 52 points de base par rapport au trimestre précédent, le taux maximum autorisé devrait ouvrir une fenêtre de tir pour les ménages emprunteurs. Taux d’emprunt en progression constante Les conditions d’emprunt en janvier 2023 semblent favorables aussi bien aux nouveaux emprunteurs qu’aux dossiers bloqués ces dernières semaines. Une apparence trompeuse car depuis mi-2022 les banques rehaussent leurs barèmes de taux jusqu’à deux fois par mois pour s’ajuster au contexte monétaire. Les banques de détail sont tributaires du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne ou refi dans le jargon, fixé à 2,50% depuis le 21 décembre 2022, contre 0% depuis mars 2016. Il s’agit de la quatrième hausse consécutive depuis juillet dernier et ce ne devrait pas être la dernière, la BCE étant bien décidée à poursuivre sa stratégie de resserrement de la politique monétaire pour freiner l’inflation. Les taux d’emprunt des établissements de crédit sont par ailleurs définis en fonction d’une autre ressource : l’OAT 10 ans qui est l’emprunt obligataire à 10 ans de l’État français sur les marchés financiers. Son taux est passé au-dessus de 3% fin décembre, une première depuis 2012, époque où le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans s’affichait au-delà de 4%. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans frôle 2,50% et on verra très bientôt des taux à plus de 3%. Ce seuil est déjà dépassé pour les prêts remboursés sur 25 ans, durée maximale autorisée selon les normes d’octroi juridiquement imposées. Emprunter sur 25 ans est illusoire avec un taux d’usure à 3,57% ! Compte tenu de ces paramètres en perpétuel mouvement, le mode de calcul de l’usure, sur une base trimestrielle, devient vite obsolète, avec des valeurs stagnantes qui n’évoluent plus pour trois longs mois en dépit de la progression permanente des taux du marché. Une problématique que la Banque de France refuse de regarder en face malgré les chiffres alarmants de la production de crédits immobiliers (-37% sur un an en base trimestrielle septembre/novembre 2022). Courtier et délégation d’assurance emprunteur Les probabilités de décrocher son crédit immobilier vont donc se réduire comme peau de chagrin à mesure de l’augmentation des taux d’intérêts. N’attendez plus si vous souhaitez acquérir un logement et pour optimiser vos chances, faites appel à un courtier, un expert du crédit qui vous aidera à monter rapidement un dossier complet. Profitez-en pour déléguer l’assurance emprunteur, le seul levier d’économies vu que les taux d’intérêts sont aujourd’hui difficilement négociables. Les offres individualisées proposées par les assureurs alternatifs, jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires, vous permettent d’abaisser significativement le TAEG, pour réduire le coût global de votre crédit, voire de rester sous l’usure, gage pour obtenir le financement. Si, pressé par le temps, vous n’avez pas pu souscrire une assurance externe, la réglementation vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. La loi Lemoine est la vraie réussite de l’année immobilière 2022, qui restera marquée par le dysfonctionnement de l’usure. Bis repetita en 2023 ?
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