Avant d’acheter un lot de copropriété, obtenez les documents qui chiffrent le coût réel du lot : charges courantes, travaux déjà votés, travaux envisagés et fonds de travaux. Un document absent ne signifie pas qu’il n’y a pas de dépense : le montant reste inconnu tant qu’il n’est pas obtenu.
Les documents à obtenir
Service-Public.fr liste les informations à remettre à l’acquéreur d’un lot de copropriété [1], annexées en principe à la promesse de vente [2]. Parmi elles :
- la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- les conclusions du diagnostic technique global s’il existe, et le plan pluriannuel de travaux ou son projet ;
- le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée ;
- l’état daté, établi par le syndic. Selon l’ANIL, son coût est plafonné et à la charge du vendeur [3].
La liste exacte et ses exceptions dépendent de la situation : vérifiez-la avec le notaire, qui contrôle les pièces avant la signature.
Lire les charges
Distinguez trois natures de dépenses : les charges courantes du budget prévisionnel (entretien, assurance de l’immeuble, syndic), les dépenses hors budget décidées en assemblée générale (travaux) et la cotisation au fonds de travaux. Le règlement de copropriété fixe comment chaque catégorie est répartie entre les lots ; un logement peut ainsi payer une part différente pour l’ascenseur et pour les charges générales.
Si vous prévoyez de louer, identifiez la part récupérable auprès du locataire : seule la part non récupérable entre dans les dépenses du propriétaire de l’outil de rentabilité.
Travaux votés, envisagés, inconnus
Pour chaque dépense de travaux trouvée dans les documents, notez sa date et son statut :
| Statut | Ce que cela signifie pour votre budget |
|---|---|
| Voté | Décidé en assemblée générale, avec des appels de fonds programmés. Vérifiez lesquels seront exigibles après votre achat. |
| Envisagé | Évoqué dans un procès-verbal, un diagnostic ou un plan de travaux, sans décision. Prévoyez un scénario, sans le présenter comme certain. |
| Inconnu | Aucune information disponible. Ce n’est pas une absence de coût : demandez les documents manquants. |
Qui paie quoi lors de la vente
D’après Service-Public.fr, le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel ; les dépenses hors budget sont dues par la personne qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles [1]. Vendeur et acheteur peuvent convenir d’une autre répartition dans l’acte : cet accord s’impose entre eux, mais pas au syndic.
Demandez au notaire comment les appels de fonds de travaux déjà votés seront répartis dans votre acte.
Règles générales ; la rédaction de la promesse et de l’acte prévaut entre les parties.
Checklist à imprimer
Cochez au fur et à mesure, puis imprimez la page. Les cases ne sont ni enregistrées ni envoyées.
Avant la visite
Avant de faire une offre
Avant la signature
Intégrer ces montants au budget
Ajoutez les appels de travaux qui vous reviendront dans la ligne « travaux » de l’outil de budget d’achat, et les charges non récupérables dans l’outil de rentabilité si vous louez. Pour chiffrer la quote-part de votre lot poste par poste, selon sa clé de répartition, utilisez l’outil de budget de copropriété.