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La garantie d’éviction constitue l’une des obligations fondamentales pesant sur le vendeur en vertu des dispositions du Code civil. L’article 1626 du Code civil dispose en effet que le vendeur « est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Cette obligation légale s’impose à tout vendeur, qu’il soit professionnel ou particulier, et ne nécessite aucune stipulation contractuelle particulière pour produire ses effets. Elle procède de l’idée que le transfert de propriété doit s’accompagner d’une jouissance paisible et exempte de troubles pour l’acquéreur.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, rappelé avec une constance remarquable le caractère impératif de cette garantie et précisé son articulation avec le régime spécifique des servitudes occultes. L’article 1638 du Code civil, qui s’inscrit dans le prolongement direct du principe général énoncé à l’article 1626, prévoit que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Ce texte offre ainsi à l’acquéreur une option entre la résiliation de la vente et l’indemnisation du préjudice subi, lorsque la servitude non déclarée revêt une importance suffisante pour avoir déterminé son consentement.
L’arrêt du 6 juillet 2023 a été rendu dans des circonstances éclairantes pour la pratique. Les acquéreurs d’une maison d’habitation avaient découvert, à l’occasion de la réalisation d’un projet d’extension, l’existence d’une canalisation enterrée faisant partie du réseau public d’eaux usées traversant leur terrain en sous-sol. Cette servitude, qui n’avait été ni déclarée ni mentionnée dans l’acte de vente, empêchait la réalisation des travaux tels qu’ils avaient été conçus. Les acquéreurs avaient alors assigné les vendeurs en indemnisation sur le fondement de la garantie de l’article 1638 du Code civil, sans solliciter la résiliation de la vente.
Or, cette canalisation constituait précisément une servitude non apparente au sens de l’article 1638, dans la mesure où elle n’était pas visible lors des visites des lieux et n’avait fait l’objet d’aucune mention dans les documents contractuels, qu’il s’agisse de l’acte de vente lui-même ou de ses annexes. La cour d’appel de Chambéry avait rejeté la demande d’indemnisation des acquéreurs au motif que la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638, dès lors que l’acquisition n’était pas conditionnée à la possibilité de réaliser une extension du bâtiment. La Cour de cassation a censuré cette analyse en opérant une distinction fondamentale entre les conditions de la résiliation et celles de l’indemnisation, jugeant que la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne comportait pas en subordonnant l’indemnisation à la démonstration du caractère déterminant de la servitude.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 janvier 2023 illustre une autre facette de la garantie d’éviction, relative à l’indemnisation en cas d’éviction partielle. Dans cette affaire (Civ. 3e, 18 janv. 2023, pourvoi n° 21-16.666), les acquéreurs d’une maison avec jardin avaient été évincés d’une bande de terrain de 28 m² le long d’un canal, appartenant au domaine public maritime. La cour d’appel de Montpellier avait alloué à l’acquéreur une indemnité de 80 000 euros au titre de la valeur de la partie évincée, sur le fondement des articles 1636 et 1637 du Code civil. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs en approuvant cette évaluation, après avoir énoncé que « l’indemnité devant être appréciée au regard non des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction mais de sa désignation lors de la vente, la cour d’appel, qui n’a pas procédé à une évaluation proportionnelle au prix total de la vente, a souverainement fixé la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur a été évincé ». Cette solution consacre le pouvoir souverain des juges du fond dans l’évaluation du préjudice résultant de l’éviction partielle et permet une indemnisation effective de l’acquéreur, même lorsque le bien objet de l’éviction relève du domaine public et se trouve, par nature, inaliénable.
Par ailleurs, l’article 1627 du Code civil précise que « les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ». Dès lors, si le principe de la liberté contractuelle autorise une modulation conventionnelle de la garantie d’éviction, une telle renonciation ne saurait se présumer et doit résulter d’une clause expresse et non équivoque, dont la rédaction appelle une particulière vigilance de la part des rédacteurs d’actes. La jurisprudence récente a ainsi imposé un formalisme rigoureux quant à la portée des clauses limitatives ou exonératoires de garantie.
L’apport majeur de la jurisprudence récente réside dans la dissociation clairement établie entre les conditions de la résiliation de la vente et celles de l’indemnisation du préjudice résultant d’une servitude occulte. L’arrêt du 6 juillet 2023 précité énonce en effet de manière catégorique que « l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente ». La Cour de cassation ajoute que « l’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur ».
Cette distinction présente des conséquences pratiques considérables pour le contentieux de la vente immobilière. L’acquéreur qui découvre une servitude occulte peut obtenir réparation de son préjudice sans avoir à démontrer que celle-ci était d’une importance telle que, s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas contracté. Il lui suffit d’établir l’existence d’une servitude non apparente, l’absence de déclaration de celle-ci lors de la vente et l’existence d’un préjudice en résultant. Ce préjudice peut notamment consister en la diminution de la valeur vénale du bien, en l’impossibilité de réaliser un projet de construction ou d’aménagement, en des coûts supplémentaires de travaux, ou encore en la perte d’une chance de négocier un prix inférieur.
En revanche, la résiliation de la vente demeure subordonnée à la démonstration du caractère déterminant de la servitude occulte sur le consentement de l’acquéreur, conformément à la lettre même de l’article 1638 qui exige que les servitudes non apparentes non déclarées soient « de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit ». Or, cette exigence probatoire renforcée se justifie par la gravité de la sanction que constitue l’anéantissement rétroactif du contrat de vente et par la nécessité de préserver la sécurité juridique des transactions immobilières. La résiliation constitue une sanction radicale qui ne saurait être prononcée à la légère, et les juges du fond disposent à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation des circonstances de fait.
À cet égard, le mécanisme indemnitaire autonome consacré par l’arrêt du 6 juillet 2023 offre une voie de réparation plus aisément accessible aux acquéreurs, qui peuvent désormais solliciter des dommages-intérêts sans avoir à rapporter la preuve du caractère déterminant de la servitude occulte. Cette solution s’inscrit dans une logique de protection renforcée de l’acquéreur, conforme à la finalité de la garantie d’éviction qui est d’assurer la possession paisible de la chose vendue. Elle permet également de préserver le contrat de vente tout en rétablissant l’équilibre économique entre les parties, en évitant ainsi les conséquences parfois disproportionnées d’une résiliation pour des servitudes dont l’importance n’est pas déterminante.
La portée de cette jurisprudence dépasse d’ailleurs le seul contentieux de l’article 1638 pour innerver l’ensemble du droit de la garantie d’éviction. En effet, l’article 1636 du Code civil prévoit des dispositions analogues en matière d’éviction partielle, distinguant également entre la résiliation de la vente et l’indemnisation lorsque l’acquéreur ne subit qu’une éviction d’une partie du bien. Cette architecture légale témoigne d’une préoccupation constante du législateur de proportionner la sanction à la gravité de l’atteinte subie par l’acquéreur.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 13 février 2025 également publié au Bulletin (Civ. 3e, 13 févr. 2025, pourvoi n° 23-17.636), précisé les conditions dans lesquelles une clause contractuelle peut valablement exclure la garantie des servitudes occultes. En l’espèce, une acquéreure avait découvert, sous l’habitation acquise, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte de vente, qui n’était pas connu des vendeurs eux-mêmes. L’acte de vente du 4 juillet 2017 stipulait une clause selon laquelle l’acquéreur prendrait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la vente et n’aurait « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ».
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel d’Agen qui avait fait application de cette clause pour rejeter l’action en garantie, au motif que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». Elle énonce comme principe général que « à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente ». En conséquence, une clause d’exclusion de garantie limitée aux vices apparents et aux vices cachés, aussi large soit-elle dans sa formulation, ne saurait dispenser le vendeur de la garantie spécifique des servitudes occultes prévue par l’article 1638 du Code civil.
Cette solution s’explique par la nature particulière de la garantie d’éviction, qui tend non pas à protéger l’acquéreur contre les défauts intrinsèques de la chose vendue mais à le garantir contre les droits que des tiers pourraient exercer sur celle-ci. Ainsi que le rappelle la Cour de cassation en reprenant les termes de son arrêt du 6 juillet 2023, la garantie des charges occultes « est une application du principe général de la garantie contre l’éviction, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue ». Or, une servitude non apparente, fût-elle occulte et ignorée du vendeur lui-même, constitue précisément une charge grevant le bien et susceptible d’affecter cette possession paisible. Dès lors, seule une clause visant expressément et sans équivoque les servitudes non apparentes pourrait valablement exonérer le vendeur de sa garantie.
En conséquence, les rédacteurs d’actes de vente doivent faire preuve d’une vigilance accrue dans la rédaction des clauses d’exclusion de garantie. Une clause générale d’exonération, portant sur l’état du bien ou visant indifféremment les vices apparents et les vices cachés, est désormais clairement jugée insuffisante pour exclure la garantie d’éviction du fait des servitudes occultes. Cette exigence de précision renforcée répond à une double préoccupation : protéger le consentement éclairé de l’acquéreur, qui doit pouvoir mesurer l’étendue exacte des garanties auxquelles il renonce, et assurer la sécurité juridique des transactions en évitant les clauses de style dont la portée réelle échapperait aux parties.
Par ailleurs, l’article 1640 du Code civil prévoit que « la garantie pour cause d’éviction cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande ». Cette disposition procédurale impose à l’acquéreur, sous peine de déchéance de la garantie, d’appeler le vendeur en intervention forcée dans toute procédure engagée par un tiers revendiquant un droit sur le bien. Elle constitue ainsi une condition de mise en oeuvre de la garantie qui se distingue des clauses exonératoires de fond et qui oblige l’acquéreur à une diligence procédurale dont le non-respect est lourdement sanctionné.
La garantie des servitudes occultes n’épuise pas la protection accordée à l’acquéreur qui découvre, postérieurement à la vente, l’existence de charges non déclarées grevant son immeuble. D’autres fondements juridiques peuvent être invoqués, de manière cumulative ou alternative, selon les circonstances de l’espèce. La troisième chambre civile a ainsi eu l’occasion de préciser l’articulation entre l’article 1638 et les régimes voisins de la responsabilité contractuelle du vendeur.
Dans un arrêt du 8 janvier 2026 (Civ. 3e, 8 janv. 2026, pourvoi n° 24-11.599), la Cour de cassation a rappelé que « la garantie n’est pas due pour les servitudes apparentes », en relevant que le permis de construire annexé à l’acte de vente mentionnait l’existence de la servitude de canalisation d’eau potable grevant le fonds. Cette solution illustre la distinction fondamentale entre les servitudes apparentes, dont l’acquéreur a pu ou aurait dû avoir connaissance par un examen normalement diligent des lieux et des documents contractuels, et les servitudes occultes qui, par définition, ne se manifestent par aucun signe extérieur visible. L’acquéreur ne saurait se prévaloir de la garantie d’éviction pour des servitudes dont il avait ou devait avoir connaissance au moment de la vente.
En ce qui concerne l’éviction partielle du bien, l’arrêt du 18 janvier 2023 (Civ. 3e, 18 janv. 2023, pourvoi n° 21-16.666, publié au Bulletin) apporte des précisions utiles sur l’évaluation du préjudice indemnisable. En l’espèce, les acquéreurs d’une maison avec jardin, acquis au prix de 293 000 euros, avaient été évincés d’une bande de terrain de 28 m² le long du canal Saint-Joseph, appartenant au domaine public maritime, qui avait été occupée par les vendeurs sans droit ni titre. La cour d’appel de Montpellier avait alloué une indemnité de 80 000 euros à l’acquéreur sur le fondement de l’article 1637 du Code civil, qui prévoit que la valeur de la partie évincée est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs en approuvant cette évaluation, après avoir énoncé que « l’indemnité devant être appréciée au regard non des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction mais de sa désignation lors de la vente, la cour d’appel, qui n’a pas procédé à une évaluation proportionnelle au prix total de la vente, a souverainement fixé la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur a été évincé ». Cette solution permet une indemnisation effective de l’acquéreur, même lorsque le bien objet de l’éviction est, par nature, inaliénable car relevant du domaine public. Elle consacre le pouvoir souverain des juges du fond dans l’évaluation du préjudice résultant de l’éviction partielle.
Dès lors, la coexistence de ces différents régimes de responsabilité offre à l’acquéreur une palette d’actions lui permettant d’adapter sa stratégie contentieuse aux circonstances particulières du litige. La garantie d’éviction de l’article 1638, le dol par réticence de l’article 1137 du Code civil, la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même code, ainsi que la responsabilité contractuelle de droit commun fondée sur l’article 1231-1, peuvent être invoqués concurremment, sous réserve du respect des conditions propres à chacun de ces fondements et des délais de prescription applicables. En conséquence, la rédaction des actes de vente et la collecte exhaustive des informations relatives aux servitudes grevant l’immeuble, au moyen notamment des documents d’urbanisme, des certificats de la mairie et des investigations sur place, revêtent une importance déterminante pour prévenir les contentieux ultérieurs.
Or, la pratique notariale a précisément pour fonction d’assurer la sécurité juridique des transactions en procédant aux vérifications nécessaires quant à l’état hypothécaire et aux servitudes grevant le bien vendu. L’information préalable de l’acquéreur sur les charges et servitudes, apparentes comme non apparentes, constitue un impératif de transparence qui conditionne la validité du consentement de celui-ci et prémunit les parties contre les risques de contentieux ultérieurs fondés sur la garantie d’éviction. La consultation des services compétents, l’examen attentif des documents cadastraux et des permis de construire antérieurs, l’interrogation des réseaux de concessionnaires, ainsi que l’analyse des servitudes d’utilité publique susceptibles de grever le bien, constituent autant de diligences permettant d’identifier les servitudes occultes avant la vente et de les porter à la connaissance de l’acquéreur. La jurisprudence de la troisième chambre civile incite ainsi les professionnels de l’immobilier à une rigueur accrue dans la préparation et la rédaction des actes translatifs de propriété.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la vitalité de la garantie d’éviction comme instrument de protection de l’acquéreur immobilier contre les servitudes occultes non déclarées. L’autonomie du droit à indemnisation par rapport au droit à résiliation, consacrée par l’arrêt du 6 juillet 2023, et l’exigence d’une clause expresse et spécifique pour exclure la garantie des servitudes non apparentes, posée par l’arrêt du 13 février 2025, renforcent significativement la position de l’acquéreur tout en préservant l’équilibre contractuel. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité des principes énoncés par les articles 1626 et suivants du Code civil, rappellent que la transparence dans la déclaration des charges grevant l’immeuble demeure le meilleur rempart contre les litiges relatifs à la garantie d’éviction.
Par ailleurs, l’ensemble des décisions commentées révèle une ligne jurisprudentielle cohérente de la troisième chambre civile, qui s’attache à concilier la protection de l’acquéreur, partie réputée en situation d’asymétrie d’information lors de la formation du contrat, avec la sécurité juridique des transactions immobilières. La distinction entre le régime de la résiliation et celui de l’indemnisation, de même que l’exigence d’une clause expresse pour exclure la garantie, participent de cette recherche d’équilibre qui caractérise la jurisprudence contemporaine de la Cour de cassation en matière de vente immobilière.
En conséquence, les praticiens du droit immobilier, qu’il s’agisse des notaires, des avocats ou des agents immobiliers, doivent intégrer ces exigences jurisprudentielles dans leur pratique quotidienne. La rédaction des clauses d’exclusion de garantie dans les actes de vente doit désormais être circonscrite avec une précision rigoureuse, et les investigations préalables à la vente doivent porter une attention particulière à la détection des servitudes non apparentes susceptibles de grever le bien. À défaut, le vendeur s’expose à une action en garantie d’éviction dont la jurisprudence récente a précisément étendu la portée protectrice au bénéfice de l’acquéreur. Dès lors, la rigueur imposée par la Cour de cassation quant à la rédaction des clauses exonératoires et à l’information précontractuelle de l’acquéreur participe d’une exigence plus large de loyauté contractuelle qui innerve l’ensemble du droit des obligations et conduit à une protection accrue du consentement de l’acquéreur immobilier.
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