Méthode des simulateurs

Principes communs

• Calcul local. Les calculs s’exécutent dans votre navigateur. Aucune saisie n’est envoyée à un serveur, ni placée dans l’adresse de la page.
• Une donnée manquante n’est pas un zéro. Un champ vide est signalé « à renseigner » et le résultat concerné est marqué incomplet.
• Unités explicites. Un taux saisi « 3,5 » signifie 3,5 % et devient 0,035 dans le calcul. Les durées sont en mois ; les dépenses de rentabilité en euros par an.
• Arrondis. Les calculs gardent leur précision ; seul l’affichage est arrondi (à l’euro ou au centime). Le tableau d’amortissement est calculé au centime avec ajustement de la dernière échéance.
• Saisie invalide. Le dernier résultat valide reste affiché, marqué « À actualiser », et le champ en cause est signalé.
• Exemples. Les valeurs pré-remplies sont fictives. « Revenir à l’exemple » les rétablit.

Version des règles : 21 octobre 2026. Chaque résultat enregistré dans Mon projet conserve la version de méthode utilisée.

Budget complet d’un achat · t01-budget-1.0.0

coût de l’opération = prix + honoraires non inclus + frais d’acquisition + travaux + mobilier + frais de financement + autres frais
besoin de financement = max(0 ; coût de l’opération − apport)
enveloppe = coût de l’opération + réserve de sécurité

En mode « honoraires inclus », la ligne d’honoraires n’est jamais additionnée. La réserve de sécurité n’entre pas dans le coût de l’opération. Les frais d’acquisition ne sont pas estimés par un taux forfaitaire.

Mensualité et amortissement · t02-credit-1.0.0

r = taux nominal annuel ÷ 12
M = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ) ; si r = 0, M = L ÷ n
intérêts(k) = capital restant(k−1) × r ; capital(k) = M − intérêts(k)

Assurance : montant mensuel fixe, taux annuel sur le capital initial (÷ 12) ou taux annuel sur le capital restant dû (÷ 12). Elle est présentée à part de la mensualité. Limites : taux de 0 à 25 %, durée de 1 à 480 mois. Pas de TAEG, de différé ni de taux variable.

Rendement et trésorerie · t03-rentabilite-1.0.0

loyers encaissés = 12 × R × (1 − v) − autres pertes
solde d’exploitation = loyers encaissés − dépenses du propriétaire
rendement brut = 12 × R ÷ I ; rendement net budgétaire = solde ÷ I
trésorerie avant impôt = solde − service de la dette − assurance emprunteur
trésorerie disponible = trésorerie avant impôt − épargne gros travaux − impôt saisi

I est le coût de l’opération hors réserve de sécurité, R le loyer mensuel hors charges, v la vacance budgétée. Si une dépense du propriétaire n’est pas renseignée, le solde, le rendement net et la trésorerie ne sont pas affichés. Le test de vacance utilise exactement ce moteur en ne faisant varier que v.

Résistance et prix cible · t04-resistance-1.0.0

Chaque aléa (baisse de loyer, vacance supplémentaire, hausse des dépenses, dépassement de travaux) est appliqué seul au scénario de départ avec le moteur de rentabilité, puis tous ensemble. Le prix cible est le plus grand prix pour lequel la trésorerie mensuelle reste supérieure à l’effort accepté, frais et emprunt recalculés ; il est trouvé par dichotomie. Si la contrainte n’est pas tenue même à prix nul, le résultat est « impossible ».

Budget de copropriété · t09-copropriete-1.0.0

quote-part = montant du poste × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la clé du poste
charge annuelle = montant par période × nombre de périodes par an × quote-part

Une ligne incomplète reste « à renseigner ». Les travaux sont classés votés (à votre charge, ou à vérifier), envisagés (scénario) ou inconnus.

Acheter ou louer · t10-louer-acheter-1.0.0

Flux mensuels symétriques : même patrimoine initial, budget mensuel commun égal à la dépense la plus élevée des deux options, différence placée au rendement net choisi (capitalisation mensuelle équivalente). Loyer et coûts indexés chaque année. À l’horizon : valeur du bien × (1 − frais de revente) − dette restante + épargne, contre épargne du locataire + dépôt restitué.

Parking · t12-parking-1.0.0

Moteur de rentabilité appliqué à un coût total = prix + frais + équipement, sans assurance emprunteur ni loyer de logement par défaut.

Cas de recette

Ces cas, ainsi que les cas limites (durée nulle, vacance totale, charges inconnues, honoraires inclus, réserve de sécurité), sont vérifiés automatiquement à chaque modification du code.

Historique des versions

• 21 octobre 2026 — versions 1.0.0 des moteurs budget, crédit, rentabilité, résistance, copropriété, acheter ou louer et parking.

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