L’investissement locatif Pinel ne se résume pas à sa réduction d’impôt. Plus qu’une simple défiscalisation, il s’agit d’un véritable investissement immobilier à maîtriser de bout en bout. Explications sur l’achat d’un appartement en dispositif loi Pinel en suivant dix étapes clés.
Avant d’investir en loi Pinel, une analyse approfondie de sa situation personnelle, sur le plan patrimonial et fiscal, est indispensable. Un rendez-vous avec un conseil en gestion de patrimoine (CGP), si possible indépendant (CGPI) est recommandé afin d’effectuer un tour horizon complet.
Après la réalisation d’un bilan patrimonial, celui-ci pourra prodiguer des conseils sur le choix du promoteur et du logement (villes à éviter, emplacement du programme immobilier à privilégier), sur le montant maximum à investir, sur le montage financer de l’opération (apport, crédit in fine ou amortissable) et réaliser une simulation d’investissement selon différentes hypothèses (revalorisation des loyers, évolution du prix de l’immobilier, prêt in fine ou amortissable…).
Avant toute chose, le futur investisseur doit identifier son profil pour savoir ce qu’un investissement locatif en Pinel peut lui apporter. L’atout principal du dispositif étant sa réduction d’impôt (6.000 euros/an maximum), il faut donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel est le montant actuel de son impôt sur le revenu ? Qu’en sera-t-il dans les prochaines années ? Aurai-je toujours intérêt à bénéficier de la réduction d’impôt au bout de 4, 5 ou 6 ans ? Quelles seront mes sources de revenus imposables à l’avenir ?
Ce sujet n’est pas anodin. Car si le dispositif Pinel procure une réduction d’impôt, l’appartement acheté dans ce cadre génère des revenus fonciers imposables, lourdement taxés dès que l’on est imposé dans une tranche d’imposition d’au moins 30% (il faut ajouter les prélèvements sociaux et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, soit jusqu’à 66,25% d’imposition pour les contribuables dans la tranche à 45%).
Un paramètre dont il faut tenir compte pendant la durée de l’engagement de location d’un investissement en loi Pinel (6, 9 ou 12 ans) mais aussi au terme de celui-ci, une fois la réduction d’impôt éteinte. D’où l’intérêt de financer son opération à crédit sur une durée longue en souscrivant un prêt (amortissable ou in fine) à 100% ou à 110% (frais d’acquisition inclus) pour minimiser la charge fiscale, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers jusqu’à l’échéance du prêt.
Il serait dommage qu’au terme, toute la réduction d’impôt soit contrebalancée par la fiscalité sur les loyers…
Autre paramètre à prendre en compte, les avantages fiscaux dont on bénéficie déjà par ailleurs. En effet, la réduction d’impôt du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros par an.
Ainsi, lorsqu’on dépense déjà 12.000 euros par an en gardes d’enfants et femme de ménage, soit 6.000 euros de crédit d’impôt, on ne dispose plus que de 4.000 euros de réduction d’impôt Pinel restant à consommer pour rester dans la limite des 10.000 euros de plafonnement global.
En d’autres termes, en se basant sur le même exemple, seuls 4.000 euros de réduction d’impôt sont pris en compte dans le calcul de l’impôt, même si la réduction d’impôt associée à l’investissement Pinel était de 4.500, 5.000 ou 6.000 euros. L’excédent de réduction d’impôt non utilisé n’est ni reportable, ni remboursable.
De plus, le logement acquis en loi Pinel entre dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à payer au-delà de 1,3 million d’euros de biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal.
Ainsi, un contribuable détenant déjà plus de 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers devra ajouter son appartement acquis en loi Pinel à sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière. La rentabilité nette de l’opération sera grevée par cette imposition, dont le taux oscille de 0,5% à 1,5% selon le barème de l’IFI actuellement en vigueur.
Et que se passe-t-il en cas de financement de l’achat de l’appartement à crédit ? On notera que dans le cadre de l’IFI, le prêt in fine constitue un passif partiellement déductible (le capital restant dû n’est pas déductible en totalité), comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable. Ainsi, en cas de financement d’un logement en loi Pinel par la souscription d’un prêt in fine, la déductibilité de ce crédit au passif est limitée à la somme des annuités théoriques correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’à l’échéance du prêt.
À NE PAS MANQUER : pour tout savoir sur l’investissement Pinel, consultez notre dossier spécial (à lire ici).
Autre impératif : connaître sa capacité d’épargne et ses besoins pour financer son train de vie immédiats mais aussi futurs. L’investissement étant financé la plupart du temps à crédit, l’acquéreur doit pouvoir supporter une mensualité de plusieurs centaines d’euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d’un prêt souscrit par ailleurs pour acheter sa résidence principale.
Sur le plus long terme, les loyers encaissés compenseront, au moins en partie, les mensualités supplémentaires. Mais ce n’est pas une raison pour ne pas maîtriser son endettement.
Souvent, le cumul des loyers et de la réduction d’impôt ne suffit pas à compenser l’ensemble des dépenses associées à l’opération, composées des mensualités de remboursement, des assurances de prêt associées, des frais de gestion locative (honoraires d’un administrateur de biens, assurance loyers impayés), des charges de copropriété et de la taxe foncière. Ce différentiel est nommé effort d’épargne. Une somme que tout le monde n’a pas forcément les moyens de financer.
À SAVOIR : le dispositif Pinel n’est pas l’unique moyen d’investir pour réduire sa pression fiscale. Pour aller plus loin, consultez notre article « Défiscalisation : comment payer moins d’impôt sur le revenu ».
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est en principe nécessaire d’acheter un logement neuf(*). Celui-ci peut être déjà construit et prêt à accueillir un locataire. Dans ce cas, il faut être vigilant : il peut s’agir d’une queue de programme – en d’autres termes, un appartement peu attractif qui n’a pas trouvé d’acheteur jusqu’à présent – ; mais il peut aussi s’agir d’une opportunité d’achat avec une décote.
Mais il s’agira le plus souvent d’un achat d’appartement sur plan au sein d’un programme neuf, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ce qui signifie que mettre les pieds dans l’appartement avant de signer n’est pas une option.
À SAVOIR : les promoteurs immobiliers qui construisent les immeubles neufs développent de nouveaux outils, comme des visites en réalité virtuelle, pour permettre aux investisseurs de mieux visualiser les appartements commercialisés avant même leur construction.
(*) Il existe une variante du Pinel dans l’immobilier ancien. L’investisseur doit alors acheter un appartement ancien pour le remettre à l’état de neuf avant le louer, ou un appartement dégradé avec travaux permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
Avant de choisir un logement, il faut savoir où s’implanter. L’emplacement reste le critère essentiel de sélection d’un investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation, dans le neuf ou dans l’ancien. Ce d’autant plus que l’essence même du Pinel est d’investir dans un bien pour le mettre en location.
Pour trouver des locataires sans difficulté, il faut donc s’intéresser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La démographie et la santé économique (taux de chômage, bassins d’emploi, revenus moyens…) d’une agglomération pèsent lourd dans la réflexion de l’investisseur. L’analyse doit être fine pour déterminer le potentiel locatif d’une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Accès aux transports en commun, présence d’écoles, d’un collège ou d’un lycée, de commerces et services à proximité, projets urbains ou d’infrastructures à venir (exemple : proche d’une station d’un ligne du Grand Paris express, le futur métro de l’agglomération parisienne)… Rien ne doit être laissé au hasard.
ATTENTION : les logements situés dans n’importe quelle zone, y compris la zone C du zonage immobilier du Pinel (localités de moins de 50.000 habitants en zone rurale), sont éligibles aux investissements Pinel si la commune est couverte (ou l’a été dans les 8 années précédant l’investissement) par un contrat de redynamisation de sites de défense, correspondant à des communes ayant connu des fermetures de casernes militaires. Or, il s’agit parfois de villes où la demande des locataires est nécessairement moins forte que dans les grandes agglomérations, ce qui peut mettre à mal la pertinence de l’opération (absence de locataire ou difficultés à la relocation, loyer revu à la baisse pour trouver preneur…). Pour un investissement réalisé en 2019, les programmes situés en zone B2 et en zone C ne sont plus éligibles au dispositif, sauf pour les achats en Loi Pinel finalisés au plus tard le 15 décembre 2019, ayant obtenu un permis de construire délivré au plus tard le 31 décembre 2017.
Les investisseurs doivent également se montrer prudents vis-à-vis des achats dans certaines villes de zone B1.
L’emplacement d’un programme immobilier neuf peut être idéal pour investir en Pinel, dans une agglomération ou une ville dynamique comme Nantes ou Toulouse, avec toutes les commodités nécessaires. Faut-il nécessairement y acheter un appartement ? La réponse est clairement non si toutes les ventes ont été faites dans le cadre d’une défiscalisation Pinel (ou d’un autre dispositif fiscal) auprès de propriétaires bailleurs. Pourquoi faut-il éviter ce type de programmes ?
Les raisons sont multiples :
Dans le même esprit, certaines villes ont vu sortir de terre des programmes entiers voués à la défiscalisation immobilière, sans prise en compte de la profondeur du marché locatif. Il est évident que ces communes sont à éviter, les risques étant un excès d’offre par rapport à la demande, des loyers décorrélés des revenus des locataires, donc une menace de carence locative.
Il en va de même pour la sélection des interlocuteurs : se renseigner sur la qualité des programmes, par exemple en interrogeant des propriétaires d’appartements dans des immeubles construits à proximité, ainsi que l’historique des promoteurs, ou des commercialisateurs qui vendent leurs programmes, n’est jamais inutile.
Pour mettre la main sur le programme Pinel qu’il a sélectionné, l’investisseur doit commencer par réserver un des appartements mis en vente, lorsqu’il s’agit d’un programme en Vefa (vente d’un appartement sur plan).
Pour ce faire, après avoir fait sa sélection, il signe un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, qui fixe les conditions de la vente. Si la construction du programme a commencé, le contrat constitue un engagement du promoteur immobilier à réserver le logement au futur propriétaire.
Le contrat de réservation comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer, bien que celle-ci ne soit pas nécessairement très précise (deuxième trimestre 2022, par exemple).
Le contrat de réservation doit être adressé au futur acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d’un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente si elle est définitivement actée dans l’année ou 2% lorsque le contrat de vente définitif est paraphé dans un délai de 12 à 24 mois.
À SAVOIR : après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter, le délai courant à partir de la réception ou de la remise du contrat. En d’autres termes, dans ce délai, l’annulation de la réservation est possible. Dans ce cas, le promoteur doit restituer le dépôt de garantie sans frais.
L’appartement est réservé, mais pas encore tout à fait acquis. D’ici à la signature du contrat de vente définitif, l’investisseur doit obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Il lui faut donc démarcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en crédit qui se chargeront de lui proposer une ou plusieurs offres de prêt.
En termes de négociations avec la banque, le futur bailleur doit se montrer attentif à des points particuliers. Il est, par exemple, recommandé de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA), afin de se réserver la possibilité de changer de banque plus tard sans être pénalisé par ce type de frais.
De même, il peut être préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n’est pas livré et occupé par un locataire (absence de revenus pour faire face aux échéances du crédit).
Pour financer son acquisition en loi Pinel, un acquéreur dispose de plusieurs choix :
La souscription d’un prêt amortissable classique est la solution la plus couramment utilisée pour financer son achat. Dans ce cadre, le capital est remboursé au fil de l’eau, en même temps que les intérêts. Au paiement de la dernière échéance, le prêt est soldé.
Plus rarement, les investisseurs optent pour le prêt in fine. Dans ce cas, le taux du crédit immobilier est plus plus cher que le prêt amortissable et le financement in fine nécessite de constituer des garanties (généralement un placement financier type contrat d’assurance vie) mais il présente plusieurs avantages : remboursement du capital au terme, placement de la trésorerie non utilisée sur un contrat d’assurance vie afin de constituer un capital.
Le choix entre prêt in fine ou amortissable s’effectue en fonction de la situation et des objectifs de chacun.
Une fois le crédit immobilier octroyé, il est temps de signer l’acte authentique de vente devant notaire. Cette signature officialise définitivement l’acquisition et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
A cette occasion, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 à 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien. Cependant, les logements neufs sont soumis à la TVA à 20%* qui gonfle le prix. Celle-ci doit être réglée au fur et à mesure de l’appel de fonds.
* Taux réduit de TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Jusqu’ici, dans le cadre d’une acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, l’investisseur n’a pas encore commencé à s’acquitter du prix de son logement, dépôt de garantie et frais d’acquisition mis à part. Ce paiement dépend de l’avancée de la construction. Concrètement, l’acheteur verse :
Le solde est réglé à la livraison définitive de l’appartement (remise des clés), sauf si l’acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.
Avant la livraison, le vendeur du logement doit acter la réception des travaux avec les entrepreneurs en charge de la construction. De nombreuses garanties commencent à courir à compter de cette date : la garantie de parfait achèvement, celle d’isolation phonique, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale de solidité de l’ouvrage.
Il est donc recommandé de se renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception et de demander les procès-verbaux établis à cette occasion.
C’est à la remise des clés que l’appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble doit, quant à lui, disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.
Le jour de la livraison, l’acheteur visite le bien avec le promoteur et doit relever les éventuelles malfaçons ou l’absence de conformité des travaux au contrat de vente dans un procès-verbal.
À SAVOIR : si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.
Après la réception, l’investisseur doit trouver un locataire dans les douze mois afin de respecter les conditions imposées par le dispositif Pinel. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt promise sera remise en cause.
Autre contrainte, le ou les occupants ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (à consulter ici). Enfin, les loyers Pinel sont limités réglementairement, en fonction de l’emplacement et de la taille du logement (voir les limites ici). Si un de ces plafonds n’est pas respecté, l’avantage fiscal pourra être retoqué.
En ce qui concerne la recherche du locataire à proprement parler, l’investisseur n’a pas à s’en occuper s’il délègue la gestion locative du bien à un professionnel de la gestion locative. Dans ce cas, le tarif des honoraires va de 8 à 12% des loyers selon les prestataires et la formule choisie.
Dans le cas contraire, il doit faire cette recherche lui-même. Dès lors, c’est à lui de s’assurer que le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne dépasse pas les limites du Pinel et que le loyer est conforme aux plafonds réglementaires. Il doit également veiller à bien rédiger le bail de location et à prendre en charge l’état des lieux d’entrée, entre autres.
Attention : la location de l’appartement s’effectue nécessairement en location nue (vide), la location meublée n’étant pas possible dans le cadre du Pinel.
À SAVOIR : le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.
La réduction d’impôt du Pinel n’est pas accordée automatiquement. Acheter l’appartement et le louer ne suffisent pas : l’investisseur doit en effet déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.
S’il a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2021 déclarés en 2022), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, sur impots.gouv.fr ou à l’aide d’un formulaire 2044. En outre, il devra compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer son investissement.
Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d’indiquer indiquer si l’engagement de location initial court sur six ou neuf ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.
Au terme de l’engagement de location indiqué à l’administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires. L’engagement de location peut ainsi s’étaler sur douze ans maximum. À la clé, un avantage fiscal plus conséquent :
ATTENTION : si la loi Pinez a été prorogée jusqu’à la fin de 2024 par la loi de finances pour 2021, les avantages fiscaux vont progressivement diminuer au cours des deux dernières années (2023 et 2024).
À partir du moment où l’engagement de location a expiré, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Rien ne l’empêche de poursuivre la location nue (non meublée) mais il peut aussi opter pour sa transformation en location meublée pour minimiser la fiscalité. Il peut également décider de reprendre l’appartement pour s’y installer et en faire sa résidence principale. Il peut enfin procéder à la revente du logement. Dans ce cas, mieux vaut éviter de revendre dès la fin de l’engagement de location : le risque est d’effectuer la vente au même moment que d’autres investisseurs ayant investi en loi Pinel, et donc de se retrouver en concurrence avec des biens similaires, ce qui est susceptible de tirer les prix à la baisse.
Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d’abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l’engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.
Dernière possibilité, procéder à une donation à un proche (enfant, petit-enfant), afin d’anticiper la transmission de son patrimoine de son vivant.
En bref, les différentes options à la sortie d’un investissement en Loi Pinel :
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