Oui, un bien peut afficher un bon rendement et coûter de l’argent chaque mois. Le rendement brut compare les loyers au coût d’achat ; la trésorerie retire en plus la vacance, les charges, la taxe foncière et le crédit. Ces deux chiffres répondent à des questions différentes : il faut regarder les deux.
Trois indicateurs, trois questions
| Indicateur | Calcul | Question à laquelle il répond |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels hors charges ÷ coût total de l’opération | Le loyer est-il cohérent avec le prix payé ? |
| Rendement net budgétaire | (Loyers encaissés − dépenses du propriétaire) ÷ coût total | Que rapporte le bien une fois géré, avant crédit et impôt ? |
| Trésorerie avant impôt | Solde d’exploitation − remboursements du crédit − assurance emprunteur | Combien dois-je ajouter, ou garder, chaque mois ? |
Calculez le rendement sur le coût total (prix, frais, travaux) plutôt que sur le seul prix affiché : sinon le rendement paraît meilleur qu’il n’est.
Un exemple hypothétique
Montants fictifs : un logement dont l’opération coûte 230 000 €, loué 800 € hors charges par mois, avec 5 % de vacance budgétée, 2 200 € de dépenses annuelles du propriétaire et 9 300 € par an de crédit et d’assurance.
| Rendement brut | 4,17 % |
|---|---|
| Rendement net budgétaire | 3,01 % |
| Trésorerie annuelle avant impôt | −2 380 € |
| Soit par mois | −198,33 € |
Avec un rendement brut supérieur à 4 %, ce projet demande pourtant un effort d’épargne d’environ 198 € par mois. Ce n’est pas un verdict : une partie de cet effort rembourse du capital.
Mêmes formules, avec vos montants : l’outil sépare chaque ligne et signale les postes manquants.
Charges récupérables ou non
Les charges que le bailleur peut réclamer au locataire sont celles listées par le décret du 26 août 1987 [1] [2]. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure dans cette liste ; le reste de la taxe foncière n’y figure pas. Les charges de copropriété qui ne relèvent pas de la liste (honoraires du syndic, gros travaux…) restent à votre charge.
Saisissez donc un loyer hors charges et, comme dépenses, uniquement la part non récupérable. Une charge récupérable refacturée n’est ni un revenu ni une dépense pour votre rentabilité.
Le capital remboursé n’est pas une charge
Chaque mensualité contient des intérêts et une part de capital. Les deux sortent de votre compte, donc la trésorerie les inclut. Mais le capital remboursé réduit votre dette : il augmente votre patrimoine. Il ne faut pas le traiter comme une charge déductible ni comme une perte. La rentabilité globale, avec revente, nécessite un calcul de flux datés distinct.
Vacance et impayés
La vacance (logement vide entre deux locataires) et l’impayé (logement occupé, loyer non versé) sont deux risques distincts. Budgétez-les séparément, sans les additionner automatiquement. Pour voir à partir de quel niveau votre trésorerie devient négative, utilisez le test de vacance.
Ce qu’il faut vérifier avant de conclure
- Le loyer est-il hors charges ? Un loyer d’annonce « charges comprises » surestime la rentabilité.
- Les charges de copropriété non récupérables sont-elles tirées des appels de fonds réels ?
- La taxe foncière correspond-elle au dernier avis d’imposition ?
- Une épargne est-elle prévue pour les gros travaux ?
- L’impôt est-il estimé avec votre situation ? Topimmo ne le calcule pas : un professionnel peut vous aider.